最近国家相关部门再次把房地产宏观调控政策提上了议事日程，矛头直指房价。我们曾经大量地从人口演进的角度对房地产市场的中长期趋势进行案例研究，现在从政策影响的角度加以探讨。
　　一般说到日本的地产泡沫，我们以为现在许多的分析都片面强调了日本80年代中后期的历史影响，即认为日本的房地产价格大幅上涨是从那个阶段开始的，且完全是出于日本政府错误的货币政策的导向。事实上，日本的土地价格从二战后的经济恢复开始就持续快速上涨，而日本政府早在1969年开始建立了单独的房地产税收体系，根据各时期的不同经济目标，通过税收政策对土地价格进行直接干预，且在长达15年的时间里，成功做到了使土地价格以一个相对稳健的速度缓步上涨。详读那段历史和其所处的背景，甚至其中一些细节，如中央政府和地方政府之间的博弈，同当今我们所面临的情况都有强烈的相似之处。
　　日本
　　日本的土地价格可以分成明显的三个阶段：1969年以前的自由放任期，1969-1985年前后的均衡上涨期(70年代的大幅波动更多是出于石油危机带来的影响，在此期间日本政府对土地价格积极调控)，以及1985年以后的均衡打破期。
　　尽管日本地方政府的财政收入中有2/3依赖于持有地产的税收及转让时的居住税，但出于种种原因，日本地方政府在计税时严重低估了税基。每年年初日本自治省发布一个全年的官方地产估值，而地方政府用于征物业税的税基却不足这个官方估值的50%。且越是土地价格高的核心地块，低估的程度越是严重。1991年尽管全国平均是官方估值的36%左右，但是东京的中心区只有21.9%，大阪只有14.6%，而其他地方政府都在50%以上。
　　日本的地产税收制度相比同时期其他工业国家最大的特点，是对于定义为短期持有的物业转让征收高额的惩罚性资本利得税，而物业税的征收却相对较低。对比中国在这几年的调控中经常采用的营业税调整(本质上就是对资本利得税的替代)，和采用的年限划分方式，模仿日本调控模式的痕迹非常明显(资本利得税的调整是日本地产税调整最重要的工具)。而这种鼓励长期锁定物业持有的征税模式，被普遍认为是在长期涨价预期下导致所有者持有物业避免转让的重要原因。
　　从历史借鉴中，我们认为有四点可帮助我们对房地产调控下的中长期趋势进行判断。
　　一，基本的长期趋势是由经济和人口的发展趋势决定。中国过去十年的房地产和土地价格上涨，更多的是制度解放和结构因素(不可能价格上涨不伴随投机，差别只是结构性因素多点还是投机因素多点)，类似日本在1969年以前房地产价格的疯狂上涨，表现为量价齐升。
　　二，当经济增长逐渐失去新的动力，开始稳定在相对原先较低的水平上时，地产价格的波动开始进入第二阶段，政府开始担忧快速上涨的土地成本对居民生活和经济发展的不利影响。此时，地产价格会频繁成为政府调控的直接目标，而税收(物业税，契税，营业税等，我们在2009年的房地产波动中已经领教了税收政策对价格的直接影响)，将会是政府实现目标的主要工具，且税收的调控工具是有能力维持地产价格的稳定。这种调控就构成了波动的中周期。
　　三，由于中央政府和地方政府的博弈长期存在，地方在执行中央政策时会有意松动，因而中央的政策往往都会是偏紧的，而地方政府往往都能找到方法缓和政策影响，避免本地土地价格下跌，其中最容易有弹性的就是持有地产的物业税的估价基础。因而在地产价格没有出现下跌下，所有者会倾向于锁定物业持有，因此在这一阶段会表现为量缩价升，在这一机制上，我们可能会发展的模式和日本非常接近。
　　四，压低汇率增加出口的发展模式，对于资产市场是一颗危险的定时炸弹。日本政府就是在被迫大幅升值后才手忙脚乱地猛降利息以缓和对出口的影响，最终打破了通过税收政策15年以来保持的地产市场的价格均衡。