作为一名80，90后，压力最大的一件事是什么？买房！而今有的城市，为了防止过快上涨，甚至制定类似于“涨停板”的规定，但房价似乎还在涨，给人的感觉是房价会涨到天上去！这让人想起了日本上世纪90年代的房地产泡沫。那么，很多人会问，现在买房，会像1990年的日本人那样，在历史的高点上接了烫手的山芋吗？

日本房地产泡沫破裂条件，中国今天符合几条？

日本的房地产经历了两轮快速的增长，在1974年到达第一次阶段性高峰，挣扎数年之后，80年代再次进入增长，1991年达到了顶峰。大家都在以日本来对比今天的中国，比如：

人口拐点，与1991年之前更相似；

经济增速在调整换挡，与1974年前更相似；

城市化进程，与1974年之前更相似；

大城市比小城市涨得快，与1991年之前更相似；

金融体系改革与货币政策，与1991年之前更相似。

知名财经评论家叶檀指出，日本房地产崩溃的前提有以下三个：

一是城镇化、工业化基本完成，房地产缺乏真实的消费者与接盘者，在城市大量购入房地产的人大多是为了投资。

从1975年到1985年，日本经济保持高速增长态势，年均复合增长率超过5%，居民生活水平显著提高。日本的房地产涨势是有真实的经济与人均财富增长作支撑的。

而到了80年代后期，日本老龄化等日趋严重，城镇化阶段已经过去，房价上升缺乏真实的财富与人口作支撑。

第二，上世纪80年代以后，日本房地产又一波上涨，这是金融强刺激的结果，这就决定了房地产崩溃的命运。

由于签订“广场协议”为其他欧美国家尤其是美国扛住经济下行压力，日元大幅升值，导致日本出口金额同比开始出现负值，整体经济自1986年起进入下行通道。

日本政府非常紧张，开始印钞降息。1987到1990年间，货币供应量增长率连续4年超过两位数。1987年，日本全国总用地地价的平均上涨率为85.7%，住宅用地为102.5%，商业用地为59.5%。日本买下美国、不可战胜等等神话出炉。

第三，发现房地产泡沫后，日本央行迅速收紧货币政策，他们希望房地产泡沫平稳落地，实际上这泡沫结结实实地落在了缺乏营养的坚硬火星地表上。

当时的日本央行不明白杠杆的威力，并且对日本经济数据充满盲目的自信，认为经济数据大有起色，只要加息挤破泡沫就能软着陆。但事与愿违，日本房地产的泡沫最终还是难逃破裂的命运。

日本专家：中国确实跟房地产泡沫破裂前的日本有一定相似

首先需要承认，中国确实跟房地产泡沫破裂前的日本有一定相似性。但也存在一些不同。三井住友信托基础研究所海外市场调查部副主任研究员认为：

首先，中日两国发展阶段不同。日本经济泡沫破裂时，经济成长缺乏潜力。中国虽已结束高速发展时期，但仍维持中高速经济增长，有潜力可挖。

其次是中日经济体制不同。日本是自由主义经济，而中国是社会主义市场经济，政府宏观调控能力较强。

再次是两国城镇化程度有差距。不仅如此，与日本相比，中国地大物博，地区经济发展差异性较大，局部地区的动向与全国发展趋势出现不一致是正常现象。

日本房地产崩溃的本质是，投资品市场崩溃，房地产作为表现最明显的投资品市场，崩溃得最为惨烈。

总而言之，货币也好、投资品市场也好，会在一个狭窄的区间内波动，政府不希望看到大起大落。但最后整个楼市是否还能健康地往前发展，则取决于未来的政策与市场的匹配程度。所以房地产行业即便没有泡沫，但也不会让房价过分的上扬，目前一线城市的炒楼者建议价格适合就出售，后期的价格一定比现在低，同时，2016年的投资尽量求稳，建议投资固定收益的理财平台，风险较低，比如人人贷、堆金网的固定收益率就相对可观，陆金所8%左右，堆金网10%-15%，长期来看回报并不低于楼市、股市。

（中金在线综合每日经济新闻、吴晓波频道、环球时报-环球网）