日本房地产一直被很多人作为“崩盘样本”在研究，的确，日本房价自2005年暴跌了65%，之后的二十多年一路狂跌不止，市场崩盘影响深远。

但邦爷却注意到，从2014年至今，日本东京房价却暴涨了30%（日本信义房屋数据）‍

近年东京的土地价格也快速上涨。根据日本tochidai网站数据，2015年东京的土地价格较上一年增长了5.13%，项目土地价格涨幅最高甚至达到45.67％！

为什么近两年日本东京楼市会出现这样明显的反弹？很多人认为，这跟中国人在日本买买买，一定脱不了关系。

至少从游客数据来看，我们不得不深思一下。因为根据日本观光厅统计，2015年中国游客总消费额已达1.41万亿日元（约合792亿元人民币）。根据日本内阁府数据，2015年日本GDP5.26万亿日元，民间最终消费支出306.5万亿日元。可以看到，中国人对日本的GDP贡献不小啊，特别是对消费的贡献率就达到了0.46%。

但游客多、消费旺，就一定是推涨日本东京房价的那只隐形的手吗？

这次国人很无辜

邦爷调查发现，这次中国人真的很无辜。

日本信义房屋告诉记者，近两年日本的房价上涨，主要是受到日本内需增长的带动。整体而言，目前外国人在日本买房的占比仍偏低，在房地产市场，海外资本只能算是锦上添花。

同时，邦爷从第一太平戴维斯得到一份“英国地产数据研究机构Real CApital Analytics”提供的数据，从中看到，2015年境外投资者在日本房产市场共达成交易79.5亿美元，占比22%。排名前四买家为：美国（43.3亿美元，54%），中国香港（16.9亿美元，21%），新加坡（6.4亿美元，8%）、中国大陆（3.4亿美元，4%）。

如此看来，大陆加香港的购买力也不敌美国人的一半。东京房价涨了30%这件事还赖不到中国人头上。

出手日本正当时？

但对中国购房者而言，现在出手投资日本房产，或许正是时机。

日本因上世纪90年代的暴跌，至今才开始出现反弹，是个难得的抄底拐点。同时日本承办了2020年的奥运会，升值预期浓厚。

其实，很多敏锐的中国人已经嗅到了机遇，开始行动。日本有报道就引用一家华人不动产公司经理的言论称，自奥运会决定在日本举办以后，日本华人、中国大陆客户在日本购房的行为不断增加。

负责向中国市场提供海外房源的“居外网”有数据显示，2015年其用户对于日本挂牌房产的询盘量，比2014年增长了191%，询盘合计总价值高达5.32亿美元。

同时，居外网超过73%的用户表示，在日本购房主要是为了投资。而从回报率来说，日本新房的年回报率高达5%以上，二手房超过10%。

还应该注意到，今年初以来，日本实行负利率政策，加上日元对美元汇率在避险情绪的推动下节节攀升，使得日元涨幅超过7%。而之前的五年，日元兑人民币曾累计下跌了25%，跌幅超过同期兑美元的15%。此间在日投资，无疑成本将更低。

同样是汇率因素，可以看到，4月28日日本央行宣布维持利率不变，日元随即暴涨约400点，截至28日，日元升至108.10关口。日元的升值就意味着日本物业的自动增值。而由于联储加息步伐放慢，欧洲经济不景气，日本央行多次出手调控，日元继续走强的预期很强。

投资风险不可忽略

略有复苏的日本楼市，让国际投资者看到了机会，但投资必有风险，而放在经济格局尚不稳定的日本市场，投资风险更值得警惕。

至少在日投资之前，我们需要知道它以前跌得有多惨，构建一点心理准备。

历史资料显示，早在1980年，日本京都市中心一套30平米的房子还只要3000万日元，但1985年就要5000万日元，1987年就要8000万日元了，涨幅速度惊人。

到1987年底，日本全国土地的时价总额为1673万亿日元，是国土面积为日本26倍的美国土地时价总额的2.9倍。

但到了2005年，日本房价跌幅就超过65%，回到了1985年的水平。到了1990年3月，日本政府开始为房地产泡沫进行调控，实施信贷总量控制的政策，但仍拦不住楼市和股市的急剧下跌。直到20年后，日本包括东京在内的六大都市圈的房价指数仍低于全国水平。

“暴跌”后遗症之一，便是日本住宅的空置率在2014年达到820万套（日本总务省数据）。日本有研究数据更预测，到2033年日本住宅空置将达到2150万所。

这意味着，日本每7.4套住宅就有1套是空置的，而以后的空置比例还将更高。这无疑对物业的增值保值产生着巨大的阻力，中国投资者需认准物业资质和区域潜力，谨慎投资。

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