近年来随着日本“安倍经济学”的实施，令日元大幅贬值，大大增加了市场对日元优质资产的需求，也带起了日本这个国人外游热门地点物业的投资热潮。讲起境外物业投资，中国人可以说绝不陌生，由读书移民热点的加拿大丶澳洲及英国物业再到近年热门的马来西亚丶泰国物业，精明的中国地产投资客足迹可以说遍及全球。

全球各地物业投资有着不同的民情和程序，隔山买牛自然应当倍加小心，本文尝试就坊间常说的日本物业投资怀疑陷阱进行剖析以免投资者误堕陷阱。

日本的物业市场和中国略有不同，但是同样是拥有相对完善的制度，加上日本人对於细节的要求是极为严谨，这一点也完全展现在日本房地产行业中。

投资日本物业陷阱之一——租霸

出租物业，作为业主最担心的问题自然是不幸遇上租霸，不但没有租金收入，还要费尽心思收回单位，万一遇上更恶劣的租霸，甚至还要面对收回单位後的清理及装修费用。

拆解：完善的保证人及保证会社制度

在日本，租客要租赁物业比在中国更困难，除了同样要支付按金外，更需要在租赁合约上加上保证人条款以保障业主的权益。万一出现欠租情况，保证人便需要承担责任，由於责任重大，一般只有租客的直属亲人愿意担当租客的保证人，如此一来令到欠租事件成本大增，可大大减低遇上租霸的机会。

因此，留学生或在日工作的外国人自然是很难找到保证人作担保，这个时候租客就需要寻求保证会社的帮助。所谓的保证会社简单而言就是为租客提供作为保证人的收费服务，在对租客完成背景审查并收取半个月至1个月租房租的费用後，为租客承担起原来保证人的责任。如此一来，租客解决了找不到保证人的烦恼，业主也不会担心租客欠租，因为保证会社会替租客继续付给房东房租，一般维期半年左右，视具体合约而定。

海外投资者应首选东京丶大阪及福岗等大城市进行投资

投资日本物业陷阱之二——物业空置率高

日本人口多集中於东京丶大阪及福岗等大城市，乡郊地区人口稀疏，出现大城市人口增加而乡村人口减少的两极化现象，因此海外投资者应避免购入非都市物业，即使乡郊地区物业出租回报表面吸引，但若往後租客搬走，物业长期空置，回报率自不能保证。

拆解：选购单位时注意事项

首选东京丶大阪及福岗等大城市进行投资。

注意物业和邻近车站的距离，建议步行到最近车站的时间不应超过10分钟，否则租出机会较低。

如物业面积较细，选择邻近学校可以容易找到租客。

注意楼层及座向，较低层及较少日照的单位较难租出。

注意物业会否邻近高速公路，晚间噪音大有机会令物业租值打折扣。

投资日本物业陷阱之三——物业管理公司事後无影

由於近年出现的日本楼热潮，令市场上出现大量日本楼仲介，良莠不齐，当中有部分仲介在日本没有办事处或规模较小，缺乏能力照顾及管理当地物业，往往为业主增添不少麻烦。

拆解：选购单位需小心选择仲介公司

购买物业并非小事，尤其是隔山买牛，更应小心。选购单位要记得找一间有规模丶专业的仲介公司，以避免购入日本物业及出租时出现不必要的麻烦。

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