来源：海外情报社（ID： topnews-9）综合自财新网，第一财经，21世纪经济报道，中国外汇

随着人民不断贬值，中国不少投资者都加快了海外资产配置的脚步。小到个人投资者的海外置业，大至中国企业的海外并购，“买买买”成了最近中国海外形象中的代名词。

据《巴伦周刊》报道，全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)公布的最新报告显示，在截至2016年3月的过去一年中，中国买家总共在美国的房产交易总价值高达约286亿美元，成为海外第一大买家。

中国个人投资者在美国买个人住宅的数据：

中国个人投资者在美国个人住宅市场称霸全球，中国企业在美国大手笔购入商业地产的数据在全球来讲也是不遑多让。

仅在今年公开的上半年数据显示，中企在美国的已经完成或有意向进行的大手笔商业地产收购项目包括：

1月，香港豪华酒店文华东方国际打算以1.4亿美元收购波士顿文华东方酒店所在的房地产物业；

2月，中国安邦保险同意斥资65亿美元收购美国奢侈酒店集团；

3月，中国企业以近4000万美元拿下好莱坞山上一处的地产，其中包括地标性的山城（Yamashiro）餐厅；3月中旬，中泛控股有限公司以3.9亿美元收购美国纽约物业；

4月初，海航资本集团有限公司以4.63亿美元买下纽约黄金地段的曼哈顿的第二栋写字楼（850 3rd AVE）；4月底，信泰资本宣布以5.7亿美元完成对纽约赫莎酒店资产的收购 ；

5月底，中国人寿联合美国不动产投资管理机构RXR以16.5亿美元收购了曼哈顿地标性建筑之一——美国大道1285标志性写字楼项目。

根据交易追踪机构Real Capital Analytics的数据，中资企业在美国商业房地产收购交易达47笔，交易总额为93亿美元（约合人民币612亿元），成为美国房地产当之无愧的最活跃的国际买手。

更令人惊讶的是，有报告还预计2016年～2020年中国在美国商业地产和住宅上的直接投资（不包括未来新建项目）将累计达到至少2180亿美元，约合人民币1.4万亿元。

频频的收购显示了中国投资者对于美国地产的“野心勃勃”，大有当年日本豪言要“买下美国”的趋势。

历史如镜

现在远征美帝的中国就像当年的日本

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1985年9月22日，西方主要国家（美国、英国、德国、法国）和日本在纽约的Plaza Hotel开会，决定主要发达国家步调一致对外汇市场进行介入，主要国家货币都对美元升值。这就是著名的“广场协议”。

一纸“广场协议”令日元快速升值，于是上世纪80年代末日本企业开始了大规模的海外并购，对美国的直接投资更是呈爆炸式增长。

8.41亿美元收购圆石滩高尔夫球场，14亿美元买下洛克菲勒中心，34亿美元接手哥伦比亚电影公司……据当时的数据显示，日本人买下了当时10%的美国不动产。

这场疯狂的盛宴在1989年底出现了转折。

1990年起，由于日本、美国两国经济与房地产市场出现恶化，日本投资者开始减少在美国的投资，美国商业地产价格大幅下降，造成很多项目资不抵债，同时租金收益不足以支付贷款利息，迫使日本投资者认赔出局，投资损失达四到五成。

与今天的中国相似，当年日本的经济增长也是出口导向，日本和美国之间存在巨大贸易逆差。由于美元贬值，日元升值，因此在海外房地产价格日本人眼里相对廉价。

而当前中国一线城市房价的居高不下，相比而言，海外房地产性价比高，升值空间大，所以也同样刺激了中国买家对于美国房产的热情。

总的来说，尽管当前中国“走出去”的时代背景已和日本当年天差地别，中国人的海外资产配置多数是为资产保值。但是中国的这股美国房产交易大潮，很难不让人回想起日本投资者在上世纪80年代的灾难性投资。

要知道当年日本企业的大举海外扩张给日本带来利益的同时，也留下了梦魇般的教训。

前车之鉴 后事之师

日企的失败于我们教训几何？

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从国家层面讲，全球经济一体化是大势所趋，欧美日等发达国家海外资产配置比例普遍在40%，而中国目前只有8%左右。

经济发展的客观规律要求中国把生产要素在全球范围内重新布局。所以，借鉴日本是必要的。

鉴于日本企业投资美国地产的经验教训，中国企业近年投资美国商业地产，美国国际集团（AIG）首席经济学家莫恒勇就建议需要注意以下几个风险：

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汇率风险

本国汇率大幅度升值时，尽管海外购买力增加了，但本国汇率计算的投资收益率也会随之大打折扣。

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利率风险

事实上，日本央行将利率从5%降到2.5%，吸引大量日本投资者用低息日元贷款投资美国地产，当日本央行将利率又回升至6%时，这些日本投资者发现美国房产获取的租金不够支付银行贷款利息，加之日元升值令海外投资收益骤降，导致他们只能被迫止损抛售美国房产。

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房地产领域的市场风险

由于美国、日本房地产在上世纪80年代中后期都出现了长期繁荣和资产泡沫，使得日本投资者忽略了商业地产的周期性，也缺乏对美国、日本经济趋势的理性判断，所以直接导致在估值时，对资产价格和租金收入预期盲目乐观。

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公司流动性风险

日本公司大举进行海外投资时，缺乏对本国和公司流动性风险的有效评估，使得很多投资者在日本本国经济泡沫破裂时，基于救助母国资产的考虑，被迫将海外资产低价变卖。

大彩蛋

个人买家在美置业 风险几何？

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对于中国个人投资者来说，在美国投资房地产的风险毋需参考日企的历史教训，但是却要注意一下问题:

风险一：不居住在美国的非美籍人士出租单纯的房产，需要缴纳30%的个人收入税。

风险二：非美国税务居民出售美国房产需要缴纳高达获利部分可能高达28%的所得税。

风险三：美国房屋交易成本很高，除了需要缴纳高额税金外，各种费用也是非常高的。

比如在美国购买了一套50万美金的房产后，各项费用如下：

最后，社长想提醒一句，虽然相比中国房价，美国房价存在一定的升值空间。

但在美国，当统计数据显示房屋库存增加或减少到一定数量时，新房开工率就会随之增加或降低，使整个市场的房价始终处于一种相对稳定的状态。

再加上美国的土地资源相对丰富，买土地和当开发商都不是特权，因此，想在美国炒房寻求暴利不太可能。

甚至，有分析人士警告中国投资者不要对美国房产投资盲目乐观，在美国做地产不像在中国炒地产，美国地产不但未必每年涨，甚至经常惨跌。