来源：房屋屋（its-home） 作者：凯风

大国博弈，贸易战先行。

上一轮最为瞩目的贸易战，当属美日之间。从1970年代的“301条款”，到1985年的广场协议，美日贸易大战如火如荼。

1990年，日本股市出现断崖式下跌，近乎腰斩。1991年，楼市决堤，房价一泻千里，造成历史上最大的房地产泡沫之一，日本由此陷入“失去的20年”。

这一切是怎么发生的？对于今天的我们有何借鉴？

1

广场协议

上世纪七八十年代，日本经济一飞冲天，日本制造席卷国际市场，贸易顺差之巨，堪比今日的中国，日本也成为当时世界上最大的债权国。

深受财政赤字和贸易赤字双重困扰的美国，先是推出以贸易战为核心的“301条款”，迫使日本做出让步和妥协，同时开放国内市场，接着推出“广场协议”，重塑国际市场汇率关系。

1985年，在美国主导之下，美日等五国签订“广场协议”。广场协议签订之下，五国在国际市场大幅抛售美元，美元汇率应声日落，日元大幅升值。3年过后，日元兑美元汇率比当初升值86.1%。

今天，很多人以阴谋论的思维，认定这是城下之盟。然而，当时的日本同样乐见其成。

虽然日元升值必然影响出口优势，但贸易顺差之下，本币本来就有强大的升值动力，推动日元升值是合理回归。而且，本币升值之后，不仅能够增加日本国民的购买力，提振内需，而且还能增加日本国内资产的吸引力。

事实上，广场协议之后，日本经济增长非但没有停滞，反而增速扩大，繁荣更胜于以往。出口虽然有所减少，但受石油价格下降等影响，进口同样锐减，起初贸易顺差反而有增无减。同时，日本借此还实现产业结构升级，传统产业备受出口萎靡影响，而机械设备、交通运输设备和精密仪器等却逆市上扬。

所以，日本泡沫危机的诞生，并不在于广场协议，其问题早已深植于经济结构之中。同时，为应对广场协议带来的负面影响，日本大幅降低利率的举措，让这一问题火上浇油，最终为危机埋下深深的隐患。

2

房地产狂欢

很多上了年纪的日本人，对于1980年代都记忆颇深。推理作家东野圭吾，多次将场景搬回那个泡沫年代。

那个时代，日本经济飞速发展，国民购买力与日俱增，在日本人看来，取代美国成为世界第一强国，只是时间问题了。

在这种情绪之下，日本股民情绪高涨，股市一飞冲天，房价地价大幅膨。土地永远不会贬值，东京房价不会下跌，这两大神话刺激着每一个日本人。

如果只是情绪问题，那这场泡沫来得快去得也快。

问题在于，整个1980年代，日本都处于大宽松时代，而1985年后，而应对广场协议，减少对外依赖，同时提升内需，日本出台的宽松银根、放松金融管制的措施，更是制造了巨量的流动性。再加大日元升值之后，国际热钱涌入，整个市场如同大河开堤，水流汪洋。

这些流动性无一例外地流入到股市和楼市。短短4年时间，日经平均指数从13000点增长到39000点，翻了两倍；而同期，日本城市地价增长了200%。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，而美国面积是东京的1.5万倍。

同时，房地产繁荣之下，地价和租金都随之高涨，这对制造业等实体经济产生挤压。在资产效应之下，银行更愿意将贷款投放到房地产投资中，制造业进一步受到压缩。

这是典型的泡沫经济。以货币宽松和信贷宽松为标志，以股市和房地产市场的繁荣为代表，以经济体的虚假繁荣为代价，最终的结果是股市楼市大崩盘与经济衰退。

3

楼市大崩盘

1990年，股票市场率先崩盘。短短一两年间，日经指数从最高的38915点跌到14309点，跌幅超过60%。

紧接着是楼市崩盘。由于土地市场与资本市场关系密切，资本市场的崩盘很快传导到了楼市。金融机构为避免损失，要求企业偿还贷款，企业不得不变卖股票和不动产，大量地产抛到楼市，地价应声下跌。

20年来，日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌，国民财富持续缩水，损失高达1500万亿日元，相当于日本3年的GDP总和。日本经济更是萎靡不振，此后二十年间，日本年均GDP增速只有0.75%。

在楼市泡沫破裂之前，日本政府其实下了一系列猛药，来治理泡沫。

1989年，为应对通胀膨胀，日本一改此前十年超级宽松的货币政策，连续五次大幅调高利率，不到两年时间，官方贴现率从2.5%升高到6%。

1990年，日本开始启动“史上最严的楼市调控政策”，对房地产贷款进行总量控制。

然而，猛药虽好，为时已晚。显然，放纵了长达十年的房地产泡沫繁荣，其崩盘的剧烈程度，已不是政策所能挽救的。

4

教训何在

日本的楼市大崩盘，看似始于贸易战，成于广场协议，但其实早就蕴藏在经济结构之中。

长期的宽松环境和金融自由化，让整个市场的流动性泛滥。这些流动性，不会主动进入制造业，而是追逐高回报的泡沫性资产，房地产繁荣以及由此而叠加的资产泡沫，是自然而然的结果。

因此，贸易战不可怕，可怕的是自己守不住自己。在贸易战里，日本产业结构层级有所提升，国民经济其实并未受到多大影响。相反，错误的应对政策，对房地产的过度纵容，反而成了泡沫经济的强大助力，一去不复返。

应对贸易战，关键在于守好自己的产业优势，做大实体经济，不让经济陷入高杠杆高风险的境地，这样才能游刃有余。

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