小编先带大家看看全球通用的能够影响房地产发展的几个动力因素，以此来参考日本房产投资的潜力如何？

房地产的两大核心驱动力：城市和人口 ——城市结构决定行业生命周期，而人口结构决定未来发展前景。

这两样，其他地区也许不好说，但东京，肯定都不缺。

怀揣125万月薪的恒大首席经济学家任泽平，曾说过这样一句话：房价「长期看人口，中期看土地，短期看金融」。

一个城市人口是流入还是流出，流入以后政府供不供地，以及货币有没有作出刺激，都决定了那个城市房价的涨跌。

长期看人口

东京的人口从昭和31年（1956年）到现在，几乎没有停止过增长。

而这种增长，至少在未来的20年之内都是不可逆的。就像北上广深。

这是因为分工需要大家聚集在一起，只有这样才能大幅提升生产效率，才能为财富带来快速的增长。

这是城市发展的自然规律，也是“人往高处走、水往低处流”的本质使然。

只要人口还在持续增长，房屋就一定供不应求。

中期看土地

日本作为一个岛国，宅地本就极其有限，因此哪怕受到疫情影响，房价有所下跌，土地价格都依然坚挺。

短期看金融

看金融，也可以理解为看政策，两者相辅相成。

那么也就不得不先看下日本的REIT指数。

日本的J-REIT，即房地产投资信托，是房地产证券化的产物。它在相当程度上反映着房地产整个行业的景气。

疫情爆发后，和所有收到冲击的行业一样，REIT指数出现大幅跳水。

但在3月16日，日本银行决定将对J-REIT的宽松措施追加至1800亿日元（原为900亿日元）。

直到3月底，日本银行对J-REIT的买入增加到每天40亿日元。也是这一波，带动了REIT指数的回暖。

可以看到，从4月1日之后，REIT指数一直相对平稳，日银也将买入额降低到了每天20亿日元。

而最近，日银的买入额又再次降低，这说明日本房地产市场已有了一定程度的回复。

日银对J-REIT的托底操作，至少证明房地产投资者不用担心在疫情期间房价会崩盘。

此外，政府债券收益率的压缩也将进一步扩大日本房地产的吸引力，让更多的资金流涌向房地产投资。

政策方面，日本通过发展旅游业带动了全国的经济发展，并且就目前看来，这或许将成为日本首相安倍所提出的「经济复苏战略」中最成功、最浓墨重彩的一部分。自「观光立国」的政策实施后，日本旅游业、酒店业、民宿业、不动产业就如雨后春笋般爆发了出来。 并且随着前往日本旅游的外国游客逐年增加，这些产业的发展也非常迅速。

目睹了日本旅游业、不动产业的迅速发展，许多投资者也对日本的房产市场产生了兴趣。但不料一场肺炎席卷了全球，对于国内来说已经度过疫情的「至暗时刻」，但在国外似乎却愈演愈烈。

从短期来看，疫情与自然灾害会对日本的房地产市场产生一定的影响。但是由于这种不利因素相对于整个不动产的投资周期来说极其短暂，因此从长远来看，等到明年的东京奥运会如期举行，随着大量的游客前往日本，日本的旅游业以及酒店业、民宿业等行业的需求将依旧旺盛。而在未来的十年，日本的旅游业还是会继续蓬勃发展，酒店业、民宿业等缺口会持续扩大。

而日元作为全球避险货币也成为诸多投资人“乘势”抄底日本房产的主要动力之一。

疫情就好像一把山火，来势汹汹，令人胆战心惊。

但是，总有那么一小拨人，能在这吞天火势中看到生的希望。

因为他们知道，当山火烧光腐木之后，新的森林将在更好的生长环境中破土而出。

所以当许多日本人和日本企业因为疫情揭不开锅，打算卖房卖地的时候，就有人把眼光瞄准了日本房地产。

毕竟，每一次黑天鹅的降临，都会有无数人被打垮。但也有许多人，从危机中获利。

那么日本房地产的现状和前景究竟如何？能不能乘势“抄底”？什么时候适合入场？ 我们还需要听听专家的意见。

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