随着中国经济形势、房地产市场以及人民币汇率的变化，进行海外资产配置的重要性不言而喻。不要把鸡蛋放在一个篮子里是放之四海而皆准的硬道理。自改革开放以来，走出这一步，移民海外或将资产配置到海外的人已历三代，很多人都早早地走在了前面。针对目前中国投资者面向海外市场，寻找各类海外地产项目，韩国和日本成为众多国人竞相购买房产之地。

韩国置业

一、不动产取得阶段的税金

1.税金种类

取得税、农特税、地方教育税等税金以外其他住宅债券、认纸等少许费用

(原先的登记税现列入取得税里通算)

2.适用基准价：买卖实际价

3.税率

*自2011年3月至2011年12月31日取得税减收50%

*2012年回复原来的税率。

9亿韩币以下的住宅

9亿韩币以上的住宅

其他不动产(商品房、公寓、度假村、林野、牧场、农地)

备注：

现济州岛内针对中国市场开发的不动产项目大多是修养性度假村，应遵循照度假村的税率。

二、不动产持有阶段的税金

1.税金种类：

财产税、城市计划税、共同设施税、地方教育税、综合不动产税

2.适用基准价(财产税)：

市价标准额：政府评估、与销售价无关的以建筑物价格和土地公示价为基准。

例如现济州岛开发的项目评估每平方,000,000建筑费，土地每平方0,000计算。(土地价差异较大，参考公示地价)

3.赋税标准(财产税)：

土地及建筑：市价标准额的50%~90%

住宅：市价标准额的40%~80%

(按照市价标准额的80%计算为好，现济州有3年减免25%的政策)

4.税率

别墅：赋税标准的4%。

5.其他税率

城市计划税：财产税赋税标准的0.23%

共同设施税：财产税赋税标准的0.13%

地方教育税：财产税的20%

综合不动产税：计算方法较为复杂，不动产市场标准价超过9亿韩币的

持有者交纳，下面简单叙述。

赋税标准：(市价标准价-9亿)*80%

税率：

三、不动产转让阶段的税金

1.税金种类

转让所得税

2.计算方法

转让差价=转让价格-所需经费(购买价格+手续费)

转让所得金额=转让差价–长期持有特别减免

赋税标准=转让所得金额–转让所得基本减免

注：

长期持有特别减免：长期持有不动产有减免税收政策。

转让所得基本减免：一年共减免250万韩币。

3.税率

日本购房置业

一. 日本房产的投资优势

永久产权：区别于国内的70年产权，日本房产为永久产权，可世代相传。

总价格低：日本房产约30万人民币起，海外房产入门必选。

日元低位：随着日元汇率低位，大量资本涌入房产市场，购置日本房产正当时。

房价趋涨：自日本楼市回暖以来，房价上涨趋势已经确定，将保持长期温和上涨。

租金收益高：与其他发达国家相比，日本普遍租金收益可达6-10%。

奥运效应：2020年东京即将举办奥运会，带动当地旅游及房产市场，酒店供不应求，租赁住房成刚需，租客需求庞大。

民宿解禁：日本政府已确定了规定将普通民宅和公寓的空房出借给旅游者的“民宿”营业标准的新法案。

签证宽松政策：可办理3年多次、5年多次签证，日本在留最短1年即可获永住权。

二. 投资日本房产的收益方式

（1）租赁收益方式（インカムゲイン方式）：

购入房产后，通过租赁给第三者，每月获得安定的租金收入。

（2）资本收益方式（キャピタルゲイン方式）：

在低价格的时候购入房产，在受到市场的影响价格上涨的时候再以高于买入价格进行出售，从中获得差额的利益。

解读：对于日本房产投资的新人比较推荐第一种方式：租赁收益方式。第二种方式：资本收益方式需要察觉市场动向的敏锐力、操作比较复杂。

三. 房产投资的角色构成图

这里以“租赁收益方式”中获得收益的角色构成进行详细的解说。

“租赁收益方式”中，购入房产后，通过租赁给第三者，每月获得安定的租金收入。大部分的情况下，购买者会通过利用银行贷款购入房屋，在从每月的租金收入中还款，从而每月的实际收益是从租金收入中扣除银行贷款或其他支出后得到的。同时，租客的招募及房屋的管理需要委托管理公司进行打理。

四. 房产投资的种类

根据日本房屋的种类，投资可以分为：公寓投资（アパート）、高级公寓投资（マンション）、一户建投资（戸建て ）、合租房投资（シェアハウス）。

不同的房屋类型具有不同的特点，从投资的角度来说，经营的难易程度、费用支出、回报率、空置风险等也不一样，具体要全面了解之后，根据自己需求做出选择。

项目 マンション アパート 戸建て シェアハウス

经营难易度 容易 稍难 稍难 难

初期费用 低 高 较高 较高

回报率 △ ○ ◎ ◎

维持费用

低 高 高 高

空置风险 低 中 中~高 中

五. 房产投资的三部曲

1

选择房产

首先第一步要选择投资用的房产，对于投资新人来讲，在选择房产的时候有以下可以参考的POINT，以及POINT的理由。

Point 1：单身公寓

① 空室率风险低

持续的租金收入是保证投资收益的关键，也是扣除每月银行贷款的收入保障，所以防止房屋的空置是非常重要的。

单身公寓是面向单身租客一人居住的房屋类型，相比面向家庭租客的多人居住，单身公寓的租赁只需要一人的意愿决定，容易入住。

② 恢复原状上的优势

在租客退租后，公寓要进行简单的装修更新。单身公寓的花费成本大概几万日元，比较大户型的公寓的花费成本少则30多万日元，多则几百万日元。

再加上，单身公寓的工期比较短，相对面向家庭租客的公寓1次的工期花费2周~1个月，单身公寓的工期只需要7-10天。

Point 2. 中古房（二手房）

① 价格适中

由于房屋的折旧成本，中古房的市场价格较低，即使是优质的地段也可以以适合的价格购买。另外，获得的投资回报率也会提高。

② 历史数据参考

对于中古房，一定是经历过多个租客，从过去的租客情况可以计算出大概的租金收入、必要的费用支出。提前能够了解到这些历史信息，对于接下来设定租金、支出预算等有一个参考。

③ 现金收入可快速到手

投资中古房时大多时候是租赁中状态，也就是有租客入住，这时当月就可以产生租金收入，减轻不少经济负担。

还有一点需要注意的是，1981年以后建造的房屋满足新耐震基准法。

Point 3：距离地铁10分钟内的

在租赁市场上，距离地铁站越近的房屋租金约高。特别是这个地铁站是在东京23区以内或者无须换乘30分钟内可抵达都心、且一日的乘车人数在5万以上的大站。

Point 4. 计算房产的实际回报率

投资房产最关心的问题就是可以获得的收益情况，关于收益的计算方法，有两种：表面回报率和实际回报率。

① 表面回报率计算公式

年租金収入の总额÷购房价格×100

② 实际回报率计算公式

[年租金収入－各种支出]÷[购买价格＋购买时の各种支出（印花税、登陆免许税、不动产取得税、中介费等）]×100

02

购买房产

Point 1：购买流程

确定购买 签署购房意向书 准备资料、房款 签约 贷款 付款 委托托管 获得收益

Point 2：购房成本

购房成本=房款+购买时的支出成本+持有后的支出成本。

购买时的支出成本包括：印花税、不动产取得税、登录免许税（所有权过户）、中介费、司法书士费、消费税（中介费和司法书士费的消费税）、火灾及地震保险，约占房价的6-7%。

持有后的支出成本：每月管理费、修缮费；每年固定资产税、都市计划税，总计约占房价的0.5-2%。

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租赁房产

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