中国房地产问题已不是一个仅仅中国人关心的问题，邻国日本给予格外关注。《日本新华侨报》日前刊出对东京大学经济学部教授伊藤隆敏的专访。伊藤隆敏认为，解决中国房地产热的出路在中国农村。文章摘编如下：

记者：我注意到您最近的一个观点，认为中国可能会重蹈上世纪80年代日本楼市泡沫的覆辙。您认为日本当年楼市泡沫的主要成因主要有哪些方面？哪些和中国今天的景象是比较相似的？

伊藤隆敏：我观察中国，发现现在中国的银行提供房贷的数额增加了许多。为什么会如此呢？我认为一是因为利息较低，人们可以承受；二是经济发展形势较好，人们有信心去银行贷款。一般贷款情况多的情况会增加利息，但是为什么没有增加利息，而是采取低利息的政策。这是因为现在处于经济危机状况，中国鼓励银行贷款给企业，是为了度过现在的经济危机的一个政策。

日本自从取消对金融限制以后，金融机构处于比较自由的状态，日本金融自由化以后，一些民间企业能够借钱给企业。另外一个原因，日本当时处于经济发展比较好的状态。

一个重要的共通点是什么呢？当年，日本为了抑制日元升值，采取了低利息的政策。日本政府不希望日元升值过快，把利息设定得相当低。如今，中国也维持低利息的政策。尽管现在西方国家呼吁人民币升值，但中国考虑到维持经济发展的问题，并没有对现行低利息政策做大幅修改。货币升值会导致许多热钱的涌入，对所在国经济产生不良影响。低利息政策又会导致很多钱流向房地产。

记者：今年年初，中国国内媒体派出记者深入考察了东京的房价。他们注意到，北京二环以内的房价已经和日本同等地段的房价非常接近了，但两个城市郊区的住房水平和房价差距则比较大。您认为，今天东京的房价是否处在一个合理的价位上，北京楼市的合理价格水平应该是多少？

伊藤隆敏：这个问题要看从哪个角度看。中国的人口是日本的10倍，所以，中国只要有1/10的人能够处于日本的经济水准，北京的房价与东京的房价接近就不足为奇。因为中国这些“富裕阶层”也都是比较集中地居住在北京、上海这样的大城市里面的。

据我了解，现在几乎每天都有阔绰的来自中国大城市的游客在日本东京银座的百货商场大手笔地购物，这在日本人身上是很难看到的。这说明他们具备了这样的经济水平，这种经济水平甚至超过日本人，所以他们的房价与日本的房价接近，也就顺理成章了。

但是，如果从房价的上涨速度来说，我又觉得有不合理之处，因为太快了。这是日本没有见过的过快的上涨速度。至于说东京和北京两个城市郊区的住房水平和房价差距比较大，那正好是日中两国中等以下民众生活水平的差距。我看到，现在中国也正在努力缩短与日本的这种差距。

经过最近十年乃至二十年的调整，东京的房价应该说已经到了比较合理的价位了。而北京楼市的价格是否合理，恐怕不是用一句话可以说清楚的。

记者：中国和日本当年最大的不同在于城市化所处阶段不同，日本当年基本上已经完成城市化，而中国则处于城市化初期。你认为中国房地产的繁荣还能持续多长阶段？

伊藤隆敏：我认为中国房地产的繁荣可能会比日本延续更长的时间，也不会像日本那样简单的崩盘，即使崩盘也不会像大家所说的那么严重。我的分析是中国从农村向往城市、想进城居住、生活、读书、就业的农村人还很多。基于中国城市户口管理，现在一些农村的人即便居住在城市，也享受不到当地城市人的福利政策。所以，中国一旦进行户籍管理制度的大幅改革，农村就会有很多人拥进城市，对房屋的需求量也会大大增加，这样不动产的市价可能还会上升。这也将是中国房地产未来的发展空间。

我认为，如果取消了户籍管理政策，房地产的繁荣可能还会延续10年左右。问题在于，今后有多少农村人口想进入城市，究竟他们对城市不动产的需求是什么，包括有多少人想继续购买不动产，在这些因素不明确的情况下，很难判别不动产市场发展的趋向。但是，我不相信“中国房地产崩盘说”。

记者：在中国，土地属于国家所有，购买房屋者并没有能够同时购买土地，这与很多国家是不一样的。中国今年将抑制房价过快增长列为一个重要的工作目标。您认为政府有什么好的手段？

伊藤隆敏：我知道，在中国购买房屋的时候，有土地使用权50年之说、70年之说。我猜想，购买房产的人可能认为50年或者70年之间发生的事情谁都无法预测，何况大家都是这样做，于是也就不会追究土地所有权的问题了。至于中国人什么时候能够将房产与地产一起购买，我个人认为是很难预测的。

其实，日本人也不是在购房的时候都能够连同购买地产的。日本有一个《借地法》，就是说企业或者地方机构借用土地，让人家在这块土地上建自己的房屋。使用期是50年还是30年，我记得不是很清楚了。但实际情况是，一旦人家在上面建了房屋，你是不能说土地已经到期了，你把房子拆了，让你走人，这是不行的。特别是对于真正居住在这里、实实在在以这里为居住地点的人，日本在法律上又是给以保护的。我想未来中国也会遇到这个问题，政府不会对居住了50年或者70年的人说，你走吧，你的房子使用已经到期了，一定会有一个解决方法的。

至于说政府有什么好的手段，我认为还是应该着眼于农村。看看中国就可以知道，当家电在城市趋于饱和的时候，就搞“家电下乡”，提升农村的消费水平；当汽车日渐增多的时候，就搞“汽车下乡”，又让汽车有了新的市场。而解决房地产问题，肯定不能搞“楼市下乡”，那就要从政策上解决户籍管理问题了。