原标题：新闻分析:东京地价缘何继续上涨?

日本国土交通省近日公布的数据显示，东京都今年1月1日的平均“公示地价”比去年同期上涨1.9%，为连续第二年上涨。市区的商业地产均价上涨2.9%，住宅用地均价上涨1.9%。

“公示地价”是日本国土交通省根据全国各地土地交易监测点的交易数据以及约2500名不动产评估师对每年1月1日监测点土地价格进行综合评定后计算出来的，不仅是每年土地交易的指导性价格，也是征地补偿参考价格和计算不动产税的基础。

“公示地价”显示，东京都23个区的土地价格全面上涨，市中心的千代田区平均上涨6.4%、中央区上涨6.3%，港区上涨6%，涨幅比上年进一步扩大。其中位于中央区银座4丁目的山野乐器总店的地价比上年增长了14.2%，每平米价格高达3380万日元(1美元约合120日元)；住宅价格涨幅最大的属港区南麻布4丁目；价格最昂贵的住宅用地位于千代田区的6番町，每平米为315万日元。

根据日本不动产研究所的数据，去年东京公寓均价比上年上涨了2.7%，为每套5060万日元，是日本经济泡沫破灭后23年来的最高价格。在东京临海的湾岸地区，高层住宅价格出现了大幅上升，均价已经超过6000万日元。

日本不动产经济分析师认为，东京等日本大城市房地产价格上涨的主要原因首先是投资者对经济复苏的预期。投资者认为日本经济将持续缓慢复苏，有望摆脱长达15年的通缩，物价将出现一定幅度上涨，而日本房地产市场一直处于泡沫经济破灭后的低位，具有较高的投资价值。同时，房地产是防御通货膨胀，确保资产保值增值的最佳选项之一，随着2020年东京奥运会的来临，市中心的房地产项目将越来越受投资者青睐。

其次，日本央行去年进一步加大了量化宽松货币政策的力度，将国债等金融资产的年度购买规模扩大到了80万亿日元。这些资金中有相当部分流入了房地产市场，导致房地产交易量增加，价格上涨。据日本不动产研究所的统计数据，去年日本的房地产交易额超过了5万亿日元。仅去年第四季度，日本银行业给不动产投资的新增贷款就达到了2.5万亿日元，比上年同期增加了20%以上。

此外，日元汇率大幅下跌给海外投资者购买日本房产创造了良好机遇。为了消除长达15年之久的通货紧缩，日本央行大规模放松银根，导致日元汇率不断下跌。目前，外汇市场上日元对美元汇率基本维持在120比1的水平，与2012年9月77日元兑换1美元的水平相比已经下跌了约43日元。日元大幅贬值后，日本地产对外国投资者而言更加便宜，更有吸引力。在日本去年成交的5万多亿日元的房地产中，有20%以上为外国投资者所购买，地价的快速上涨也给投资者带来丰厚回报。

随着赴日外国游客大幅增加，酒店入住率不断提高，办公用房需求旺盛，东京市区的办公用房空置率已降至6年来最低水平。随着日本经济进一步复苏，办公用房需求还会进一步增长。(记者乐绍延 许缘)