受最近日元走高和股票下跌影响，一直以来备受海外投资家和富裕阶层青睐的东京首都圈公寓、尤其是其中的“1亿日元公寓”(1亿日元约600万人民币)市场逐渐放缓。

2016年7月，首都圈公寓售价连续两月下降，银行的住房贷款利息也已达史上最低水平，尽管购房大环境向好，但成交率却跌到被视为楼市好坏分水岭的70%以下。

东京23区变化最大

首都圈的楼市正在经历新的变数。据房地产经济研究所2016年8月16日发布的关于首都圈楼市的市场动向显示，7月首都圈楼市成交量为3317户，与去年同期相比下降了30.7%。目前成交量已连续8个月低于去年同期成绩，成交率为63.3%，已连续两月低于被视为楼市好坏分水岭的70%。

楼市放缓的重要原因之一就是价格居高不下。 “高价持续不下使得消费者的购买欲望在逐渐降低。”房地产经济研究所主任松田忠司研究员表示。

受“安倍经济学”的影响，东京首都圈楼市的平均价格从2013年开始，时隔3年上涨至4929万日元(约317万元)。2015年甚至接近泡沫经济时期1991年(5900万日元，约379万元)以来的最高价格5518万日元(约354万元)。2015年“1亿日元公寓”售出1688户，时隔两年呈现上升态势，同时也带动了价格的上涨。这一趋势在进入2016年之后一直持续，5月份更是直逼5692万日元(约365万元)。所以，曾下定决心购房的消费者如今的犹豫也并非难以理解。

首都圈楼市属东京都中心的变化最大。从每月的成交率来看，神奈川县(75.0%)、埼玉县(62.0%)、千叶县(60%)，每月的成交率维持在60%以上，但是东京都23区内已经降至56.5%，23区之外的地方已降到55.6%，均跌至60%以下。

最近几年，楼市呈现“都心回暖”趋势，但是近来围绕东京都中心区域，由于拿到建设用地越发困难， 包括“1亿日元公寓”在内的高级住宅区建设也步入缓滞阶段。

加之建设用地逐渐从东京都中心转向周边区域，消费者如今更持观望态度。松田研究员认为，“东京都周边的住宅都属于刚需，所以消费者选择起来会更加慎重，这对现在的楼市成交量数字也形成了一定的影响。”

楼市不振的背后除了价格飞涨、消费者需求放缓外，开发商推盘放缓也是原因之一。

连续3月库存量增加，如果长此以往……

虽然居高不下的首都圈公寓2016年7月平均出售价格与去年同期相比，每户低出297万日元(5%，约19万元)，降至5656万日元(约363万元)。截至今年4月房价连续11个月上升，但是进入5月后逐渐转入下降阶段。

银行的住房贷款利息虽然已达最低，但可能对于消费者来说，要达到出手还是希望能够再降一些。

一直以来，带动首都圈楼市的是包括中国在内的海外投资家。但是，这些海外投资家也开始观望起来，这也被视为楼市变化的原因之一。

背后当然也有日元走高的原因，一些投资家为了回本开始出售手头的房产，因为目前楼市价格上升的空间较小，对于投资者来说，当然投资魅力也在降低。

同样，国内富裕阶层的购买欲也在放缓。一直以来“高层公寓的继承税估值可能放低”一度成为话题，但由于对于节税的监视逐渐加强，富裕阶层也开始持观望态度。

在这样的大环境下，房地产经济研究所的松田忠司研究员表示， 2016年7月的库存量与上月相比增加了368户，他对此比较关注。现在，库存量已连续3个月呈上升态势，他表示：“住宅库存量的增加并不是一件好事，如果这样的状况持续下去，将会造成库存量过剩的危险状况。”

如果库存量持续增加，不仅新建住宅的出售计划将会推迟，楼市价格恐将也会走向崩盘。2016年已经没有了去年的“1亿日元公寓”销售计划，难说是否已到楼市寒暖流的分界线。

松田表示：“如果东京都中心区域出现比较吸引人的楼盘，确保70%的成交率将不是问题。但是，如果没有的话……”言至此处，松田研究员不再往下。按照这样的状况，看来楼市是否会迎来大的变数，要看秋季的成交量了。