（原标题：买完药妆、马桶盖和电饭煲）

40万在上海连买厕所都不够

从听说可以投资在日本买房，到正式完成签约，水湄只用了50天。这期间，她和先生甚至没实地探访过。

水湄夫妇在上海生活多年，尽管家境殷实，却从来没考虑过买房。一贯注重生活品质和自由选择的他们不甘心被房子捆绑。但在日本买房又是另一回事。从2016年10月签下第一套房到现在，不满一年时间，水湄已买下3套房子。租售比高、升值潜力大、单笔投资小、永久房产，交谈中，这些因素被她反复提及。

水湄不是唯一对日本房产动心的中国人。根据房地产门户网站“房天下”统计发布的《2016中国人海外购房趋势报告》，日本已成为继美国、澳大利亚、加拿大之后，中国人的第四大海外购房目标国家。

2014年第一次去日本，水湄就对这里产生好感——干净整洁、设施人性、食物新鲜。除了吃饭逛街，水湄还兴致勃勃地考察起日本的物价。回国后，她在豆瓣上认真地写文章分析，“单纯对日本人来说，看起来现在买房是极其好的投资机会啊。”

生下双胞胎女儿15天后，水湄听说一个中国朋友在日本买了房，“很划算”。她马不停蹄地咨询、查资料、见中介，很快，她敲定了一套位于大阪的房子。这套近30平方米的房子距离地铁站步行距离不过5分钟，售价不到40万人民币。只算租金，回报率也能达到10%。

“40万人民币，在上海大约买一个厕所都不够吧。我跟别人说大概三四十万就可以在日本买套房子，每个人都表示震惊。”目睹了过去几年国内房市的疯狂，水湄的参照物更像是理财产品，“一个保底收益6%又有升值空间的理财产品，肯定被抢疯掉了”。自带租约的房产和成熟规范的中介体系确保了稳健的租金回报，东京奥运会、日元汇率和大量涌入的中国买家等因素又确保了其升值潜力。水湄甚至规划好了，这三套房产就是3个儿女未来的教育和创业基金。

“智商80就能生活的国家”

对从博客时代活跃至今的网络写手五岳散人来说，在日本买房恐怕是为了寻求一种更好的生活方式。

搬去京都后，五岳散人提前过上了半退休生活——沿鸭川淙淙的流水散步，去三十三间堂赏夜景，不时爬上清水寺俯瞰整座古城，这些曾经出现在明信片上的景致，自媒体竭力渲染的侘寂美学和怀石料理，如今变得唾手可及。

靠着五百万日元（约30万人民币）的投资经营签证，2014年，五岳散人带着重病的妻子搬去日本求医。妻子病逝后，已经习惯了日本舒适便利的他，选择了在京都生活。

相比饮食、语言、文化皆陌生的欧美，日本被他看作“设计成智商80就能生活的国家”。但在五岳散人口中更重要的是，日本有“真正的古代的中国”，饮食器物精致，人跟人之间斯文有礼，就连建筑和节气也透着中华文明的古韵。

五岳散人购置了自用住宅，跟朋友合伙开了房产投资公司，如今每年在日本住九个月。但他在博客中大肆渲染日本福利优越、移居划算的同时，又声称自己“并不融入日本社会，也不与在日的华人社群接触，不学习当地的语言”，只是频频晒着手串、新车和食物，以“日本通”的姿态发表意见。

如果说五岳散人的选择综合了文化商人的精明、中年人无处安放的虚荣心和某种程度的精神乡愁，那么许多中国家庭在日本买房定居，则是没有选择的选择。日本电视台NHK的纪录片《购买东京的中国资金——房地产的暴买和投资移民》就介绍过这样的案例。受制于户籍政策，一位在上海做生意的父亲发现，自己正上初二的孩子无法参加中考。不得已，他选择了在日本买房、注册公司、办理投资签证，以便让孩子在日本读高中。

在北京生活15年的陈阵也是被逼走的。2010年，为了躲避雾霾，陈阵举家搬到大理，开了家客栈。但很快，这一他心目中的乌托邦也渐渐变了味，“遍地是京牌的车。”

继续寻找下一处栖居地的过程中，陈阵看上了日本京都。他花70万人民币购置了一座独栋木质别墅，地处京都西郊岚山风景区。

定居日本后，陈阵最直接的感受是安定——家门前的公交车每天8：35准时到，不会早也不会迟；因为空气清新不少，儿子也再没出现呼吸道问题；日本的医疗保障系统能报销70%的费用，小诊所也能提供专业服务，不用担心“一病回到解放前”。

三四线城市买房更有得赚

为了练习日语，在日本求学时，薛为华前后看过不下100套房。这其中，有“麻雀虽小，五脏俱全”的一户建，也有宽敞阔绰的独栋别墅。看得多了，他渐渐摸索出其中的投资门道。

2010年，薛为华又读了一本日本房产投资的书。这本书给他不少启发：买房只要挑对地方，三四线的城市甚至比东京大阪等超级城市“更有得赚”。

过去几年，他陆续投资了三套房产。两套租了出去，一套放在airbnb上做成民宿——日本房屋市场成熟且分工细致，有些中介公司甚至专门为不自住的户主管理民宿。由于旅馆接待能力不足、海外游客数量又不断攀升，从大企业到个人都试着从民宿市场分到一杯羹。这是如今的投资红海——收益率在下降，日本政府也一直在讨论更严格的监管措施；但薛为华这套民宿的回报率依然有10%。

最近几年，薛为华明显感受到赴日投资的升温。一次随客户拜访东京某中资银行分行行长时，对方告诉他，现在办公楼的会议室特别难订，因为坐满了一茬茬来贷款买房的中国人。

尽管日资银行无法审核中国人的财产状况，但除农业银行外的四大国有银行，均可为中国人提供贷款，利率在2.7%—3.9%不等。虽然高于日本利率，但也远低于国内。更重要的是，由于投资回报率高，这是笔稳赚不赔的买卖。即便中国投资者的大批涌入已逐渐拉低了收益率，投资airbnb等民宿依然能保障10%—15%的投资回报，长租的收益率则在5%以上。

日本人“买不起房也不爱买房”

一位在日本从事不动产行业7年的华人中介透露，中国内地居民大批赴日本买房，是从近两三年“北京房价超过了东京”开始的。2014年8月，相当于一线城市郊区的日本大阪彩都西，房子每平方米售价约2.3万元；同年，北京市涨幅最低的通州区，均价已接近每平方米3.1万元。

在薛为华看来，日本房价相对便宜，本质上是因为“日本人买不起房也不爱买房”。由于收入严格按年资增长且不少家庭仅靠丈夫一人挣钱维持，再加上平时格外注重生活品质，日本年轻家庭很难存下钱。与此同时，在“断舍离”和极简美学大行其道的日本，年轻人对生活的欲望很低。

此外，日本社会保障健全、法律体系完善，即便房屋产权出现变化租约也不会中断，租房对生活品质影响不大，不少人在租的房子里一过就是几十年。

也有人担心日本税费太贵，投资到最后得不偿失。旅日媒体人刘黎儿在文章中写到，日本房屋维持成本不菲，除了外国房主存在的外汇风险，还有管理费、修缮费、税金、折旧费等开支。

但在水湄的经验里，日本政府对房屋的估值远低于市场价，通常只有70%，夸张时甚至只有30%，并非一笔沉重负担。她新近看过的一处房子，售价780万日元（约46.5万人民币），每年税金是4.05万日元（2400人民币）。

相比之下，盈利所得税反而是大头，而且如果买卖时房价上涨，户主还要按39%（5年内买卖）或29%（超出5年买卖）的税率缴纳盈利所得。但只有房屋买卖时，户主才有相应开支，加之政府只对盈利部分征税，“只是赚多赚少的问题”。