专访志悠CEO王志傑：见证日本楼市三十年

从1985年开始的日本泡沫经济时代，同时是日本创造地产神话的时期。“有那么一段时间，日本民众处于极度亢奋的状态，认为只要拥有巴掌大的一块土地，到了美国便有了双手，到了世界其他国家则相当于拥有一切。”上海志悠商务咨询有限公司(以下简称“志悠”)CEO王志傑如是说道。

作为一个出生于上世纪50年代末的日本留学生，王志傑亲身经历了日本楼市从癫狂期到崩盘期，再到如今稳步回升期的整个发展史。横跨三十年的楼市演变，不同阶段的亲眼见证，使他对日本房产市场的理解更为深刻，观察更为全面，想法也更为客观。“我当时正好赴日留学，亲身经历了日本的疯狂和泡沫的破灭。如今回忆出来，或许可以为今天的国人提供另一种看待日本房产的视角。”

王志傑，1981年进入日本；1983~1987年，进入日本大学工学部，研读管理工学；1987~1989年，进入日本大学研究院，攻读IE专业。在他留学日本的时期，正值整个日本的经济腾飞时期。在当时，日本仅用几年时间连续赶超意大利、法国、英国和德国，成为亚洲第一经济强国和仅次于美国的世界第二经济强国。国富则民强，大量没有去处的新资金只好集中在十分有限的土地上，造成土地和房屋的“含金量”与日俱增。“当时我就感觉，日本不动产为何不断在涨，而且涨幅十分惊人，日币也大幅升值，很多日本人都到海外投资房产，当时夏威夷不动产几乎全部被日本人占领。”王志傑回忆道。

1985年~1988年，东京都商业用地价格指数在短短的3年间暴涨了近两倍。东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。高速成长的日本楼市让王志傑对其产生了兴趣。他决定留下来，继续在日本深造。

“在这个经济强国，我感到要学的东西非常多，所以研究生毕业后，我进入日企小松株式会社继续深造。”1989~1991年，王志傑进入大手日企小松(KOMATSU)株式会社实习，担任海外部负责人，初步接触到日本不动产。王志傑借此机会系统深入地学习和了解日本房产，包括购买流程、房源选择等，那是他与日本房产的第一次结缘。

“日本楼市泡沫在1990年达到顶峰，房价涨了七八倍。随之而来的是泡沫破裂，突出表现就是从1990年开始一跌折腰的日本股市。”王志傑回忆。1989年末最后一天，日本股市“回光返照”，创下了接近4万点的历史最高。但紧接着自1990年首个交易日起，日本股市开始大跌，陷入长期的下跌通道。伴随而来的是日本楼市大崩盘。1991年，巨大的地产泡沫开始破裂，从二三线城市迅速蔓延至首都圈。房地产价格狂跌，东京、横滨、大坂、名古屋、神户、京都六大城市的房地产价格下降了15%～20%。“泡沫破灭后，许多日本居民成为千万负翁；倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为烂尾楼……日本国民经济陷入长达10年的负增长和零增长。”王志傑回忆。

日本泡沫经济破灭之后，房产进入长期萧条期，始终徘徊在衰退与复苏的停滞状态之中。王志傑结束在小松株式会社的实习，来到中国上海设立办事处，从事工业贸易进出口业务。在接下来的二十多年时间里，王志傑依旧频繁出入日本，密切关注日本楼市的动向。

在上海工作这些年，同样让他亲身经历了中国楼市的幻变。2000~2010年，是中国经济增速最快、城市化速度增长最有质量的十年，加之货币政策较为宽松，刺激房地产市场迅猛发展。“房产价格狂飙，需求旺盛，投资过热，和当年日本楼市泡沫破裂前期，如出一辙。而如今股市不断暴涨，屡创新高，一旦崩盘，难保不会走日本当年的老路。”王志傑提出了他对近日股市过热的担忧。

投资海外不动产是分散风险，资产保值的普遍方法。王志傑透露了一条振奋人心的消息：中国上海自贸区合格个人境外投资试点最快有望上半年启动，央行并考虑对符合条件的个人投资者取消5万美元的年度购汇额度限制，不再设上限。这一政策的推行大大放松了资本管制，将允许个人直接投资海外股票、债券和不动产，预计将掀起新一轮海外投资热潮。而日本房产，将成为国人竞相争夺的对象。

近几年来，中国国内房产进入调整阶段，回升无力，投资价值明显削弱；而日本房产却借东京奥运会和日元贬值回暖，趋势喜人。王志傑早已敏锐地察觉到这一趋势，并积极展开日本房产投资方面的尝试。

“我购买了东京附近的新大久保公寓、涩谷的一栋办公楼，常保持100%满租率，投资回报率可达10%，积累了一定的置业经验。亲身经历才有发言权。我自信能够给国内的投资者，提供安全的投资方向和明确的投资方法。”王志傑并不满足于个人资产的增值。同样作为投资者，他观察到华人投资客对于日本房产信息的全面完整性和透明度普遍存在隐忧，并且，房产售后管理也让他们鞭长莫及。投资者购房前后都缺乏安全感，购房的后顾之忧尤甚。他决定利用自身在日本建立的人脉关系和丰富资源，帮助更多投资者享受“没有后顾之忧”的购房之旅。

基于这一理念，回国后，他将自身运营多年的志悠重新定位为专业日本房产经纪服务公司，整合多方资源，与东急Livable株式会社、暖灯株式会社、富士总业等日本各大房产公司建立稳固的合作关系，为投资者提供更全面的房源信息，更安心的售后服务管理。“我希望能给投资者带来最大的安全感。”王志傑说道。

本着这一初心，他创立独具特色的“ A-P-S”服务模式，全称为“All-Property-Service”，意为“全资产管理服务链”，通过房屋出售→空室招租→日常物业管理，从法务到税务，从资产购买到运营管理的全方位服务，尽全力协助投资者获得最大化的收益。“志悠作为一个立足于上海、放眼于国际的成长型企业，未来规划在上海自贸区成立以资产管理公司为首的辅助机构，希望‘以中国上海为核心，建立海外房产投资的资产管理集团’，愿帮助更多的投资者做出聪明而审慎的投资选择，并进行健全而贴心的资产管控。”王志傑说道。