北青网房产阎彦 董馨蔚

“最近确实很忙，特别是‘十一’期间。当时我们是在上海、东京、大阪三地跑，先是10月3日到10月6日在上海开展会，再是带客户到东京看房，最后回大阪签约。”作为搜房网常驻大阪的房产经纪人，刘小姐亲历了近年中国游客“扫楼”日本的热潮。

也正是在“十一”期间，一名中国“土豪”以近14亿日元买下东京两幢住宅的新闻震惊日本。事实上，这已并非孤例。居外网中国区总经理葛奕婕女士对《第一财经日报》记者表示：“居外网发布的购房意向指数显示：今年二季度中国人对日本房地产的购买意向指数比一季度激增54%， 比2014年二季度更是猛增了730%。”

中国土豪日本扫楼，真的只是“有钱任性”吗？葛奕婕为《第一财经日报》记者分析道：“日本房产近来受到关注主要因2020年东京作为奥运会主办城市的利好消息带动。加上日元对人民币汇率低了约1/3，日本房产也变相地便宜了很多。此外，日本对中国人的旅游签证放宽，去日本旅游和留学的人越来越多。日本与中国距离近，文化习俗相近，软文化也为中国人所喜爱。而且日本房产也是永久产权。”

租金回报可观，租赁市场成熟

那么，日本的住宅价格到底高不高呢？根据搜房网的数据，2015年7月东京圈公寓均价2868万日元/套，独栋别墅均价3217万日元/栋。Numbeo数据库显示，东京的房价收入比（90㎡住宅的平均房价与家庭平均可支配年收入之比）为22.82，与纽约（23.19）较为接近。其他热门城市中，悉尼（12.21）和首尔（13.95）相对较低，伦敦（31.07）和北京（37.19）较高。当然，作为首都的东京房价要远高于日本的其他地区。以东京都涩谷区中心的40㎡住宅（房龄10~20年的公寓）为例，交易价格一般在4000万日元左右（合人民币200万元以上）；在新宿区，相似条件的住宅交易价格一般为3000万~4000万日元，而在大阪市中央区，同等条件下的价格只有上述的1/2左右。

房价不算太高，那租金能否带来高回报？第一太平戴维斯（Savills）调查显示：2015年二季度，东京中心23区的平均租金为3603日元/㎡，同比上涨1.1%。另据搜房网数据显示，东京的平均租金回报率可达5.02%，相比之下北京仅为2.66%。刘小姐表示：“大阪的房价是东京的60%左右，但租金却相差不大，所以大阪的租金回报率一般高于东京。一般而言，大阪的租金回报率可达5%~8%，最高的高达10%，而东京的租金回报率一般为4%~6%。”

同时，日本也有着成熟的房屋租赁市场，中等收入水平的日本人乐意租住而非买房，这一点在东京等大城市尤为明显。2015年，东京23区家庭的房屋自有率仅为45%，而房屋出租率则高达96.4%。葛奕婕表示：“在日本的投资房主要是小户型的单身公寓。因为日本人18岁离家后，总有起码10年的时间会租住房屋，所以单身公寓总是供不应求。”一位在日本生活了6年的中国留学生告诉《第一财经日报》记者：“身边有很多朋友租房生活，甚至租房结婚。”谈及原因，她表示“较高的房价当然是原因之一。同时，日本企业职务调动频繁，年轻人经常搬家，但由于户籍制度十分宽松，福利保险、子女教育等都不受户口限制，不会有后顾之忧。日本租房中介众多、服务周到，租房时到中介事务所或登陆各中介网站，说明要求后就可以方便快速地找到自己满意的房源，这也是日本人偏好租房的原因。”对于中国投资者而言，购买后出租的“投后管理”也无需过分操心。葛奕婕介绍，一般中介公司可推荐物业管理公司，大型的中介甚至有自己的物业管理部门可帮助投资者出租和管理。

外国投资者难享低利率福利

不过，尽管实施宽松政策的日本融资成本较低，但来自外国的个人购房者不一定能享受到低利率的福利。葛奕婕表示:“日本人零首付都可以买到房子，而如不是日本人，则几乎不可能在日本银行贷款。”中国银行日本的官网资料显示，中国银行在日本的分支机构可以为中国籍贷款者提供住房贷款，但条件是“原则上为有在日合法居留资格的中国籍自然人,对于不具有在日居留资格的中国籍自然人，须要求其在日本开设存贷款账户，原则上购房首付款在50%以上，贷款期限不超过15年。”“由于贷款条件严格，一般中国购房者会选择现金支付。”刘小姐表示。

不过，尽管从租金回报上看日本购房“稳赚不赔”，但与房产有关的繁多税费仍需中国投资者特别留意。日本法务省网站公开资料显示，在购买房产时，购房者需缴纳不动产交易税、登记税、消费税、印花税等，据《第一财经日报》记者测算，税收共计为房产价值的13%以上，如果房产来自继承或赠与，还需额外缴纳继承税或赠与税；同时，在持有房产时，持有者每年还需缴纳固定资产税、都市计划税，共计税率为1.7%左右；在出租房屋时，另需缴纳租金收入的所得税和居民税；在售卖房屋时，需缴纳售卖所得收入的所得税、居民税和印花税，共计约为房产价值的20%~40%。

房价长期走势需谨慎斟酌

当然，考虑到长期趋势，日本房产自身能否保值、增值仍需中国投资者谨慎考量。日本舆论普遍认为，以2020年东京奥运会为分界，短期内在宽松政策和奥运会效应的双重拉动下，东京等主要城市房价上涨前景较好，但长期趋势尚难以预测。

事实上，上世纪90年代房地产泡沫破裂之后，“失去的二十年”里日本房价较泡沫经济时期下跌了70%。直至2012年底安倍晋三上任后，为达到2%的通胀目标并刺激经济增长，日本央行大力推动量化宽松和质化宽松的货币政策（即QQE），导致日元大幅贬值，建筑成本飙升；又适逢2013年东京申奥成功，三大都市圈（东京、名古屋、大阪周围）房价开始回升。日本国土交通省数据显示，2013年4月至2015年4月期间，东京都住宅价格上涨10%，其中高级公寓价格上涨了20%。

但基于供求关系考量，在人口老龄化严重的日本，房价长期走势的不确定性仍是投资者需要慎重考虑的风险因素。日本知名房地产专家榊淳司8月29日在《Business Journal》杂志上撰文指出，“从中长期来看，根本上决定房价的是供求关系。”他强调，“随着日本人口日益减少和老龄化程度的加深，奥运会结束的2020年很可能正是东京人口开始减少的拐点，届时奥运会带来的住宅供给增多和人口减少带来的住宅需求减少同时发生，可能导致新一轮房价大跌。”当然，除了日本房地产市场的内部变化之外，作为日元资产，汇率的变化趋势也是中国投资者务必关注的宏观问题。