侃财哥（公众号kancaige），只侃财，不侃情怀。

不要以为哥只会侃股事房事车事这些破事。

哥也会关心国事家事天下事的哦。

今天召开的G20峰会哥就很关注。

菜贩子（kancaige的fans）们也许纳闷了，这么高大上的会，跟咱屌丝有啥关系啊？

有关系！

不信听听央行行长周小川关于中国楼市的言论：

个人住房加杠杆逻辑是对的。住房贷款应该有大力发展的空间。个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的，有的国家占到40%-50%，中国只有百分之十几，所以银行觉得还是比较安全的产品，所以有很大的发展机会。

房地产市场时冷时热，所以要进行逆周期调节。首付比例原来是30%，现在降低是有空间的。今后可能会考虑给银行更多自主权，让他们来制定首付比、利率。监管部门同时对银行进行监管。

周行长的意思是中国的楼市杠杆还太低，还有加码的空间，首付比例30%还太高，还可以继续往下降？

这让哥想起这些天上海房价暴涨的事，听说政府有关部门要出台调控政策？

啥调控政策呢，哥看到的消息是，银行出新规，上海首套房利率最低可打八折。好吧，敢情这是反向调控呢。

中国的楼市到底处在哪个阶段？它会走向何方？

让我们先看看日本楼市走过的那段路。

中国现在的情况跟日本30年前是一样一样的，都是大国崛起、全民炒房、全民炒股，然后是全民被套牢，全民被割韭菜。

菜贩子（kancaige的fans）们有去过日本东京的吗，在那里，花四五百万就可以买一套一百平米的房子了，这要搁在上海北京，就跟白捡一样。

而且啊，人家的收入是我们的4-7倍，算上这个因素，等于是花一百万就能买一套一百平米的房子。 请告诉哥，中国哪儿还有这样的房源啊，如果有，哥打算来它一百套！

当然，这是日本现在的房价，30年前，日本的房价也是高得离谱。

先来看看一张神图。

30年前，日本的房价开始涨，先是东京涨，然后是东京圈，然后是六大城市，然后是其他城市。搁中国就是，先是北上深广涨，然后是二线城市，然后是三四线城市。

从图中还能看出，东京圈、六大城市和其他城市涨得比东京更凶。

五年之后，房价暴跌。跌到后来，一线城市还能止血，而二三线城市则是根本停不下来，到现在还在跌！

不仅如此，日本还有房产税（中国目前好像也在研究推出房地产税），大约每年的房产税率是5%左右，一套500万的房子，一年得交25万！ 你一年能挣多少钱啊？！

日本人似乎被房子伤透了心。

2000年的民调显示，38.8%的人不认为土地是比存款或股票更保值的资产。2009年，日本新房成交量比2000年减少了1/3。

日本人宁可租房也不买房。1983年，40岁以下的日本人中有房者占42.2%，2012年有房者只占28.4%，近30年间下降了约14%。

下面哥给菜贩子们介绍两个专业术语。

一是租售比：每个月的月租与房屋总价的比值，该值越高，表明房子的投资价值越大。

二是房价收入比：简单讲就是你用几年的收入能买到一套房。

日本房子的平均租售比是8%，可资对比的是，中国的平均租售比是2%。

东京的房价收入比已经不到9，可资对比的是，中国深圳的房价收入比是20.2。

尽管日本的租房成本高，买房投资价值大，用不到9年的收入就可以买到一套房，可人家日本人就是不买房。真是一朝被蛇咬十年怕井绳啊。

说完日本的房事再回过头来说中国。

哥以为，房地产发展分短周期和长周期。

影响短周期的因素有：利率、首付比、税收、土地政策。 比方央行降息，首付比降低，税收减免，北上深广的房价就开始蠢蠢欲动了。

但短周期只是短时间的事。

房地产还有一个长周期，影响的因素有：经济发展程度、人口增长率、城镇化率。 人口多了，往城里去的人多了，口袋里的钱多了，自然买房的人就多了。

中国目前的情况是，人口已经进入拐点，城镇化呢，官方说还有很大发展势头，但近期返乡潮的新闻哥也看到不少，经济发展程度，目前已经进入新常态。

那么问题来了，中国目前是处在楼市发展的哪个阶段呢？

菜贩子们，你是住在一线城市还是二三线城市，你是属于刚需人群还是有改善型需求，你对楼市是持悲观还是乐观态度，不管你是哪一类人群，你有哪种咨询需求，请关注侃财哥公众号（kancaige）并回复“房事 ”，即能获得你需要的答案。惊喜不容错过，还等啥！