房地产泡沫是泡沫经济的典型表现。以日本为例，1986年至1991年间是其经济的鼎盛期。之后，以房地产泡沫的破灭为标志，日本经济进入“失去的二十年”。日本房地产泡沫的形成主要有三方面原因。

一是“外部压力”增大。日本在上世纪80年代后期之所以出现房地产泡沫，与日美之间的经济矛盾有密切关系。1985年9月22日签署的 “广场协议”导致日元升值，日本企业面临出口压力。在这种背景下，中曾根内阁宣布扩大内需，加强公共事业投资。另外为刺激内需，中曾根内阁还大幅降低法人税、所得税，造成国家税收减少1/3，企业“余钱”过剩，富裕阶层猛增。伴随建设业和房地产的膨胀，企业和富裕阶层见有利可图，便争先恐后地购买土地和股票，助推地价上涨，房地产泡沫形成。

二是“土地神话”的陷阱。由于对土地形成刚性需求，当时的日本人普遍认为地价不会下跌，只会上涨。为投机赚取利润，以土地作为抵押向金融机构贷款变成了最好的赚钱办法。很多人为了炒土地而买土地，为炒房而买房，地价被炒到惊人的高度，当时东京23区的地价几乎可以买下全美国。在这种背景下，只要以土地担保就可无限制地向外贷款，使得一些金融机构也头脑发热，“住宅金融专门会社”(简称“住专”)一类机构也向住房贷款外扩展业务。然而由于银行垄断了信用较好的债权，“住专”只好向风险较大的客户开放。资金链的核心仍是土地，一旦土地担保资金链断裂，就必然出现坏账，日本7家“住专”有6家就此破产。

三是“投机欲望”的膨胀。跟其他东亚国家一样，绝大多数日本人渴望拥有属于自己的住房。人们纷纷购置房产，必然导致地价上涨。但伴随地产的快速上涨，不少本来积攒着钱要买房的日本人只能望“房”兴叹，不得不干脆放弃梦想转而向其他领域投机。比如，有的人干脆改为买车和旅游，还有的开始购买古董和名画，这也是泡沫经济的一种表现。日本企业除一些“走出去”外，也开始不务正业，热心于炒房赚钱，而不是生产，这一切的泡沫都源于地价的泡沫。1986年开始，日本企业开始并购欧美企业，三菱地所会社购买了美国洛克菲勒中心，当时引起国际舆论一片哗然，欧美甚至出现“日本威胁论”。

日本房地产泡沫的形成与破灭不单纯是经济发展的周期性调整。它与宏观调控的失误、文化传统、人们的欲望及投机心理有密切关系。日本人在享受过泡沫期虚假繁荣的荣耀后，也饱尝地价房价大跌后企业倒闭、就业艰难带来的痛苦。(作者是上海外国语大学日本文化经济学院教授)