大公财经4月5日报道（记者 郑芸央）正值香港楼价下跌之际，日本的负利率反而谷高楼价。进入负利率年代，在别无其他投资选择的情况下，投资者为寻求较理想的回报，资金涌向日本地产市场，刺激地产价格急涨，今年来日本地价录得八年来首升。但专家担心投资者一窝蜂追求回报，忽略炒卖衍生风险，资产价格越炒越高，东京物业市场下半年可能出现小型泡沫。

日本央行本来希望藉负利率刺激疲弱经济，但负利率实行至今，首先看到的是地产价格急涨，就在日本央行1月份采纳负利率之时，东京银座地价当月亦创出新高价。然而，高处未算高，资金继续流入炒卖地产资产，日本零售基金投资公司于2月份宣布斥资130亿日圆，购入东京银座地区一幢商业大厦50%股权。与此同时，今年以来，东京交易所的房地产信托基金指数升逾6%，其中由海外投资者净购入2月份达到九年高位。大和证券分析员预期，投资者追逐收益，日本REIT料会再升，夏季REIT指数料升至2100水平，上周五该指数报1859.75水平。

甲级商厦投资收益远超债息

日本央行超级宽松货币政策是引发这波地产炒风的主要因素，随着10年期主权债券孳息跌至负值，投资于东京甲级写字楼的回报必然超过日本国债，两者之间息差扩大至2007年来之最，在这负利率环境之下，等于鼓励投资者加码投资物业市场，造成资产价格飙升。根据Jones Lang LaSalle的资料显示，截至3月底，东京甲级写字楼投资收益超出10年期债息约305个基点，较去年底的260个基点更高。日本10年期债券孳息于上周五报负0.065%，3月份时曾经跌至负0.135%低位。

东京瑞穗证券分析员认为，东京地价持续上升，但升势濒临极限，下半年后期可能形成小型泡沫，目前买家租赁业务投资仅能勉强打平。而这次情况与1980年代日本物业泡沫之别，在于当时资产价格飙升是由于过分看好所致，但目前东京地产热潮，是由于负利率导致缺乏投资选择所造成。分析员预测价格升势或将会放慢，出现崩溃机会为10%至20%。Jones Lang LaSalle日本主管表示，短期至中期的地产市场仍受负利率影响，因为投资者借贷成本降低，随着地产的投资收益率持续下滑，长债孳息亦会进一步滑落。

日本海外游客爆满商场，加上负利率出台，日本地价今年以来呈现八年首升，东京中部商业用地价格上涨，掀起新一轮地产投资热潮。东京最繁忙购物地区，银座的地价今年来升约10%至20%，东京车站邻近地价升约7%，写字楼需求仍然强劲。

然而，不是所有投资者看好东京地产市场，最大原因是日本经济其实依然疲弱不振。去年最后一个季度日本GDP按年率计萎缩1.1%。东京Miki Shoji地产经纪行表示，东京商业地区2月份空置率有所增加，投资专家认为，如果物业价格是受到经济好转和供应紧张而上升还好，但实情不是，投资者一味注重回报，无视风险，意味楼价将会越炒越高，随着日本楼价和地价炒高，部分人开始担心负利率终令地产出现泡沫。