在市场竞争大潮中，竞争并不可怕，同质竞争才最可怕，这恰好也适用于商业地产开发运营的当下。

日本的商业地产在经历了20世纪90年代的高速发展后，近年在宏观经济低迷和商场日趋饱和中贴身肉搏、苦苦挣扎。购物与观景、旅游一体化、组合化，作为日本购物中心进行转型的道路之一，效果颇丰。这样既增添了购物的乐趣与魅力，又得到了良好的盈利，同时也为日本商业地产的转型开辟了一条新路。

日本购物中心协会日前发布的数据显示，今年1月日本全国购物中心(SC)既有店铺的销售额较上年同期增长0.9％。2月日本国内购物中心(SC)既有店铺销售额较去年同期微增0.2%，连续两个月保持同比增长。在面对互联网冲击的当下，日本实体店似乎并不惧怕电商带来的冲击。

在日本商业地产开发中，把准确判断和满足顾客和商家的需求作为核心。长久以来，中国商业地产开发商热衷于复制，很少对顾客和商家的现实需求做详细的调研和精准的判断，更少有开发商把顾客和商家的需求预留或落实到商业地产项目的规划、设计和建设中去。因此，尽管中国商业地产建筑规模大、发展速度快，但外表的光鲜亮丽却难掩实际收益的低下。

作为7-11、伊藤洋华堂等公司的创始人铃木先生，曾反复强调“最重要的是把购物中心建成大家乐意来玩的地方，在玩的过程中顺便买一些东西回家”。

在日本，追求人性化是商业创新的动力和源泉。这不仅体现在商品的物美价廉和物有所值，更体现在将消费环境营造得更加便利、舒服和温馨的努力上。

川崎格林木购物中心开业13天客流破百万。格林木的亮点在于，首先项目建设有全新的屋顶花园，这为其营造了休闲、娱乐的氛围，便于吸引周边5公里117万社区客群；同时这家购物中心虽然面积较小，但却提供很多创新服务，如通过视频可以选购品牌商其他门店的产品，生鲜蔬菜都是切好的等等。

位于日本大阪市的难波公园是购物中心自然景观化的杰作和代表。虽然叫公园，但难波公园是一个不折不扣的大型购物商城。

远眺这座商城，是修建在斜坡上的8层屋顶花园，层层叠进、绿树成荫，将整个建筑覆盖。每一层都有独特的景致，树林、草坪、岩石、峭壁等，这些景观与商场融为一体，给人一种置身于大自然的感觉。

商场中的很多餐厅和咖啡厅的露天位置就布置在这些自然景观中，使消费者在购物的同时，还能享受到自然的静谧与惬意。除了在商场内部营造自然生态式体验外，依靠出色的选址，将欣赏周边自然景观与商场购物串联起来的“旅游＋购物”模式在日本也是备受推崇，并获得了极大成功。

日本购物中心的发展优势不仅仅体现在硬件设计上，其软件即公共服务也在细微之处体现着人性化。春节在日本购物的中国游客颇多，大大带动了日本的消费市场。在日本，人们一直把服务看得尤为重要。在商场内，专门为带孩子和身体状况不佳的顾客准备的婴儿车和轮椅设置于大门的入口附近，下车即可利用，最大地减轻了特殊顾客的体力负担。

东京商场提供免费行李寄存服务，客人并不需要找自动存包柜，也不用担心行李太大柜子放不下，服务员会亲自帮你把行李拿到专门的寄存处，让客人可以安心购物。

在国内的餐馆，当客人落座以后，如果当时营业火爆，即使需要服务员过来服务，也不见得有人来理你。不少消费者觉得还不如在家叫个外卖来得舒心。而在日本，当有顾客询问的时候，不管服务员正在忙什么，都要立刻停下来，并且态度亲切和蔼。同时在日本的消费者会选择在开门时间进店，上午购物的积分可以在商场顶层餐饮区换取免费午餐，这就节省了一笔不小开支。

业内人士表示，日本商业地产项目的成功，在于从规划、设计到运营管理，在开发运营管理上，都投入了大量的专业技术人员，并聘请专业公司，经过反复的试验、调整、再试验、再调整，才最终形成了比较成熟的商业业态创新。

而我们的商业地产商往往由于专业性不够或对专业知识、专业人才重视不足导致虽然全国都在建购物中心，但建出来的购物中心并无差别，大多一味复制与抄袭。所以，惟有开发商的眼光向消费者和商家的需求看齐，商业地产项目的开发创新才会有正确方向。