（原标题：看看美国日本香港房价史 你就知道错过了多少波买房的机会）

不知不觉，上海、深圳的房产调控新政已经过去整整一个月了，成交量腰斩的报道也不断见诸各大媒体，但房价真的降了吗?似乎并没有。

有人说可能时间没到，终究会降的，但究竟什么时候跌，才是最重要的。

在回答“房价都涨成这样了，还要不要买房?”这个问题之前，先讲几个最典型的例子，以最朴素的真实面，坦白阐述一些和房子有关的“真相”。

第一个是美国123年的房价史

卡尔·凯斯和罗伯特·席勒编制了著名的Case-Shiller房价指数——席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者，就是那个老是看空中国房价的人。

这个指数说：在美国1890-2013年长达123年的历史中，下跌的年头是28年，上涨的年头是95年，跌幅最深的一次是2008年，-18%。连续下跌达到5年的只有两次，一次是1929-1933年的经济大萧条时代，累计跌幅是26%。一次是2007-2011年的金融危机周期，累计跌幅是33%。整体上，美国的房价在过去的100多年中，年平均增长率约为3%，略高于美国2.8%的通胀率。

这123年中，美国出现三次十年累积涨幅超过100%的大牛市，分别是在1938~1954年、1969~1986年、1995~2007年。

美国123年扣除通胀后的房价走势图，基本平稳上涨

虽然这个指数其中一个研究结论说：长期来看，美国房价的涨幅基本等于通胀率。但看那个曲线，以0.25%的速度连续涨了100多年，它论证了两个铁一般的事实：1、长期看，房价是上升的;2、房地产是抗通胀的好品种。

放到单个城市看，比如纽约，长期看，也基本如此。纽约在1988-2012年长达25年的时间里，房价增长率正好是美国的通胀率。

纽约近30年来实际房价走势图，正好是美国的通胀率)

第二个，是东京半个多世纪的房价史

日本的故事大家都很清楚了，太多人拿中国楼市和日本楼市对比了，2009年之后，网上流传的那个中日楼市泡沫对比图，都很清晰的把崩盘时间都预测出来了，可惜这个时间点并没有兑现。

简单说吧，日本房价是在1985年广场协议之后，开始出现加速触顶的，大约1989年开始崩盘，到2005年左右时基本见底，最大跌幅达到70%，房价又回到了20年前也就是广场协议那一年。

日本泡沫破灭后痛苦地经历了“失去的20年”，同样不能忽视的是，在“失去的20年”之前，日本GDP从1960年代开始便保持了每年高达10%的经济增长。房价从1960年代甚至更早就已经开始腾飞，基本是一直飞到1990年代，前后经历了超过30年的楼市繁荣，日本六大城市地价上涨了56.1倍。这也是事实。

日本1956-1983年近30年房价大牛市

三、第三个，是香港30多年的房价史

香港在1997年亚洲金融风暴期间，房价暴跌了一半以上，一直跌到2003年SARS期间，连跌5年，东京和香港房价，比纽约放假跌得更为劲爆。

但问题是，亚洲金融风暴之前和SARS危机之后，香港房价涨了多少年?亚洲金融风暴之前，香港房价也有好几次牛市熊市，但基本都是“小熊大牛”。

从1980年到1997年前夕，17年的大周期里基本都是在上涨，涨幅有8-9倍。2003年之后到今天，也是10多年，房价也基本是一直在上涨，中间有调整也是小幅度，整体来说房价早已超过了1997年的高点，去年均价大约到了9万元/平方米。全球最贵的分层住宅价格，一直都要靠香港来刷新。这也是事实。

香港1980-2010年30年房价走势图，1997年高点之前有17年主升浪

四、最朴素的真实面是什么？

1、在房地产的历史发展中，那种房价暴跌50%、80%的大崩盘、大萧条，没几回。

20世纪到现在100多年，大崩盘俩手掌就能数过来。像大萧条、日本楼市崩盘、金融风暴，这些在每一个国家或地区都是几十年甚至上百年才来那么一回的。像日本那样一下子来个“失去的20年”，更是比较罕见的个案了。在人一生的时间里，可能会真正遇到那么一次，是指在你成年能够独立投资独立承担风险的那个劳动阶段。也许你因此暴富了也许你因此破产了，但就算你想多经历都不会有更多机会。

2、毫无疑问，泡沫总是会破的。同样毫无疑问的是，泡沫在破灭来临之前房价会连涨很多年。

地球上还没有永远只涨不跌的房价，美国、日本、香港这些更成熟的房地产市场，在过去的100多年里，他们都无一例外的经历了大崩盘。中国可以例外吗？不要觉得中国的房价连涨十几年是多么新鲜的事情，很多国家、地区都出现过。因此，这意味着泡沫的破灭是不可避免的。

但这些年来，总是过于强调崩盘的恐怖性，这太片面。大崩盘的确很恐怖，一夜之间全完了。但，看看那些国家和地区在崩盘之前，房价连续上涨了多少年?美国楼市的三次大牛市每次的跨度都是10年以上，日本是30个年头，香港是17个年头，中国从房改之后，除了2008年，也基本是17年一路上涨。

3、预测泡沫是徒劳的，坚持任何一种观点都会有对的那一天。

中国楼市从2002年起，就不断有专家告诫我们：楼市要崩盘了，不要买房。结果房价涨了十几年，崩盘还是没有等来，倒是自己离房子越来越远了。

这世上最不靠谱的事就是预测不可知的未来了，最简单的一个法子：如果你永远只坚持一种观点，一定是对的。比如，你每年都公开说一次：房价一定会跌的。看过去那些地方的房价史，一般最长也就涨30年吧，你一定会答对一次的。

4、长期看，因为害怕泡沫而不去买房，个人所承担的损失要远远大于躲过泡沫的收益。因为一个大泡沫的形成和破裂，有可能横跨你的一生。

美国两次大崩盘 ，横跨了接近一个世纪。日本在大崩盘之前房价涨了30年。回头看，中国房改以来，也有18年了。你的人生，有几个18年?有几个30年?为了等一个到现在都还没来的大崩盘，可能你要错过好几次买房改善自己和家庭居住条件的机会。比如：2005年之前，2008年，2010年。笔者想说的是：财富不是最重要的，时间才是，学习才是。

总之，中国的房价，一线城市的房价，不要指望它没有泡沫，对这一点笔者从来没有怀疑过。因为我们从来没有经历过崩盘，所以才会相信房价永远上涨的神话。但市场就是市场，不存在特殊，即便不断使用大规模的刺激手段，也不过是把泡沫发生的时间向后推延而已。（本文仅代表作者个人观点）

（作者为资深媒体人、财经评论人士，关注中国经济发展进程）