从去年开始，在全球不动产市场中，多数法人看好日本房地产业后市。尽管不像去年日币连连创新低，但日币目前依然有着汇率优势，加上安倍曾承诺将消除日本通缩等种种因素，促使很多中国人及其他外国人到日本看房买REITs的热情逐渐提升。

据相关机构数据调研得出，因为外国资本大举涌入日本房地产，使得东京在2014年一季度成为世界上交投最活跃的房地产市场，地产交易超过100亿美元。投资者也在随后的调查中表示回报十分满意。资本收益率接近3.5%，这比起10年期日本国债0.6%的收益率要好很多。华尔街著名投资人Jon Tanaka也紧接着在媒体上表示：“如今很难找到这样的收益，而日本有着全球最低的融资成本，所以适度的杠杆就能让你达到8%、9%的回报。”

前不久有日本媒体报道称，日本房地产贷款时隔26年再创新高。据日本银行统计，2015年面向房地产行业的贷款同比增加6.1%，达到10.673万亿日元。而其中，房地产投资信托对房地产基金的融资额增加尤为明显。今年1月份，房地产投资信托拥有的房地产资产约为14万亿日元，相当于三年前的1.5倍。受此拉动，日本房地产商正努力加大房屋投放量。

日本房地产经纪研究所的数据显示，目前已经有173个房产项目、70235套公寓在建或正在规划中，争取在2020年东京奥运会前投放市场。REITs将在日本未来几年的房地产市场发挥更加重要的作用。

亨德森远见亚太地产股票基金经理人Tim Gibson更是在媒体上明确指出，日本的REITs投资是亚洲最为诱人的。Tim Gibson强调REITs的指标从总体经济的动态到利率动向、供需情况，及个别公司的财务结构都是值得关注的。东京办公楼市场开始走出谷底，预测出租率和租金都将有明显改善，资本也将收缩。虽然办公楼供应还算较充足，但如果日本进入通货膨胀的局面，需求增加将远远超越所预期的供应。

日本REITs的发展轨迹

日本是亚洲最早开发REITs的国家，同时也是全球第三大REITs市场，日本REITs市场规模在2007年达到顶峰后遭受到金融危机的冲击，但此后逐渐走出危机，开始稳步增长。截至目前，日本REITs市值规模超过10万亿日元，共有50只REITs日本在交易所上市。与此对应的，日本REITs所持物业资产的价值约在13万亿日元，分红额约3000亿日元。

REITs在日本的生态环境其实暗含了一部分日本国民的性格。也就是说，更稳健和传统，基本上锁定经营范围，收益全数分派的一个特别股份有限公司。对日本金融系统来说，当然是一个有益的弥补，一方面提高了房地产的活动性，另外一方面增加了金融产品的多样性。不过，日本的REITs目前也还是处于起步发展阶段，和美国漫长的半个世纪相比，日本的REITs还有很大的成长空间。

目前日本房地产信托基金，根据其资产类型不同，可分为综合型和专业型两大类，专业型里面可以进一步划分为办公楼、住宅、商业、酒店、物流和医疗等几个品类。其中，日本的REITs是以综合型为主，约占总体的42.36%；专业型的REITs以办公类物业居多，占市场总体的22.59%。

在“安倍经济学”之后，日本股市和房地产市场开始上涨，日本的REITs也迎来了一轮扩张。2012年7月，日本内阁府的国家战略研究室出台“日本再生长战略”，称要在2020年实现REITs市场资产规模比2011年翻一倍的目标。

日本央行自2010年12月起，入市买了REITs，这给了市场一剂强心针，全面支持REITs的复苏。日本央行在2012年12月开始推行量化宽松政策，对日本的REITs以每年900亿日元的速度进行购入，是以往购入速度的3倍。2015年11月19日，日本央行宣布维持量化宽松，这意味着依然会以每年900亿日元的速度购买REITs。日本央行持有REITs超过2641亿日元，而且仍在购买。可见，日本的REITs不仅是其房地产和资本市场的反映，还是日本政府执行量化宽松的重要工具。

民众为何热衷购入日本房产信托？

近一两年来，受日币汇率影响，以及空气等问题的困扰，去日本看房的团队越来越多，尤其是中国人2015年上半年购买的日本房产成交额是2014年下半年3倍。来自中国的购房者比上年同期增加了20%左右。尽管如此，也有更一大部分人看到了在日本购房存在困难，比如除需要较多资金外，要留意的事项包括过户、缴税甚至出租的规费以及管理费等问题，因此现在开始选择最简单的投资日本房产——直接购入日本房产信托。

民众看好日本房地产市场。首先是因为日本具有低基期，成长性佳，且较不受美国升息的影响，是全球主要REITs最为看好后市的地区。

此外，日本正在申办2020年东京奥运会。在日本成功取得2020年东京奥运会主办权后，可以感受到日本重燃希望的气息。景气持续回温下，东京不动产的基础设施加速建设，房地产业皆欢欣鼓舞期待呈现触底反弹后的未来黄金七年，这也许也是中国人赴日本买房的一个基本原因。

加上日元的汇率优势以及东京的生活质量等优势，都刺激着日本房地产市场向好，也意味着日本REITs迎来一个相较以往更好的投资机会。但是不可否认，日本房地产因为负债率等问题依然存在泡沫风险，是否购入以及购入信托的时间点及方式，根据各个不同的产品，依然应该要谨慎选择。