现阶段，一切的西方经济学理论，包括马克思政主义治经济学理论，都已经落后于中国经济实践的发展，中国迫切需要一套全新的、基于马克思主义经济学和西方经济学理论精华的、具有中国特色的社会主义市场经济学理论，来指导中国经济的实践。习主席说了：马克思主义理论不是一成不变的，我们要在实践中完善和发展它。

本周以来， 楼继伟部长一番讲话引发了广泛的争论和异议:下一步义无反顾改革房地产税制。楼继伟7月23日在G20财长和央行行长会议表示，应该改革房地产税制，信息征集能力弱以及利益调整阻碍是个人所得税和房地产税方案目前仍未正式推出的主要原因，只要是真正的收入再分配，就会受到真正的阻碍。下一步会义无反顾去做，这也是我们的任务。营改增非常有利用专业化，就有利于创新。

楼部长的讲话公开后，引起了巨大反响。复旦大学金融与资本市场研究中心主任撰文回应楼部长，认为征税将可能把中国经济推向日本失去的二十年，并要求与楼继伟在央视或者凤凰卫视PK。不过该文在本号首发之后，很快就遭到了删除，本号暂时无法以超级链接的形式给大家看。

为了探讨楼市与经济的关系，我们的读者、长期从事跨国贸易的傅云清先生再次撰文，呼应谢百三教授的观点。有兴趣的朋友，请继续往下阅读本文。

关于日本失去的20年

二战结束到现在，日本在经济军事和外交上一直都受到美国的支配、阉割和控制，金融上自然也不能独立。日本一直是美国的附庸，日本在经济上作为美国自留地一样的菜园子，在美国利益上需要的时候，它就会随时进园子里去大肆采摘一番。

广场协议签署前的日本的经济背景笔者在此不赘述，一句话概括就是：日本积累了太多的财富，美国需要转嫁危机。20世纪80年代初期，美国财政赤字剧增，对外贸易逆差大幅增长。美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力，以改善美国国际收支不平衡状况。1985年9月22日，美国、日本、联邦德国、法国以及英国的财政部长和中央银行行长（简称G5）在纽约广场饭店举行会议，达成五国政府联合干预外汇市场，诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题的协议。“广场协议”签订后，1985年9月，美元兑日元在1美元兑250日元上下波动，协议签订后不到3个月的时间里，美元迅速下跌到1美元兑200日元左右，跌幅25%。在这之后，最低曾跌到1美元兑120日元。在不到三年的时间里，美元对日元贬值了50%，也就是说，日元对美元升值了一倍。

广场协议对日本房地产业和经济的影响

1.迅速的货币升值必然带来出口企业的困难，大量美元套利资金进入日本，日本银行最初采取了收缩措施来抑制快速的货币供给水平，但是遇到了美国和日本财政部（当时叫大藏省）的强烈反对，不得已向市场中提供了大量货币。所谓的广场协议同时还约定日本扩大国内市场来平衡美国的出口，因此日本财务省也扩大了财政预算规模，这是日本楼市泡沫形成的外部环境。

2.日元升值抑制了日用消费品领域内的通货膨胀上升。如此快速的日元升值，导致了日本进口价格水平整体下降，在86年甚至出现了通缩的趋势。

3.大量美元套利资金进入日本，并进入房地产业，大幅度推高房价。以上诸种条件的合力迅速推高了日本股市和房地产泡沫。

1989年，三重野康继任第26代日本银行总裁后，采取了迅速的金融紧缩政策，突然三次大幅提升公定贴现率，1990年日本又将公定贴现率提升至6%，银根收紧，银行迅速抽贷，企业融资无门，断血断粮。银行市场的风吹草动掀起了游资撤离资金落袋为安的浪潮，1991年，日本房价开始大幅下挫。于是日本股市泡沫和土地、房地产泡沫相继破裂。最终导致日本经济开始了长达25年的衰退。

在经济衰退的过程中，日本的财政政策也一直没有发挥出强有力的作用，虽然日本一直在奉行凯恩斯主义的国家干预政策来大举进行公共工程支出以刺激经济，但是不仅收效甚微，不断扩大的政府债务又将日本带入债台高筑的另一个困境。由于财政入不敷出，1997年，日本政府提高了消费税，并减少公共支出，希望在社会所能承受的紧缩政策的范围内来缓解一下财政压力。

日本经济目前又是一种什么状况呢？安倍经济学三支箭主要就是靠货币宽松、大幅度贬值货币、零利率乃至负利率等手段制造通胀预期，为结构性改革创造条件，但英国公投退欧这种超级黑天鹅飞出来之后，日元因具有避险货币属性而大受追捧，大幅度升值，使得安倍先生3年来辛辛苦苦人为制造的贬值效应归零。可见，一个不能奉行独立自主外交和经济金融政策的国家只能永远是附庸，一茬茬被收割。

中日美印四国的房地产业状况比较

鉴于日本和美国都已经发生过房地产业泡沫的破裂，中国如何利用前车之鉴、避免重轁覆辙？我们从国土面积和人口基数来比较分析一下三国的房地产业状况。

从国土面积和城市建成区域面积比看，美国城市建成区占国土面积的3.1，日本占国土面积的4.2，中国所有的建成区加起来只占国土面积的0.33，而所有的城市建成区真正用于居住所占有的面积只有全部国土面积的0.11（注：这组数据引自 释老毛现实发表于本公号《现在买房还有前途吗》一文）。

关于建设用地的供应问题，中国人多地少，18亿亩耕地的红线不可触动，可居住土地的供给就那么多，锁定了。但随着农业科技发展和国际分工的细化，中国不存在粮食危机！我们可以以比低于国内种植成本的价格从俄罗斯、越南、柬埔寨、泰国、非洲和拉美国家大量进口小麦、大米、玉米、大豆，中国农民和产业资本也已经大量在海外建立了农场和农庄，国内的土地供应完全可以根据需要进行调整、放开。

1）中日间的比较

日本房地产1991年开始崩溃；日本国土面积37.79万平方公里，日本人口基数目前约1.27亿，城市化比例达到90%以上，大概只剩下不到600万农民。

中国人口基数：13.8亿；六普的人口城市化比例为城镇人口为66557万人，占总人口49.68%，农村人口是50.32%，约6.95亿 。

我国河南省面积17.6万平方公里，人口近1.1亿；四川省面积48.6万平方公里，人口约8100万；从经济规模、家庭观念方面的消费文化差异来衡量，日本跟房地产市场可以跟中国某个省比，例如河南或者四川，但无论河南和四川，城镇化比例远远低于中国平均城市化率的49%，甚至不到30%。

因此，从城市化人口比例来分析，日本房地产潜力跟河南和四川都没法比较，何谈跟整个中国进行比较呢？完全没有可比性！！

2）中美间的比较

美国房地产跟中国是否有可比性呢？我们就来比较一下2007年美国次贷危机时期和中国房地产当前的状况。

美国国土面积963万平方公里，人口基数：3.2亿；人口城市化比例：95% 。但美国劳工部的数据显示，美国每年有1500多万人初请申领吃救济，占其人口总数的1/20!!

我们取一个低值25万算吧，一年52周， 1973年至2015年一共42年：42x52x25=54600万，就是说美国1973年以来有5.46亿人次申领过失业救济！！这1500万初次申请吃救济的人到底吃多久，半年，一年还两年？我们从美国劳工部公布的每周新增非农就业人口数据判断，这1500万人数几乎在40年间是在吃流水席，铁打的营盘铁打的流水兵，就是说吃救济的人口数只会高于而不会低于这一数字。

次贷危机的发生根源，是美国金融业毫无节制地玩信用违约互换CDS这种击鼓传花的旁氏游戏，次贷即“次级按揭贷款”，就是木有信用门槛要求的贷款，换句话说，失业的、流浪的人群都可以得到贷款。美国每年有1500多万人初请申领吃救济，占其人口总数的1/20!华尔街的银行家们把钱贷给这1500万人民中间的人，鼓励他们去消费、买房，再用CDS这么个衍生的对冲工具把房地产市场总值已经炒到了62万亿美元，最后在2007年引爆泡沫。

相比之下，中国居民拥有的自住房和投资属性的房产绝对应该算作优质资产，银行提供的按揭贷款是没有风险的，机构和投机商拥有的房产银行抵押贷款比例，以及地方政府土地质押债务比例，相对于几十年如一日亏损的僵尸国企和部分地方政府树立的“名片”私企坏账比例，存在更大违约风险的一定是后者！前者可以化解，后者则无解。

3）中印间的比较

印度作为建国时间与人口基数都与中国差不多的国家，我们也来做一下比较。印度国土面积约300万平方公里，人口近12亿。但印度可耕地面积却占有其国土面积的一半，即达到了150万平方公里，而中国可耕地面积只有国土面积的13%， 约130万平方公里。所以说印度的人口宜居面积实际上是超过中国的，理论上印度跟中国一样具备了发展房地产经济的一切要素，而且是所谓的民主国家。印度人口城市化率在30%以下，印度人民没有改善居住条件的愿望吗？印度没有巨大的房地产需求吗？100%的有！但实际情况又是怎样呢？孟买、加尔各答、德里等大城市连厕所都建不起来，贫民窟是私有财产，别墅区是私有财产，土地是私有财产，政府连一片瓦也拆不动，一块砖也盖不起来！

什么是比较优势？我不用去看百度百科几千字的定义和解释，我这里说的比较优势就是通过上面数据比较，读者能一目了然看懂的房地产业中国独一无二的优势，但为什么我们的官员、精英群体和学者们看不到我们的这种独一无二的比较优势却不停地唱衰自己？ 匪夷所思！

我们为何要自废武功？

我要再次纠正一下关于房地产业的逻辑：

目前关于房地产目前通行的逻辑是：货币超发→房地产价格飞涨→资金被房地产这个黑洞吸纳→实体经济失血了

笔者的判断是：闲置和低效的土地价值洼地被发现→土地增值→以货币计价的财富增加→增发货币→财富效应导致货币回流地产领域→土地继续增值(偏离合理价值区间，泡沫显现）→资金流向其他产业减少。

作为中国经济的支柱产业，它不仅不是吸血行业，而是制造了天量财富的行业。历年统计数据显示，房地产对GDP的贡献率都超过10%！低效的土地从土地出让到商品房的出售产生了数十倍的增值，全国范围内房地产近20年来，不算其带动的钢铁水泥建材等上下游产业，至少是百万亿级别的财富增值！甚至是一定阶段内人民币增发的锚！

不能把房地产业与其他产业割裂开来看待，它与实体经济、与A股健康发展都有着千丝万缕的联系。目前一种很时髦而且流行的论调就是：房地产严重危害了实体经济的发展，已经是无可救药，泡沫必须得破了；需要把资金引导进入股市，支持多层次资本市场建设，扩大企业直接融资比例；股市才能促进实体经济的复苏，云云。笔者断言：一切的不以中国自身经济特点出发而引进或者创新的金融衍生品，对中国经济有百害而无一利！A股去年已经经历了血的教训，损失近2万亿！

房产税能降房价、促进房地产市场健康发展是天方夜谭！如果中国政府征收房产税会是什么结果？ 目前外资在中国无风险套利资金很大的一部分集中在房地产上，2005年以来外资开始大举进军中国内地的房地产市场。近年来进入的外资机构有：摩根斯坦利、高盛、麦格理(澳)、瑞银、花旗、ING(荷)、美林、瑞星思达(美)、RREEF(德)、华平投资(美)、DIFA(德)、软银亚洲(日)、凯雷投资、凯德置地(新)等，均为国际顶级公司。他们进入的方式，一是直接收购地产物。 除了投资机构，海外游资即热钱也纷纷涌入。热钱主要是赌人民币升值，从各种渠道入境后，相当数量进入房地产市场，谋求双重套利。热钱到底有多少，是笔糊涂账。但大数还可以估算。据有关研究，热钱大量涌入始自2003年，当年的数字大概750亿美元；2004年大概700--800亿美元，发改委估算是1000亿美元，最高的估算是1132亿美元；2005年，看到的数据是400亿美元；2006年上半年的数据，所见为232亿美元。几年下来累计，低的估算约1300亿美元，高估算为2000至3000亿美元。至今按有关人士统计已经有数万亿美元。

房地产天生地具备可投资的金融属性，政府和货币政策的重点应该是如何将这种投资金融属性控制在合理的、良性循环的空间之内，防止并消除泡沫的产生。任何一种商品的投资价值，除了其本身具有的价值之外，更重要的还在于其增值和保值的预期。兰花的崩盘、普洱茶、大蒜的崩盘不会引起系统性风险，但如果经济上房价保值和增值预期没有了，价格会雪崩，政治上百姓的信仰会同时垮塌，进而引发大规模的社会动荡。

与90年代的日本相比，中国改革开放的最近25年积累了巨大的财富；反观美国却危机四伏，它做梦都想找到一个突破口来做空中国货币和中国经济，跟收割日本一样来收割中国的财富。近几年来美国已经迫使人民币汇率从最低点时的8.27升值到2013年5月底最高点的6.17，中国制造业哀鸿遍野奄奄一息，出口雪崩一样下滑，但即使这样也没能搞垮中国经济。

如今美国政府、华尔街投行又改弦更张，像一条嗜血的鲨鱼在我们身边游荡，期待我们自残流血、自毁金融防火墙。它无时无刻不在琢磨怎么刺破中国以房地产为代表的资产泡沫，进而引发人民币大贬值，让资金回流美国。鉴于中国巨大的经济体量，完善的行业配置和相对保守且稳固的金融体系，境内外做空势力完全是老虎吃天无从下口。

在这关键的节骨眼上，我们自己却迫不及待地要通过征收房产税打压房地产，政府官员们很清楚目前房地产泡沫是如何被吹起来的，但他们不愿意用正确的方法去化解房地产泡沫。

一旦实施房产税，套利的热钱首先撤退，一线城市房产如果在人为打压之下出现恐慌性抛盘，二三线城市必定跟多米诺骨牌一样坍塌，引发大批银行倒闭，经济崩溃不可避免。

等房地产崩溃、经济崩溃后，我们再在废墟上从零开始灾后重建？我们要像明清政权那样宣布：二百年后又是一条好汉！再一次体验凤凰涅磐后新生的喜悦？

经济学人的社会职责

笔者不是经济金融学专业人士，但深深感觉到跟百姓生活息息相关的房产、股市、保险、互联网投资等行业被完全误导和扭曲，或者被神话或者被妖魔化。

官员和学者应该是有良知和社会责任感的，应该让广大民众客观地了解经济和金融领域方方面面的真相，提高整体国民素质。 政府应该通过各种媒体、电视抓紧向民众普及经济和金融学常识、法律知识和法治意识。央视有近20个频道，省市电视台各有6个频道，县一级还有频道，还有几十个购物频道，怎么就不能开辟一两个向广大民众传道、授业、解惑的电视频道？

我国每年大学毕业生达到700多万，研究经济、金融学的累计有上百万人，能称为“专家”、“学家”的上万，顶级专家也得有几千人，我们缺这方面人才吗？难道我们不应该思考，为什么习主席最近还提出来要加快培养一流的经济学家？？