这边刚刚卖掉外滩BFC，那边厢郭广昌在海外又展开新的资本游戏模式。

12月16日，复星地产官方宣布，公司旗下的日本房地产投资及管理平台IDERA Capital Management Ltd.（“IDERA”）和日本三井物产株式会社（“MITSUI & CO.， LTD.”）共同出资成立的REITs（房地产投资信托基金）正式于东京证券交易所上市交易。

复星地产介绍，IDERA与三井物产联手成立的REITs正式名称为“投资法人MIRAI”（以下简称“MIRAI”），由双方各以50%出资比例成立的三井物产·IDERA Partners株式会社进行资产运作和管理。

“MIRAI”初期规模为1000亿日元，以日本国内的优质写字楼、商业设施、酒店及住宅等房地产项目为主进行投资组合。

REITs被认为是商业地产退出套现的一个很好的渠道，这个曾被凯德玩转的“游戏”复星地产能否效仿？此次在日本成立REITs是否帮助复星地产找到海外资产收购之后的退出路径？

日本试水REITs

据观点地产新媒体了解，复星地产在日本的大规模投资始于2014年。

当年5月15日，复星地产宣布已完成收购日本IDERA资产管理公司98%股权。收购完成后，IDERA作为复星在日本的地产投资平台。

IDERA的前身是日本MK资产管理公司(MK Capital Management Corporation)。MK于2012年在东京证券交易所退市，并于2012年5月与日本资产公司Atlas Partners Japan合并，正式更名为IDERA。

截止2016年上半年，IDERA管理的资产规模为1986.32亿日元，自其创始以来至2013年3月管理的资产总规模超过6000亿日元。

拿下IDERA之后，复星地产便在日本开展一系列收购动作，先后拿下了东京花旗银行中心和品川公园大厦两个项目；东京晴海Triton广场W栋写字楼区分持有所有权(88.54%)；东京晴海Triton广场Y栋写字楼区67.12%所有权。

除复星地产之外，复星集团旗下的豫园商城也斥资约9.47亿元收购了日本星野TOMAMU度假村。

可以看出，复星地产在日本投资规模正在进一步扩大。复星地产称，此番REITs成功上市后，IDERA资产管理规模将近2200亿日元。

无论是写字楼还是度假村，都属于传统的投资大回报周期长的项目，手握如此庞大的资产，对于复星地产来说，也是资金的大量沉淀，要静候这些资产慢慢产生收益，似乎并不能满足于目前在全球大手笔扫货的复星的要求。而且由于举债购买资产，复星或有信用之忧，这时寻找投资退出通道成为“及时之需”。

一直以来，以REITs的方式退出商业地产项目都被市场视为理想之举，也因此，有市场分析人士向观点地产新媒体指出，复星地产此次联手三井物产在日本成立REITs并实现上市交易，实际上就相当于为其在日本的投资找到了一条退出通道。

复星地产在接受观点地产地产新媒体采访时表示，通过REITs能够增加资产运用的额度，强化资产收益的基本面，从而在稳健回报的基础上灵活对接多样化、多级别的投资对象，并运用成熟及创新的资本市场工具，完成退出，实现收益。

另一方面，以“投资法人MIRAI”这个REITs平台做投资，复星地产也在一定程度上缓解了资金的压力。

至于投资标的，复星地产指出，在申请上市阶段，“MIRAI”中所包含的资产均为产生持续稳定现金流的核心型物业。随着REIT资产规模的逐步扩大，在确保稳定运营、风险可控的基础上，“MIRAI”将逐步收购一些具有一定成长性的机会型物业以及有别于传统住宅、写字楼的新型业态物业。

郭氏商业解法

在复星一揽子买买买计划中，商业地产是其中的重要一环。据复星年报显示，目前由其收购的项目包括伦敦金融城Lloyds Chambers大楼，美国28 Liberty大楼，欧洲地产资产管理公司Resolution Property等等。

除此之外，复星旗下的还拥有以星光耀广场、复地活力城为代表的城市综合体。

对于更重视投资的复星来说，在攻城掠地之后，追求更多是希望最终通过理想的退出机制实现获利。

“除了在全球投资地产项目以外，复星地产也在努力建立多样化、多渠道的退出机制。”复星地产向观点地产新媒体直言。

目前来看，复星在日本似乎已经找到了理想的退出机制，但在国内市场却并不那么容易。

曾经有市场分析人士指出，国内商业资产可以以销售出让的形式退出，另外就是以REITs形式上市完成退出。但在政策限制的背景下，目前REITs在中国资本市场的推出，仍然没有一个明确的时间表，商业地产退出相对艰难。

换言之，国内商业地产退出渠道非常单一。此前12月12日，在历经四年官司之争独吞外滩BFC后，复星宣布以53.3亿元出售该项目50%股权予盛世神州牵头的基金。

根据复星给出的数据显示，项目成本价是42.47亿元，出售后实现税前收益约为10.83亿元。

但据此前报道，2011年11月上海证大出售外滩BFC价格以95.7亿元，即使按照当时的价格计算，外滩BFC 50%股权的代价已经不止42.47亿元。

看起来这不算是一笔划算的生意，但在资金沉淀巨大，退出渠道稀缺的情况下，这也在情理之中，有市场人士就指出这也是目前复星“蜂巢城市”计划实施落地较大难度之一。

不过，复星此次在日本试水REITs，若能成熟起来，或许可以帮助国内商业摆脱退出路径少的“窘境”。

这并不是没有先例，绿地就曾经与荣耀基金旗下Amare投资管理集团设立酒店业房地产投资信托并拟在新加坡证交所主板上市，该酒店业投资信托将从绿地手里收购19家位于中国境内的酒店物业，总计价值约为210亿元。

尽管复星强调，日本这只REITs集中在日本投资，但若要效仿绿地也并不是不可能。除国内市场，或许复星通过在日本发行REITs，也可以适用内地资产组合。