日本著名房产专家、畅销书作家接受环环专访。

编者按 ：近些年，中国人赴日本买房引起媒体关注，诸如“中国人‘爆买’北海道”“中国人购房导致日本国土流失”等大标题频频见诸报端。今年6月，日本著名房产专家榊淳司（原名千原俊彦）撰写了一本名为《2025年东京不动产大暴落》的书，短短3个月就再版3次，位居畅销书榜的前列。

他在该书结语中称，“如今（日本的）住宅、房产业界，就仿佛泰坦尼克号一般，尽管航线前方就是巨大的冰块，却依旧不肯转舵”。并且将“撞冰山”的因素之一，推测为“在日本购买住房的中国人可能会在同一时期大量抛售房地产”。榊淳司为什么认为中国人会集体抛售日本房产？2025年日本房产真的会“大暴落”吗？环环（ID：huanqiu-com）带着以上疑问，对榊淳司进行采访。

《2025年东京不动产大暴落》作者榊淳司接受本报专访。摄：吕鹏

华人抛售房产给日本留下阴影

环环：为什么把东京不动产大跌的时间点设定在2025年？这样的设定有什么依据？

环环：有关中国人抛售日本房产的想法，也是为了支撑这本书的命题吗？

榊淳司： 不是的。我之所以这样推测，基于三个理由。第一， 在日本的中国人喜欢一起行动。 回忆一下2011年发生的“3·11”大地震，几乎所有在东京的中国人都争着抢着要回国，从东京到上海的单程机票被抬高到一张20万（约合1.17万元人民币）到30万日元，也依旧有几千人抢购。

第二， 在日本的中国人抛售房地产时干脆利索，说不要就不要了。 每年3月，是日本商品住房交付使用的月份。“3·11”大地震发生后，仅东京的湾岸地区就有20多户中国人决定抛售刚刚到手的高级公寓，哪怕为此支付数百万乃至一千万以上的手续费也在所不惜。这对于日本人来说，是很难想象的。就连受“3·11”大地震影响，土壤出现液化地区的日本居民，也都不会立即出售住宅。

第三，在日中国人对日本媒体和政府似乎都不信任。 一有天灾发生，无论媒体和政府发布怎样的安全信息，绝大多数的中国人依旧不肯相信，立即着手抛售房产，宁可赔钱也要回国。

我相信，日本一旦再次发生天灾，中国人还会立即抛售房产。 2011年，在东京购房的中国人还不算多，集体抛售也没造成较大影响。但自从2015以后，中国人就开始在东京爆买房产，如果再来一次集体抛售，势必会对东京的房产市场造成影响。至于具体是什么样的影响，我也难说，因为东京的房产市场到目前还没遇到过大规模的抛售情况。只能说，影响会很大。

我最为担心的，就是尖阁诸岛（即钓鱼岛）那里一旦有什么问题爆发，恐怕就会引起真正的东京不动产大跌。

环环：如果中国人再有集体抛售日本房产的行为，会不会有“接盘侠”？

榊淳司： 如果再出现这种景象，东京房地产商们会趁机拼命低价收购的。2011年，东京湾岸地区的中国人以罕见低价抛售一批高级公寓，但在2013年东京被选为下一届奥运会举办地后，拥有奥运场馆的湾岸地区的公寓价格又被抬升很多。抢着买的，依旧是中国人。如果2011年他们能够憋住气，不着急脱手的话，2013年就会稳赚一笔。结果呢？让趁机低收的日本房地产商们赚到了。

日本人买房比中国人“保守”

环环：日本部分媒体对于中国人在日本购房买地都持有一种忌惮心理，甚至还用“阴谋论”“资源论”来看待这种私人购房行为。日本社会和日本房地产界对于中国人在日本买房持什么态度？中国人究竟买走了多少日本房？

榊淳司： 在日本房地产界，有着这样一个潜规则，一栋公寓里的外国人业主必须控制在20%以下。但由于日本本身不限制外国人购房，所以外国人或是说中国人究竟买走多少日本房，这个数据目前谁都没法掌握。但日本房地产业界还是很欢迎中国人买房的，很多房地产中介公司，都专门雇用中国员工来推销。

环环：在购房选择上，中国人和日本人有什么不同？

榊淳司： 中国人在日本购房，选址有两大倾向。一是所在地要在中国国内也有一定知名度，必须叫得响。 比如新宿、涩谷、池袋、六本木，来过东京的中国人几乎都去过这几个地方，即使没有来过日本的中国人，对这几个地名也不陌生。东京的湾岸地区，也是中国人在日本购房的首选地段，因为有奥运场馆在，就令人憧憬。买了这些地方的公寓，就可以拿来跟国内人“炫”。所以，凡是有游泳池、健身房、酒吧等豪华设施的高级公寓，都会吸引中国购房者。

日本富人和中国富人在购房选择上，有很大的价值观分歧。比如像东京的湾岸、丰洲、有明、晴海等，是中国人购房比较集中的地方，这些地方有一个共同点，都是通过填海造地开发出来的新住宅区。但日本富裕阶层一般会排除这样的地方。他们首选是涩谷区的广尾、松涛等。中国人似乎更偏爱新开发出来的公寓城，新的地段就预示着新的未来。日本人比较保守、传统，而中国人更加面向未来，普遍乐观。

目前最大的问题是，中国人没有定期缴纳管理费和修缮基金的概念，还有不少中国人买房后拒绝缴纳管理费和修缮基金。虽然说中国人“守规矩”程度年年都有进步，但依旧有不少中国人把公寓当成民宿从中赚钱。还有中国业主随便邀请朋友来利用公寓里的游泳池和健身设施等，造成安全隐患。现在东京都内新建的几个高级公寓，都修改设计方案，取消这些公共设施。说到底，吃亏的还是业主们。

不建议中国人在日本投资房产

环环：作为房产专家，你是否推荐中国人继续在日本买房？

榊淳司： 房产的价格是由需求与供给的比例来决定的。经济没有显著增长的国家，其房产价格就不可能有较高的增长，日本的GDP已经连续多年维持在500万亿日元左右。再过35年，日本人口会减少到1亿人以下。除非出现极特殊情况，否则房价不会出现上涨。因此，我不建议中国人在日本购买投资房。东京房价尚且不会增值，其他地方城市更是只跌不涨。