对于广大打算置业海外的投资者来说，日本房产一直都有着不输欧美房产的吸引力。日本房产更是因其总价金额小，租金收入高，距离中国近等特点，也让许多中国投资者跃跃欲试。而且，投资日本房产也不仅仅是那些资产千万的土豪们独有的“资格”，因为日本的一些单身公寓即便是位于黄金地区总价也才不过几十万人民币起。近年来中国游客“买爆”的可不仅仅是日本的马桶圈，极具性价比的日本房产也成为了不少投资者的心头好。那么今天，有路就用数据说话，带领大家看看日本房产的投资价值在哪，以及为什么要早早出手。

总价成本低但是租售比高

所谓租售比，一般情况下指房屋租金与售价的比例——租售比=月租金/房价 。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1:200到1:300。如果比值低于1:300（即300个月以上的租金收入才能收回购房成本），说明房产泡沫显现。若租售比值高于1:200，则说明房产比较具有投资价值。

以中小户型为例，纽约和旧金山租售比在1:255左右，伦敦1:400，香港1:428，新加坡（非政府组屋）1:461，广州1:470，北京、上海1:666，深圳1:714。

▲世界主要国家价格与租赁对比指数，来源：经济学人

从图中不难看出，日本（紫灰色线条）与其他四国的走势有明显不同，这跟日本90年代日本房产危机后日本人对待房子的态度转变有关，许多日本人开始由买房转向租房。而目前东京房产的租售比约为1：227 ，在东京的房产的年投资回报率在5.2% 左右，而在热门区域，要达到8%-10%的回报率也不是什么难事。

上涨趋势明显，带来超高的投资回报率

地产数据研究机构Real Capital Analytics数据显示，2015年，境外者在日本房产市场共达成交易79.5亿美元，占22％。海外买家中，大中华地区富裕阶层尤其引人注目。据日本不动产研究所展望，在过去一年中，至少有360亿日元（约合3亿美元）的中国私人资本挺进日本房地产市场 。

而海外资本的投资数额，更是随着东京奥运会的临近，不断攀升。从日本获得2020年奥运举办权至今，日本楼市价格已上涨11% 。投资人士还认为在未来3年里，东京还将见证高楼空间50%的增幅。

▲东京23区地价排名前十

明显的涨幅背后自然也是逐渐涨高的投资回报。在日本，投资一套普通的商务楼房产，租金回报率至少高达10%左右 ，而国内大部分房产的租售比只有1%左右。再加上2020年东京奥运在即，政府及民间投资金额高达10兆日元带来的商机与後续效益，持续拉升商用不动产价格与租金的成长。所以对于投资者来说，自然是越早入手回报越高。

奥运效应，核心地区房价逐年回暖

根据日本房地产商的数据，去年日本全国地价涨幅为2.99% ，但日本一些主要城市的涨幅较为突出。其中，东京市中心的一些区，土地价格涨幅最为可观，尤其是中央区，千代田区，港区，新宿区等。

▲东京23区热点地区价格排名前五

▲东京23区热点地区上升最快排名前五

日本近5年楼市的拐点发生在2013年前后 ，也就是东京申奥成功的那一年。基于2020年奥运会的利好，日本移民政策不断开放的倾向，以及大中华地区的财富溢出效应。东京的房产在过去2年中已经增长了约20% ，未来会有更大的增值空间。

《2016亚太区房地产市场新兴趋势报告》报告称，2016年亚洲房地产活动预料延续2015年的趋势。东京、悉尼、墨尔本及大阪分别为区内前四大前景最佳房地产市场，日本东京连续3年蝉联最具投资前景城市宝座 。

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