联商网消息：为期八天的溯本探新日本商业调研已于11月24日结束，在途中，考察团从日本发回了《传统百货改造有何新思路?来看联商网日本的观察》 的报道，带领我们依次了解了心斋桥大丸百货、梅田阪急百货、阪神百货、GRAND FRONT OSAKA、LaLaport& EXPOCITY以及红砖仓库、Marine Walk。

在后半段行程里，考察团同学又见识了哪些商业业态业种？观摩了哪些典型案例？获得了怎样的商业心得？让我们来作一个追击分析。

第六站：高岛屋日本桥S.C.

21号上午，考察团一行人来到日本桥的高岛屋百货。经过改造的高岛屋新名字叫高岛屋购物中心，即高岛屋日本桥ShoppingCenter，简称高岛屋日本桥S.C.。

高岛屋日本桥店改造以后受注度很高，主要是因为原来高大上的百货转变风格较大，大家非常关注它的改造方式和设计思路。这个新馆总共有六层，不到两万平米。从现场观察情况看，产品组合、风格和老店差异化很大，客群定位年轻，风格清晰。卖场品牌吸引度高，亮点突出，考察团同学共同认为这个店成功。

地下一层集合杂品店，食品以及餐饮店的客群组合很有意思。以餐饮为例，有个摊档做综合沙拉、甜品，现场观察年轻上班族吃的较多，另外一个是日本比较传统的咖喱饭，主要顾客是五十岁以上的老人;还有一个炸猪排、炸虾的摊档，顾客主要是游客为主，似乎是中国游客比较多。

第七站：三越日本桥总店

三越日本桥总店的一期改造已经完成，目前已投入120亿日元，主要的亮点有三，首先是一层的“白色森林”，把每一根柱子的上下方向用白色的线条以雕塑的形式勾勒出来。

第二，增加了好多智能化的导引系统，一层大厅的导引系统台子呈环形，很有情调。

第三，这次改造增加了大约九十人团队规模并分七组的主题服务小组，主要强化日本桥区域三越店的高端服务这一产品竞争力，不过人工成本很大啊。

三越店的顶层有三越剧场、艺术画廊，比较独特的是，这里有一架英国传统风格的管风琴，定时进行演奏，很有范儿。

除此之外，四、五、六层增加了一些时尚杂品和时尚休闲的年轻化产品。

考察团现场了解到，三越日本桥店目前还没有改造完全。到2020年还要投入80亿日元进一步改造，预计在东京奥运会之前完成亮相。改造的目标和方向是向时尚化转化，同时，提升现场顾客客户的数据分享能力，加快服务效率。

总体上看，日本桥地区的高岛屋和三越这两个传统百货店改造的方向是一致的，都是面向日本桥地区新增加的IT为主的商务白领这一年轻群体。从改造产品的方式和现场展现的风格来看，都呈现了简约化、时尚化、个性化的时代趋势。

第八站：涩谷西武百货

考察完新宿东京车站写字楼商业项目以后，同学们辛辛苦苦来到了另外一个相对比较年轻化的涩谷商业区，那里有一个西武百货店。

这个店分A馆和B馆，里面增加了一些新型功能，比如自主编辑卖场。但从现场观察的情况看，同学们基本印象是，自主编辑卖场的效果不是很突出。店铺硬件设施比较老化，层间高度不够，好在产品品牌比较全，店铺展现的风格跟中国当前的一些百货店很像。考察团了解到，该店面临着改造，目前还没有公布具体的计划。

第九站：涩谷Hikarie

这个项目是时尚化购物中心，主要特点是年轻化、主题化，汇集了许多集合店品牌。考察团现场跟店员交流后得知，这里的店大部分是自己的买手团队采购产品组合而成。

去年经过了大幅度的改造，每个楼层风格不太一样，引进了一些主题式的集合店，或者叫店中店。总体上是面向涩谷地区的主流客群，即十七八岁到二十七八岁这个年龄段的年轻人。

店内一些产品的风格类型创意十足，有很强的设计特色，令人印象深刻。

第十站：表参道

表参道一带，作为东京的高大上品牌和买手集合店聚集地，是游客观光打卡的必到之处。日本时装一向被誉为时髦大胆富创意，原宿(Harajuku)则以街头时装闻名，更是日本时装的一个重要发源地。若想要知道东京流行什么，年轻人喜好穿什么，只要到原宿逛一圈，就可略知一二。

这里品牌集合度高，是考察团同学们一致的感受。经典品牌基本在这里都能找到，比如雀巢咖啡的旗舰店，无论是店铺面积，还是产品组织包括胶囊咖啡的组合式销售方式，都给人留下很深的印象。在中国，目前还没有出现类似的较为经典的品牌街。

第十一站：伊势丹新宿店

11月22号上午，考察团来到了伊势丹本店也就是新宿店。相信很多人来过这个店。在考察团考察之前，伊势丹方面的设计师就给考察团同学做了简要的介绍。对于该店，大家关注的点主要是产品的鲜度，包括服装、杂品、食品。

该店一层有一个开放的临时促销区，有别于中国传统的促销区，这里组织得很精细，展现的方式就是由店里统一组织。考察团现场看到，各个楼层在扶梯周围还有一些小的展示区。

这种组织方式和国内目前的百货店和购物中心在营销策划的组织思路上不完全一样，国内大部分是由营销部门统一安排。

在伊势丹的扶梯转角区，有一些高档的艺术化设计产品，据了解，这些高档的建筑小品是由店方聘请的日本专业高级建筑设计师统一制作，并由设计师团队定期维护。

另外，伊势丹新宿店在背景音乐方面也做到了精细化管理，主要区域的背景音乐各不相同，各种消息比如说开业、闭店，还有地震、广播寻人启示，提示音乐都是不一样的，充分体现“世界时尚艺术博物馆”的国际化定位。

第十二站：Parco

11月22日，考察团来到了Parco。这个企业在2012年被大丸集团控股以后，作为时尚化竞争工具，大丸松坂屋百货公司把它作为传统百货店改造的一个有力武器。

Parco主要面向20到35岁左右的年轻人，产品特点不是简单的时尚和潮，而是具有很强的实用性。不过，上野这个店的名字不是叫PARCO，而是叫PARCO—ya ，隐含表达不是自己的本来风格，而是配合老大做出来的产品。主要由衣料品及杂品等68个店铺组成，其中有52个是第一次在上野御徒町开店，还有11个是当地老字号店铺改造。

值得一提的是，一般的商业开发商自身没有产品和品牌，而Parco不仅具有自己的品牌，而且还购买一些设计师产品形成自己的买手店，这一特点，在国内没有见到。

据悉，这个企业希望通过自己的文创、艺术、电影还有演剧产品，增加店铺的灵活性和竞争力，他们希望和国内的企业进行深度的合作，目前正在寻找机会。

第十三站：东京日比谷

东京日比谷Midtown，这个项目和之前考察团在东京车站的JPTOWER KITTE项目，属于同一类型，都是典型商务写字楼配套设施，或者叫写字楼商业。写字楼商业在东京、大阪都发展得相当成熟，但是在中国大部分地区却是空白的。

我们国内看到的写字楼商业大多浅尝辄止，只有简单的一些零售店、餐饮店铺，而且店铺组织的精细化程度远远不能和写字楼本身的特点，也就是上班族的需求特点相匹配。

Midtown内有电影院、演剧剧场，还有二三十个餐饮、时尚服装的销售店铺，还有简单的小超市。此外，伊势丹百货的化妆品集合店也进驻于此。很显然，它是力求满足商务人士简洁、快速、有档次的消费需求。

在楼外的外围要素打造上，该项目充分利用了交通空间，在广场中间修建了一个环形步行台阶，跟其中一端的二层打通，中间有休闲区、咖啡吧，满足消费者休闲、趣味、交往需求。

第十四站：银座GINZA SIX

GINZA SIX，是大丸松坂屋百货集团改造松坂屋老店而来，GINZA SIX和另外的几个商业地产公司合作，形成了一个综合的现代化商业，店铺总数为241个，其中121个是旗舰店，沿街有6个奢侈品品牌，引进了65家新业态，也就是新的经营产品，其中11家是新进入日本市场。

项目地下二层是一个剧场，地上中空部分非常漂亮，引得参观游览的人群争相拍照。但是有一个问题，这里的店铺面积比较大，坪效相对比较低，据项目经理表示，目前大丸松坂屋集团正在做下一步的商户改造计划，以提高坪效。

紧挨着GINZA SIX所在的六丁目，是四丁目，这里有一个银座的三越百货店，而二丁目的方向有一个相对比较传统的松屋百货店，这三个店从定位上看可以说是高中低档齐全，且这三个店都属于传统百货店改造程度不同的结果展示，其中GINZA SIX摆脱了百货店的影子变身高档购物中心。

银座三越店目前尚未做深度的改造，因为伊势丹三越集团目前正集中精力改造日本桥店，下一步也就是明年将开始改造新宿伊势丹店，至于三越银座店的改造计划，暂时没有公布。

松屋百货店虽然做了初步改装，硬件条件比2016年的时候有改观，但是品牌组合变化不大。项目八层有一个大型的促销卖场，日本流行这样一句话：促销卖场也要打造出和正规的品牌卖场一样的硬件环境。相比之下，国内的购物中心、百货店在促销卖场的理念和执行的政策力度上，都与日本截然不同，这一点，我们应该充分向日本同行学习。

总结：

1、关于男士专题馆

这次考察中，无论在阪急百货还是伊势丹，都看到了男士主题馆或者绅士馆。对于此类业态，考察团成员们一致认为，在中国的可行性不是特别大。因为中国的购物更偏向女性，一般来说女性的产品做好了以后，在中间穿插一部分男性的产品，可能更符合今后商业发展的潮流，特别是在当前男性服装消费萎缩的情况下，消费偏向简约化、运动化、户外休闲化的趋势，因此，对中国商业来说，做男士主题馆目前看来参考价值不是特别大。

2、此次考察队伍汇集了数十位国内零售商业地产业涵盖各业态领域的高管和专家人士，整个行程中，考察团主要看了六种业态业种，涉及到了二十五个商业店铺和案例，进行了七次比较深度的现场讲解，一场小结式交流发言，同学们积极探讨，通过这样的互动交流，深化考察内容，堪称是一次集完整、系统和深度结合俱佳的考察学习活动。

▲本次考察活动主要项目价值定位(视觉感知)

关于日本商业考察活动

日本商业的创新和匠心一直受到各国推崇，溯本探新日本商业，《联商网》特组织商业考察团，集结业内高管、行业资深专家，每年将举办数次赴日考察活动。有需求者可提前报名预约，一起深度探寻日本商业的秘密之道。

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（来源：联商网日本报道，感谢联商高级顾问团成员潘玉明老师的支持）