80、90年代，日本曾经全民狂热买房，房价高企，许多人想着靠房养老，然而现实很打脸，许多日本人70多岁竟然还要继续工作。目前日本竟然出现很多房子“0元售卖”的奇葩现象，但仍然没有人愿意接盘，日本面临着严重的空置房危机。我们看看这其中的原因：

日本房价、股市及经济泡沫

受到所谓“土地不会贬值”的土地神话的影响。日本作为岛国，人多地少，所以人们坚信土地永远是稀缺的。1950 年至 1990 年是日本的“人口紅利”期，经济发展快速，城市化率不断提高，推动房价也持续上涨。在长达多年的房价持续上涨趋势中，日本全民陷入炒地买房风潮，土地价格不断暴涨。从1985年底到1990年初，日本城市地价增长了200%。1990年，东京23个区的地价总和甚至达到了可以购买面积是日本1.5万倍美国全部国土的水平，而银行则以不断升值的土地作为担保，向债务人大量贷款。此外，地价上升也使得土地所有者的帐面财富增加，较大地刺激了消费需求，进一步刺激了经济发展。

20世纪80年代初期，美国财政赤字剧增，对外贸易逆差大幅增长。美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力，以改善美国国际收支不平衡状况。1985年9月22日，世界五大经济强国（美国、日本、德国、英国和法国）在纽约广场饭店达成“广场协议”，宣布介入汇率市场，诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值。“广场协议”签订后，上述五国开始联合干预外汇市场，在国际外汇市场大量抛售美元，继而形成市场投资者的抛售狂潮，导致美元持续大幅度贬值。此后，日元迅速升值。在不到三年的时间里，美元对日元贬值了50%，也就是说，日元对美元升值了一倍。由于汇率的剧烈变动，由美国国债组成的资产发生账面亏损，因此大量资金为了躲避汇率风险而进入日本国内市场，产生了过剩的流通资金。随着日元急速升值，国内的投机气氛热烈。“广场协议”后近5年时间里，股价每年以30%、地价每年以15%的幅度增长。泡沫经济下，从土地交易中获得的利润被用来购买股票、债券、高尔夫球场会员权、名贵的艺术品和古董、豪华跑车、海外旅游景点等等。

1989年，日本泡沫经济迎来了最高峰。1989年，日本银行决定改变货币政策方向。1989年5月至1990年8月，日本银行五次上调中央银行贴现率从2.5%至 6%。1990年3月，日本大藏省发布《关于控制土地相关融资的规定》，对土地金融进行总量控制同时，控制不动产贷款，到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对不动产业的贷款，日本经济核心的长期信用体系陷入崩溃，进一步导致了泡沫的破裂。

另外，日本的高城市化率和人口红利结束、社会人口结构老龄化是日本经济萎靡、房价大跌的重要内因。当时的日本城市化率已经达到77.4%，人口红利结束，老龄化率开始攀升。城市化红利消失，人口红利不再，经济失去增长动力，经济成长停滞和房地产市场衰退。

日本股市、楼市接连崩盘

前一夜狂热买房，有如鸡血充脑，崩盘却来得悄无声息，股市、楼市突然闪崩。1990年开始，短短一两年间，日经指数从最高的38915点跌到14309点，跌幅高达50%以上，股票市场率先崩盘。

资本市场崩盘随即传导到楼市接着，楼市接着崩盘。房地产抵押贷款风险迅速蔓延，金融机构为避免损失，要求企业、个人偿还贷款，企业个人不得不变卖股票和不动产，大量抛售。大量房地产企业有房卖不出去而倒闭，许多银行因为不良贷款率暴增而倒闭，房价下跌使得普通民众住房财富资产转眼之间成了负资产，日本很多居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水。当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫，对于未偿还的银行贷款，高价买房者彻底成为房奴，每年还要交着沉重的赋税，身上也背负了沉重的财务负担，以至于有很多人都在这段时间承受不住而自杀，非常骇人。

1991年，日本楼市决堤，房价一泻千里，历史上最大的房地产泡沫破裂之一。房价下跌，并没有迅速结束，日本经济陷入长达二十年的持续衰退。20年来，日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌，国民财富持续缩水。从1990年至今的二十多年，日本人又发明了一个名词“失去的二十年”。时隔20年之后，日本经济开始温和复苏，但日本地价和房价远远未回到当初的水平。目前日本的城市化率已经达到了93%，指望房价涨回到1990年的水平，恐怕只有做梦了。

老龄化严重、城市化率达到90%以上岛国，乡镇和小城市的房子出现0元出售的奇葩现象

日本从05年开始人口负增长时，大量年轻人涌入大城市，小城市房屋大量空置。上一辈去世后，上一辈留下乡镇地区或小城市的老旧独栋房屋的继承者需要缴纳高额的遗产税和资产税，而年轻人也不愿意再回去。继承房子不但要缴纳的高额的税费，还要担负翻修费用和拆除费用，对于年轻人来说，继承这样的房子是负资产，因此导致了日本出现房地产的空置房危机。据日本富士通研究所的报告2013年日本有820万个空置住房空置率达13.5%按照现有趋势发展到2033年日本全国房屋空置率将达到28.5%即便在考虑新拆除住宅数量增长的情况下该数据也将达到22.8%。

靠房养老，打脸了！很多日本老人年过70依然不得不工作

有存款，有房子，有年金，一直都在认认真真地工作，为什么到老了一无所有？为什么很多日本老人年过70依然不得不工作？因为这场持续20年的经济衰退，股市、房市的崩盘消灭了很多人的一辈子积累的财富，而年老之后，存款很难再增加，但支出却不断增长；此外，日本老龄化严重，缺乏劳动力也是一个因素。

日本是世界上寿命最长、同时也是出生率最低的国家。在平均寿命超过80岁的日本，年过70仍工作在前线的并不罕见。目前，日本政府有意将退休年龄推迟至70岁，人一辈子都要进行工作几乎不再有养老生活。根据日本总务省前段发布的统计数据截至去年10月1日日本人口总数为1亿2670万人其中60岁以上的人口已经达到了4300万占全人口的33.94%。而日本处于15-60岁的“可劳动人口”如今仅剩6850万人占比54.06%。根据国家统计局公布的人口数据显示，2017年中国大陆全年出生人口1723万，比上一年减少了63万。但日本17年新出生人口仅为94.1万，据预测2053年日本人口将跌破1亿，届时超过40%的人口都是老年人！日本政府出具的数字显示，该国人口将在今后40年内从目前的1.27亿下降到8800万。

《日本蓝皮书：日本研究报告（2018）》，2017年，日本少子老龄化现象进一步加剧，其影响波及各个方面。结婚率下降，家庭规模缩小、育儿及养老压力增大，人口持续向东京圈集中，中间阶层缩水、低收入阶层扩大等问题凸显。

21世纪的人类社会将是一个不可逆转的老龄社会。据科学家预计，2045到2050年之间，全球老龄人口占总人口的比例将超过20%，步入老龄社会。在韩国，65岁以上的人口有一半处在贫困当中，在70—74岁年龄段中，33.1%的人需要工作来养活自己。

我国的城市化尚未完成，未来会有大量农民进入城市，而乡镇很有可能会出现大量空置房，所以尽量不要去碰三四线小城市的房子，不要去炒房。

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