随着经济环境的低迷日本经历了失落的二十年，日本房地产市场经历持续收紧后保持着平稳发展，然其竞争格局持续演变。金融危机过后十年间，日本房地产市场集中度稳步增长，大型房企不断发展壮大，而小型房企陆续或倒下或转行。究竟什么样的企业穿越了经济周期从而逆袭成长？中指君今天来为大家扒一扒。

一、危机过后日本房地产市场竞争格局

经济长期低迷，商品房销售规模稳定在2~2.5万亿元

整体来看，1990-2017年日本GDP表现出上平稳发展趋势，年均增长率1.65%。1990-1995年，GDP增速保持在11.73%。1998-2011年，GDP进入稳定期，复合增速为3.32%。受日本大地震影响，2013-2017年GDP持续下滑，经济增速为-1.4%。

图：1990年-2017年日本GDP

数据来源：日本统计局，中指研究院整理

从近10年来看，日本房地产小周期存在上行-下行-回温趋势，商品房总体销售规模基本稳定在2万亿左右。2006-2009年，商品房销售额保持约10%的增速，平均规模为2.3万亿元，2009-2012年有所下降，幅度约为-10%，2012年以来市场再次回温，2016年日本房地产销售额增长至2.6万亿元，达到近10年的最高点。

图：2006年-2016年日本房地产销售额

数据来源：日本财政部，中指研究院整理

市场集中度提升，TOP20房企占56.1%

根据销售户数来看，TOP20房企市场集中度一直保持在40%左右，受2008年金融危机影响，中小房企被迫退出房地产市场，而大型房企逐渐占领市场，寡头垄断态势逐步清晰。2008年日本房企TOP20市场集中度逐年上涨，2011年上涨至55.9%，之后市场集中度保持在50%左右，2017年上升到56.1%，2004年-2007年年均增幅为2.56%。

图：2004年-2016年日本房企TOP20市场集中度

数据来源：日本房地产经济研究所，中指研究院整理

市场呈现垄断格局，四大房企稳居榜首

日本房地产行业表现出强者恒强，四大房企呈现垄断的市场格局。根据商品房销售户数来看，尤其2012-2015年，住友不动产，野村不动产，三井不动产，三菱地所稳居前四强。2017年，TOP20房企市场集中度为56.1%，其中TOP4达27.64%，住友市场占有率为9.28%。

图：2004年-2006年日本四大房企销售户数排行榜

数据来源：企业年报，中指研究院整理

二、日本房企面对经济周期的策略

历史上每轮经济周期都有大批的企业离场，经过行业不断洗牌多数中小房企退出房地产领域，也有不少优秀企业在周期波动中不断发展壮大。优秀房企通过减库存、向轻资产模式转变以及发展房地产服务业等策略，在行业发展中长期保持优良业绩。

现金为王，保持强有力的现金流

在日本经济下行期间，日本三大房企通过处置大量闲置土地，出售海外资产以及收益性较差的资产，达到提升财务状况和保证现金流的目的，以住友不动产为例。

图：1999年-2018年住友不动产现金流

数据来源：企业年报，中指研究院整理

在经济波动期间，住友不动产通过采取经纪业务结构，在缩减大量人工成本的同时，出售闲置资产和大量海外资产等策略，保持强有力的现金流。整体来看，住友不动产现金流呈增长趋势，1999年-2018年年均增速为6.51%。

定制中期发展战略，向轻资产模式转变

受房地产泡沫、金融危机以及日本大地震影响，日本房地产企业原有的重资金模式已很难继续奏效，开始探寻运营模式。日本三大房企三井、住友以及三菱分别提出了长期经营计划、中期发展计划和中期管理计划，倚靠新兴的房地产证券化市场建立改变发展策略，增强房地产流动性，从而激活和促进房地产交易及市场循环扩张。

图：1997年-2017年住友不动产中期管理计划

数据来源：企业年报，中指研究院整理

以住友不动产为例，1998-2001年，住友不动产启动了四年业务重建计划，在不依靠土地投资业务的前提下，发展定制建设及经纪业务，同时逐步平衡各业务领域的发展；2005年推出2005-2007财年的中期发展计划，提出未来业务的增长重心放在房地产收费业务上；2016年提出中期管理计划，在完成累积经常性利润目标的同时，持续投资租赁事业，将住宅定制、公寓租赁、酒店等非核心业务发展成为集团发展的第五类支柱业务。

发展房地产服务业，向综合房地产企业转型

日本房地产泡沫破裂后，三大房企在收入和效率上急剧下降，为了实现集团可持续发展，日本房企改变了资本密集的经营方式，从房地产开发业务向房地产服务业务转变。

图：1996年、2018年住友不动产业务占比

数据来源：企业年报，中指研究院整理

其一，主营业务集中在房地产领域。住友不动产自1996年以来始终在房地产领域发展相关业务，业务范围主要集中在租赁、销售、建筑和经纪四大业务上。

其二，业务结构比例相对均衡。从营收占比来看，1996-2017年间住友不动产业务比例相对均衡。其中，租赁业务占比保持在37%左右，销售业务占比保持在30%左右，建筑业务占比由11%上涨至21.9%，房地产经纪业务比例保持在7%左右，其他业务比例有所下调。然而，随着房地产行业进入成熟期，管理、服务溢价将使运营的利润率高于房地产开发。

结语：

日本优秀房企在市场周期调整中，通过增强现金流、制定中长期战略以及优化业务结构实现行业逆袭。中国房地产市场已步入成熟发展时期，面对本轮市场调整，大型房企应看清未来发展趋势，调整企业中长期发展战略，适度加速规模扩张，适时提前布局新的业务领域；同时要保障充裕的现金流，平抑市场的波动风险。历史表明，行业的波动对所有企业来说既是挑战也是机遇，谁抓住了机遇谁就会成为时代的那抹红艳。让我们迎接波澜壮阔的行业新时代到来！