文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

上上周，小巴写了《“人造”的楼市慢牛已上路》，分析了楼市回暖迹象。

上周，小巴写了《户籍限制放松：城市抢人才，楼市抢韭菜》，分析了户籍限制放松、城市抢人才，对楼市或有一定的拉动效应。

每次文章发布后，总能看到一些同学留言质疑：为什么永远看多楼市？

虽然小巴并未看多楼市，只是陈述客观事实，但小巴也在反思，凡事总有两面性，喧嚣过后，终有落寞。

恰好，最近看到一些现象和数据，印证了这个想法。

下面，我们就来看看。

“白菜价”房子

最近，黑龙江鹤岗房子白菜价引起了很大的争议。

1.9万元就能买到55平方米的房子，每平方米仅345元。确实低得离谱，不过白菜价房子基本在远郊，多为棚改房，短期内无法办房产证。

实际情况是，当地既有总价一两万的房子，也有四五十万乃至上百万的豪宅。

相比于一二线城市，鹤岗房价低是真的，下跌也是真的。

安居客数据显示，2019年3月鹤岗房价为1423元/㎡，环比下跌了29%。58同城数据显示，2019年1-3月，鹤岗房价几乎腰斩。

为此，有人搬出了“房价未来将如葱”的论断，也有人认为，三四线房价会开启下跌模式。那么，白菜价房子折射出了什么，来看看大头的分析。

丁建刚

浙报传媒地产研究院院长

微信公众号：丁建刚房产

中国城市化进程（特别是1998年后的20年）波澜壮阔，是前所未有的。

城市化率从30%左右，提高到了60%左右，4.5亿人口进入了城市。其特征是：从一线城市到县城，甚至到小镇，人口都大幅度增加。

但最近几年，城市化表现出新特征：城市群特征和高铁网的虹吸特征，人口主要流向经济发达的城市群。

高铁网将中国的主要一二线城市置于同一平台比较性价比。

特别是，4月8日，发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，证实并承认了这两个特征的存在，并首次提到了“收缩型城市”的说法，城市生老病死也是全球城市发展的基本规律之一。

由于城市群特征和高铁网的虹吸特征，未来中国，将不可避免出现一批，甚至数量不算少的“鬼城”“空城”。

主要分布在北方，特别是东北产业枯竭，人口净流出的能源和资源型工业城市，鹤岗是其中之一。

但不能简单用三四线城市划分，在经济发达城市群中，三四线城市实际上是特大城市和大城市的行星和卫星，比如江苏昆山、浙江嘉兴等，这些城市的情况完全不同。

北方一些大城市甚至二线城市，很多都出现人口大量净流出现象，不排除出现中国的底特律，并且将成为长期趋势。

付一夫

苏宁金融研究院高级研究员

在讨论鹤岗等城市时，很多人只留意到其“偏远地区”的属性，却忽视了重要的一点——资源型城市。

并非所有偏远地区的三四线城市房价都如此，比如四线城市云南玉溪楼市均价8000元左右。

资源型城市房子白菜价，本质是经济发展出了问题，饱受“资源诅咒”所困。

归根结底，这类城市更倾向于优先发展资源型产业，对非资源型产业的培育和发展不够重视。一旦资源耗尽，先进制造业和服务业没能发展起来，最终拖累区域经济发展，也导致人口外流严重。

当决定一个城市发展前景的两个基本盘——人口和产业都呈现萎缩状态时，楼市进入寒冬，房子白菜价也就很正常。

所以，这些资源型城市房价白菜价态势是否会持续下去，关键取决于自身能否摆脱对资源的过度依赖，并实现当地产业的转型升级，迎合发展大势。倘若转型不成功，恐怕房子白菜价真的会是一种长期趋势。

小城市全面日本化，

大城市全面香港化？

其实，鹤岗房子白菜价并非个案，在中国偏远地区，类似的城市还有很多，比如黑龙江七台河、甘肃玉门、辽宁阜新等等，甚至部分地区比我们所能想象的更加低。

这让小巴想起了日本，据媒体报道，日本正面临着特殊的问题：房子比人多，部分农村甚至有很多“鬼屋”。

为了挽救一些即将消失的村镇，当地采取“免费分房”政策，2014年，日本东京都的奥多摩町推出“空房库存计划”，其中规定申请人必须承诺出资对房屋进行改造，并永久定居该町。

奥多摩町空房

当下，中国楼市的情况是：小城市房价下降，空置严重；大城市房价缓慢上涨，购房者纷纷排队摇号。

4月16日，国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，3月70个大中城市房价温和反弹，65个城市新房价格环比均上涨。

面对这样的情况，有人提出了一个观点——中国小城市全面日本化，大城市全面香港化，真的会这样吗？来看看大头的分析。

陆铭

上海交通大学经济学院特聘教授

中国发展研究中心主任

说到底，房价涨跌背后的本质是人口流动问题，当一个城市成为收缩型城市，人口持续流出，房价就会下降，这在全球都普遍存在，比如美国就有最后只卖一美元的房子。

当然，也有通过实现城市产业转型，遏制城市人口流出的成功案例。

所以，偏远地区乡村空心化，部分建筑物、楼宇出现闲置，即日本化趋势是存在的。

面对这种情况，要减少房地产市场的空间错配，不能继续在人口流出城市做房产增量规划，甚至部分空置的房子要逐渐有序拆除。

关于大城市是否香港化，完全取决于供给方的政策。

香港房价高存在一个特殊原因——70%为山地。土地开发受限，本身又是岛屿，填海造地成本很高，导致房价很高，也推升了产业和劳动力的成本。

但内地绝大多数人口流入的大城市，包括北京上海等一线城市，目前土地供应少不是因为自然地理原因，而是因为政策限制，既限制了建设用地指标总量，也在既有的建设用地指标里偏向工业用地和商业地产。

这些情况导致住宅用地供应数量相对不足，并且对住宅的建设存在较严格的容积率管制。

综合以上，导致了房价上涨，未来这个趋势能否缓解，主要取决于供给侧是否改变。

陈钊

复旦大学经济学院教授

中国经济研究中心副主任

一个城市的房价水平由需求与供给因素共同决定。

需求面因素主要看人口。城市在收入的上升空间、就业机会、城市宜居性、公共服务等方面表现越好，人口越容易流入，城市的高房价越有需求面支撑。

反映到不同城市的房价水平差异上，也是如此，小城市房价较低，大城市则截然不同，政府想控制却很难控制住。

具体到每个城市的房价变化，同样可以从楼市需求和供给两个角度去看。

需求端：人口流向大城市、大都市圈集聚。以鹤岗为例的东北地区，人口流出较多。

人口流出，一般说的是农民工和非城市户籍人口，但近些年东北人口流出的一个特殊现象是，高学历高技能人才流失，而这部分人的买房能力相对更高。也不排除一部分人在东北内部流动，但肯定是往东北的大城市流入。

供给端：部分小城市的楼市调控没有那么严，甚至因为大城市的限购限价的政策，一部分需求被引到了三四线小城市，甚至由于当地政府和开发商不够理性，可能导致了房地产市场供给在短期内出现较快增加。

那么，这些城市人口流失严重，买房需求降低，供应又在增加，两者相叠，未来房价下跌是正常的。

当我们说房地产泡沫时，未必房价高就代表泡沫严重，更重要的是看房价有没有需求来支撑。

可以用房价租金比（房子总价除以每月租金）来测算，比值越高，代表泡沫越严重。比如前段时间的廊坊，房价租金比将近1800，意味着泡沫较为严重。

从这个角度，一些没有实体经济、购房需求支撑的偏远城市，走向“日本化”的可能性还是存在的。

付一夫

苏宁金融研究院高级研究员

决定一个城市发展前景的关键因素是产业和人才，而这些也在相当程度上决定了城市房价的未来走势。

例如，海南三亚、云南丽江、广西北海等地也算小城市，但房价绝不会出现“全面日本化”趋势，因为旅游产业极为发达，会持续获得外来人口青睐，房价自然不会暴跌。

真正可能“日本化”的是那些传统产业占据主导的小城市，比如资源型城市等。

反观大城市，由于聚集着成熟的产业与庞大数量的人口，前景无须担心。

由于城市发展日趋饱和，土地供应越来越少，户籍制度放开促使人口流入，从长期看房价或将会继续上涨。

当前大城市房价的绝对水平已经很高了，而居民增收速度很难赶得上房价上涨速度，确实有向香港靠拢的可能，即“表面上看光鲜靓丽，实则贫富撕裂，买不起房的年轻人越来越没有出头日，那些早上车的人，轻轻松松就拉开代际鸿沟。”

不过，国家反复强调并加以调控，未来大城市的房价会逐渐向理性回归，而不是像前些年那般“疯涨”。

本篇作者 | 李梦清 | 当值编辑 | 应诗琦

责编 |郑媛眉 | 主编 |魏丹荑

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