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当年日本房价“崩盘”,那些“没买”房子的人,后来过得怎样?

作者:网易  来源:楼市指南针   更新:2020-12-3 6:22:43  点击:  

中国楼市到底有没有泡沫?我想答案是显而易见的:一方面,易居研究院统计数据显示,2019年我国的50个大中城市房价收入比数据远远超过国际合理值,50个城市中只有长沙是较为合理的;另一方面,中国楼市的租售比普遍远超国际临界值。此前社科院城市所发布的房地产蓝皮书《中国房地产发展报告2018》显示,中国楼市的租售比普遍远超1∶300。以厦门楼市为例,租售比高达1∶1100,房产所有者需要91.7年才能通过出租房产收回回本;再者,多个层面的数据显示,我国的房屋总量或至少够20亿人居住,西南财大的研究数据更揭露,全国城镇地区房屋空置量高达6500万套,平均空置率也已经超过了22%,三四线城市空置率更高,很多已经达到了30%。



更不能忽视的是,事实上,目前中国楼市市值规模高达65万亿美元,超过美欧日房地产的总和——60万亿美元。


现实如此,但很多专家却视而不见,不仅不敢承认我们楼市的泡沫,甚至有不少高级别专家教授还公然宣称“中国楼市没有泡沫”:


两年前经济学家黄有光公开发表评论称,“中国楼市并没有大量泡沫,住房空置率不高。如果房价真的存在大量泡沫,那么房价的持续上涨就会导致泡沫破裂。”



不久前北大教授董志勇也直言,“不要任何时候都污名中国的房地产市场,因为房地产市场仍然是未来经济发展的一个重要支柱,他们有很多困难,但目前为止个人觉得并没有泡沫。”


无独有偶,著名经济学家张五常更是不止一次发表言论称,“中国到处都是高楼大厦,看一看楼价,那些钱都是从哪里来的呢?我不认为是泡沫导致的,而是实际价值升上去的。”



这不由得让我们想起30年前的日本,彼时日本政府及全体国民也是一样视楼市泡沫不见,不仅全民疯狂投资买房,更以高房价为骄傲。但谁也料想不到,就是曾经那个让日本国民引以为傲的房地产,最后却把日本经济拖入了无底深渊,让“日本失去了20年”。


日本楼市泡沫是如何“破裂”的?


众所周知,90年代初日本爆发了史无前例的“房地产泡沫崩塌”事件,这一度让日本楼市暴跌70%,更让日本经济出现严重衰退。无数人由“千万富翁”沦为“千万负翁”,更有数以千万计的日本民众失业、破产,无家可归。



彼时,日本民众也是对投资房地产有着超出常规的热情。随着房价的上涨,许多日本人投入炒房事业中,最终演变成日本全民从银行贷款买房,房价被再一次抬高。日本国土厅公布的数据显示,1989 年,国土面积仅为美国4% 的日本,其地价市值竟然相当于整个美国地价总额的4 倍。东京银座大街土地价格最高达100 万美元/ 平方米,东京的房价可以买下整个美国,所言非虚。


楼市火爆,各行各业跟着雨露均沾,日本经济更是迎来极度繁荣。有资料显示,仅1988年,欧洲百分之七十的奢侈品都是由日本女人消费的。


楼市最繁荣时期,日本的房价严重虚高到让人咂舌。一套70平米的房子要价7000万日元,折合人民币是500万。须知,当时的中国“万元户”都是极少的,彼时我国的大城市房价也不过一两千元一平。一套房子500万,对于绝大多数人来说无异于天文数字。



李嘉诚曾经说过,任何事物任何一种行业,如有一窝蜂的趋势,过度发展,就会造成摧残。日本楼市也难逃这个“魔咒”——形成于1985年的日本楼市泡沫,最终在三大主要原因的合力影响下,最终还是在1990年“被刺破”了:


第一、1985年日本完成了工业化和城市化,数以万计的资金无处安置。恰巧彼时,日本很多银行鼓励有钱人买房投资,庞大的投资需求之下,日本楼市的供给大增,楼市泡沫开始堆积;


第二、1985年日德法英四国签订“广场协议”。之后美元贬值,相对应的日元迅速升值,但日本完全没意识到危机,还在把大量外汇引进银行。最终这些资金都大举流入房地产市场,日本房价迅速飙升,不到一年涨了53%;



第三、同样是在1985年,日本修改建筑法,鼓励拆掉旧房子,重建新房。数以万计的高容量高楼大厦拔地而起,日本楼市形成严重的“供大于求”局面。楼市泡沫更加深化。


虽然日本在1990年紧急制定了《房地产融资总量规制》,开始对房地产投资严加管控,但奈何楼市泡沫已经严重虚高,为时已晚。到1990年1月12日,日本股暴跌70%,抛售潮来临,东京房价暴跌65%,一夜之间许多日本人沦为千万负翁,不堪重负之下,无数人跳楼自杀。有资料显示,1992年东京地价跌到了繁荣时期的七分之一。到此,日本楼市泡沫终于崩塌了,房地产的“灾难”也迅速蔓延到各行各业,银行、企业、个体户大量破产,经济加速下滑,一夜之间回到解放前。



当年日本房价“崩盘”,那些“没买”房子的人,后来过得怎样?


正如伏尔泰所言,雪崩时,没有一片雪花觉得自己有责任。时代的一粒灰,落在个人头上,就是一座山——日本楼市“崩盘”,那些没有买房的人,现实中也未能幸免于难。毕竟经济急速下滑,失业潮降临,很多人虽然成功躲过了泡沫破灭,没有贷款买房,也就没有所谓的房产资产大幅萎缩。虽然1990年后,日本很多地方的房价降到了极低的水平,但是没买房的人,还是没有胆量买房,主要原因是“房价崩盘”刺激到了他们,他们无法预测未来的房价走势,怕自己购入之后,房价又一次暴跌,所以不少人选择观望,更倾向于租房居住。



没房人,幸免于难,加入租房大军


总的来说,“没买”房的人还是比较幸运的。虽然也连带受了经济倒退的影响,但至少不像那些孤注一掷的投资炒房大军,损失那么惨重。这些幸运的日本人大多选择租房子住,这样既能有一个安身之所,又不需要有太多的担心。


事实上,日本政府也非常鼓励民众租房。为此,还制定了完善的租房补贴制度,职工租房能获得一定的补贴。比如职工租住房屋的价格如果不超过工资的20%,公司会予以补贴。


经此事件之后,日本进入“低欲望社会”,民众的消费观发生翻天覆地的变化,尤其是对房地产的看法也更加理性了。更重要的是,日本楼市泡沫破灭后,他们悟出了一个深刻道理并沿用至今:实体兴国,房地产不管曾经有多么威猛的拉动经济发展的能力,过度依赖,最后都会靠不住,甚至会被反噬。



日本“这些现状”正在我国上演?专家捏把汗


和文章开头的一些专家“视泡沫为无物”不同,现在我国也有不少专家为目前的楼市“捏把汗”——更多的有良知的专家认为,当前阶段我国楼市也存在较为严重的泡沫。尤其是房价收入比、房屋租售比这些能准确衡量楼市泡沫的数据摆在面前,很多专家一而再而三地发出预警,建言国家要正视我国房地产存在的和日本当年一样的“这些现状”:比如“全民炒房”;楼市投资属性凌驾于居住属性之上;房屋严重过剩,房价却居高不下;房屋分配严重不均,极少数人坐拥大量房产,不住也不出租,任由空置落灰等。


总之一句话,很多专家认为,我们现在所经历的和日本曾经发生的事情非常相似——日本楼市“崩盘”前,“这些现状”正在我国上演。事实上,不止专家要“捏把汗”,其实我们很多人在回忆起中国楼市的二三十年发展史,自己估计也会“捏把汗”,毕竟中国楼市已经长盛不衰了近40年,房地产的造富神话,已经让人咂舌了。



实干家曹德旺曾经抨击到,房地产疯狂造富的时代该彻底终结了,从发达国家的经验来看,如何一个国家的发展和崛起都必须依靠实体经济,高科技、实体制造业才是强国之本。我们虽然有自己的国情,但也要吸取其它国家的惨痛教训,房地产虽然能带来一时繁荣,但毕竟不可持续。不仅如此,他还建言国家,未来要“削减”房地产等不必要的投资,因为房地产挤占了太多信贷和劳动力资源,对消费、制造业等的挤压也是有目共睹的。


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