中国社科院发布《2006~2007年世界经济形势分析与预测》黄皮书

　　近日，中国社会科学院发布《2006~2007年世界经济形势分析与预测》黄皮书。黄皮书用大量篇幅分析了在世界各地蔓延的房地产热潮，并以“日本房地产泡沫形成与破灭的原因及其对中国的启示”为专门章节提出，中国应该记取当年日本房地产泡沫的教训，避免重蹈覆辙。

　　1985年，日本签署了《广场协议》，日元大幅升值，房地产市场也随之急剧升温。在此后6年内，日本6大城市的商业地价狂涨3倍多，需求旺盛投机盛行，房价也不可遏制地持续走高。可是，进入上世纪90年代以后，日本房市突然降温，接着就出现了全国性的大暴跌，整个经济也受到了重创。

　　《黄皮书》指出，当前中国房地产持续升温，常常使人想起日本上世纪80年代的那场空前的房地产泡沫。尽管中国与日本有很大的不同，中国政府从2004年起就实行了众多的宏观调控措施，并且收到了良好的效果。不过，上述措施还没有完全消除可能存在的巨大风险，况且中国和当时的日本在某些方面还存在一些相似。

　　当前，人民币面临着升值压力，中国也需要用低利率增强国内需求，大量的资本也在迅速流向房地产业。《黄皮书》据此提出，中国应该吸取日本低利率政策的教训，收紧银根以待房市降温；其次，央行应该抓住调整货币供给的时机，不为稳定的物价指数所迷惑。因为在日本“泡沫”期间，日本的物价指数增长几乎为零。另外，在实施扩大内需的转变中，我国应避免国家宏观战略调整而造成的资产泡沫。

　　日本房地产的泡沫现象已成为历史，显然我们更看重历史带给我们的借鉴启示作用。尤其当种种经济迹象表明中国经济，特别是当前房地产业的发展状况与日本当年泡沫经济时代有着一定的相似性，并已引起社会及经济学界对日本悲剧在中国重演的担忧。在社科院的《黄皮书》中，对当前中国房地产业乃至中国经济的问题以及由此伴生的担忧作出了细致的解读。

　　“中国不会成为下一个日本，但中国却面临着许多日本房地产泡沫期间所面临的种种问题。”这是中国社科院世界经济与政治所薛军博士的研究结论。

　　何为“房地产泡沫”

　　经济学上对泡沫的定义，普遍被接受的是美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格的观点，他认为泡沫就是一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，最后以金融危机告终。

根据他的观点，房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。

　　耶鲁大学教授罗伯特·希勒2000年初以所著的《非理性繁荣》一书，警示当时美股深陷“泡沫危机”，时隔不久的当年3月，美股连续四个年头的振荡开始，希勒由此赢得“泡沫”学者的美誉。这位“泡沫”专家对全球房地产市场也发出了警告：泡沫一旦破灭将可能导致一场经济大萧条。

　　现代历史上最大的房地产泡沫——日本房地产泡沫是这样破灭的

　　1985年，日元大幅升值，日本房地产市场急剧升温。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。可是，进入上世纪90年代以后，日本房市突然降温，出现了全国性的大暴跌，整个经济也受到了重创。此后10年，日本长期处于萧条期，经济增长始终徘徊在衰退与复苏之间，被经济学界称为“失去的10年”。

　　　　房地产泡沫已成为全球性话题

　　今年3月13日，美股出现了今年以来的第二大跌幅，原因在于美国次优抵押贷款恶化出现呆账风险，投资者担心美国经济将受到进一步的负面影响，从而引爆抛股风潮。相关金融机构分析认为，美国房贷呆账金额攀升至四年来新高，房地产泡沫化现象正逐渐扩散。今年，大约有220万美国人因无力还贷，面临房屋遭收回的危险。

　　在韩国，去年前11个月的平均房价比前年同期上涨了11.4％，在首尔地区，房价更是猛涨了19.7％。韩国政府两次提高税收，以打击投机活动控制急剧上升的公寓和普通住房价格。然而这些措施并未奏效，人们担心这预示着韩国房地产泡沫很可能破灭。

　　种种迹象表明，“房地产泡沫危机”已演变成一个全球关注的焦点。这一现象值得我们不断进行观测和预警。                         （详见B22版）

　　央行鼓励讨论房地产和股市有没有过热

　　中国人民银行行长周小川今年2月底曾表示，央行鼓励大家讨论房地产和股市有没有过热，价格水准合不合理。我们不敢断言国内的房地产市场是否真的一定有泡沫存在，但是否有“虚火”或者存在着“非理性繁荣”现象还是值得探究。

　　中国国家发展和改革委员会、国家统计局19日发表的调查结果显示，今年2月份，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比涨幅虽下降了0.2个百分点，但涨幅依然高达5.9％。

　　　　经过上世纪90年代房地产市场震荡洗礼的广州楼市不存在泡沫

　　在广州，是市场供求关系的失衡导致了楼价的上涨。从2000年至2006年，广州市一手住宅需求量都大于供应量，而且缺口越来越大，住宅空置量从2001年的621万平方米减少到2005年的563万平方米，由于2006年的住宅成交量明显大于上市量，所以空置量也在进一步减少。SOHO中国董事长潘石屹也认为，广州房价上涨过快，根本的原因是供应量少。