其具体举措为：

1.对房地产贷款和土地交易采取严厉管制。1987年7月，日本大藏省发布行政指导，要求金融机构严格控制在土地上的贷款项目，具体要求是“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”。受此影响，日本各金融机构的房地产贷款增速迅速下降，从1987年6月的36.6%下降到了1988年3月的10.2%。

2.加强土地交易监管。日本政府同时于1987年8月修订了《国家土地利用规划法》，要求土地交易在政府进行登记，并把一些地价飞涨的地区，如东京、大阪、名古屋列为“交易监管区”。在这些地区，即使是很小面积的土地交易也必须在政府登记。对以非常高的价格出售土地的交易，政府采取行政指导的方式，要求将土地价格降到可接受的水平。

3.调整土地收益税和规划方案。日本对土地交易所征高税，这一制度由来已久，在1987年10月，日本对税收制度进行了调整，试图抑制土地投机行为。在1987年10月调整税制之前，拥有土地10年以内被视为“短期持有”，而10年以上则被认为“长期持有”。在调整税制后，持有不超过2年被视为是“超短期持有”，并受到重点监管。此外，日本政府开始着手研究开发新的城市中心、居住中心，并将部分政府部门迁出东京，以求对土地的需求分散化，缓解中心地区地价上涨的压力。

非常有争议的一点是，在上述政策出台之后，房地产类股受到打压，已经出现下跌，但整体股市仍保持上涨趋势，地价不降反升。地价上升主要是因为日本调整税制后，对持有不到两年的土地交易征高税，使得土地供给受到严格限制，反而抬高了土地价格。而且在1989年二季度之后，日本的通胀突然翻番达到接近3%的水平，这时，日本银行开始连续加息。日本银行从1989年开始连续5次加息，商业银行向央行借款的利息率从1987年2月的2.5%上升到了1990年8月的6%。受加息影响，日本股市在1990年1~3月间开始出现较大幅度下跌，在整体经济降温后的1992年，土地价格也出现了下滑。

在行政措施和货币政策的双重作用下，日本房地产泡沫被挤破，给日本经济带来了巨大的负面影响：首先，是日本商业银行的坏账持续上升，1993年日本商业银行的坏账就达12.8万亿日元。其次，日本经济开始步入长达10年的不景气状态，导致日本政府负债累累。

教训与启示

对于日本政府挤破泡沫的做法，存在着两个争议：

一是日本政府是否应该主动挤破泡沫？这一问题历经多年也没有很好的答案。但是笔者认为这一次美国的金融危机提供了很好的答案：政府应该主动挤破泡沫。因为如果泡沫持续，将会导致房地产有效需求低迷，或者是房地产购买者无力偿付按揭，同样会导致泡沫破灭。

二是日本政府刺破泡沫的时机是否恰当？笔者认为，日本政府主动挤破泡沫的时机确实存在两大失误：首先，日本政府行动太晚，不能等到泡沫已经构成实质危害的时候才去挤，而应该在泡沫形成的初期采取有效措施，从而避免泡沫的积累和形成。其次，日本政府的措施缺乏渐进性。这一点非常值得注意。很多学者认为，日本政策在采取了土地监管、税制调整等措施之后，其实市场已经受到冲击，只是由于存在一定的时滞而效果不明显。在此情况下(看似没有政策效果时)，日本银行再出连续加息重拳，由此酿成了“猛药”。

另外一个重要的问题在于，泡沫破灭带来的危害到底有多大？这个问题其实在日本和美国的实践中，都已有了很好的答案：第一，房地产泡沫破灭会导致相关的资产和证券价值迅速缩水，并恶化企业部门的资产负债表，导致流动性困境。同时，也会给消费者产生重大损失，导致购买力严重下降，影响居民消费和经济的正常运行。第二，房地产泡沫破灭会导致银行坏账率增加，给整个金融体系带来危害。

对于中国而言，笔者相信，房地产如果存在泡沫的话，更像美国模式：房价过高导致有效需求下降，并导致房地产购买者偿付能力不足，最终导致泡沫破灭。

日本和美国的房地产泡沫破灭对我国有何启示呢？笔者认为：

第一，要在泡沫失控之前进行调控。因为一旦泡沫形成，政府就很难控制了，既无法控制泡沫的破灭，也无法控制泡沫的危害。

第二，要把资产价格纳入货币政策调控的范围。事实证明，资产泡沫的危害并不比通胀来得轻，因此，传统的通胀目标制无法适应新时期宏观调控的需要，必须把资产价格和商品价格一并纳入货币政策的目标范围内。

第三，避免不适当的政企关系影响决策。泡沫的严重程度和危害，往往被代表房地产企业的游说力量轻描淡写，或者被“房地产带动产业发展”的表面现象所遮掩。在正常情况下，房地产业的发展能带动钢铁、水泥产业的发展，能带动就业，这都是对的，但一旦其形成了泡沫，泡沫发生破灭的话，房地产业就不仅什么都带动不了，反而会让整个经济(包括实体部门和金融部门)一起遭殃。

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