“偷偷地进村,打枪的不要”——这不是鬼子进村了，而是中国炒房客进鬼子村了。

在中国炒房客席卷悉尼、温哥华与美国各大城市，将北美和澳洲房价抬了一遍后，最近一段时间来，中国投资者横扫东京等日本大都会，一举打破沉寂多年的日本房地产市场。

根据日本不动产经济研究所的调查显示，由于中国资金涌入，日本公寓价格已上升至1990年代以来的最高水平，比过去两年提高了11%。在东京等大都市，今年以来部分区域房价上涨近三成。

日本经济学家预计，在中国买家的带头推动下，将会吸引其它地区的投资客进驻日本房产市场，未来东京等地区的房屋需求量与价格将继续稳步提升。

东京物业已买无可买了

目前，国内房地产中介组织的日本地产投资旅行团场场爆满，越来越多的房地产中介也加入了这个热潮中。然而，据笔者在多个国内房地产中介了解的消息获知，东京五区主流可供交易物业已经很难购买到，中国炒房团现在已饥不择食，在国内根本不做考虑的50平米左右的户型成为新一轮争抢的对象。

“来自中国的购买者比去年同期增加了20%左右。直到去年10月为止中国的购买者还主要来自台湾地区，10月以后中国内地购买者就首次超过台湾，此时日元开始贬值而人民币却依然坚挺。”一位常驻东京的房地产中介透露。

除了旅行团，中国内地数以千计的人们正“自由行”前往日本，东京池袋地区唐人街的地产中介公司一片红火景象。一家中国超市里堆放着许多免费报纸，上面印满了销售房产的广告。

“近期有大量来自中国的购买者。”日本东京池袋地区的房产经纪人Song Zhiyan说道。她利用微信与来自中国各地的潜在购买者联络，达成购买意向后买家会直接过来交钱，“我只跟能付现金的顾客打交道，为什么要浪费彼此的时间呢?”

她告诉买家要快一点下手，地产市场的行情瞬息万变，那些还在讨价还价的购买者很快就会发现他们中意的房子已被别人买走。经她手的在东京买房的中国内地买家交易量在过去6个月翻了三倍。

需求是如此旺盛，以至于一些开发商不得不对外国人购买新建公寓提出了限制。台湾信义房屋日本东京分公司总经理Kenny Ho说，“一些开发商只愿意将楼盘中不超过20%的房子卖给外国人。”不过他拒绝透露开发商姓名。“日本有一套自己的做事方式。”他说，“一些人觉得周围有太多外国人的话会影响他们生活环境的品质。”

为什么看上日本房产?奥运、日元和租金

东京奥运、日元贬值和“高额”的租金回报是驱使投资客购买日本房产的最重要因素。

搜房网房天下海外房产在接受彭博社的采访时表示：公司已经为中国买家们组织了多次东京、大阪的“看房之旅”，而大多数买家的目的是为自己的资产寻找更加安全的配置途径。

毫无疑问，22年以来降至最低点的日元汇率和2020年的东京奥运会，让中国投资客看、到了日本房产市场的升值潜力。同时，尽管随着房价的上涨，收入/租金比在不断抬升，但目前仍刚刚超过10倍，与中国一线城市动辄40-60倍的租售比相比，极具投资价值。

“在日本，每平方米平均售价在90万日元(约合5.4万元人民币)左右。而中国香港和新加坡的房价分别为每平方米155万日元(约合9.4万元人民币)和105万日元(约合6.4万元人民币)。对于很多海外置业者来说，日本的房地产具有价格优势。”房地产相关人士表示，日本的低犯罪率、良好的生活条件也得到许多海外人士的青睐。

中投顾问高级研究员郑宇洁认为，一些外国企业开始在日本购入大宗土地或者商厦，导致房地产成交额的大幅提高。“外资的进入对日本房价必然起到一定的推动作用，同时也与本国低利率政策以及土地升值预期有明显的关系。”

日本经济不景气导致东京房价上涨的幅度从2008年全球金融危机起就小于纽约、伦敦和香港，而中国近年来创造了上百万的百万富翁，这些人能够快速改变当地房产市场使其获得活力。据全美房地产经纪人协会的年报显示：在美国，购房者大都来自中国内地以及香港、台湾地区。他们在过去一年花费了286亿美元购买房产，成为了美国房地产最大的海外购买群体。

据悉，“中国投资者通常会购买价值400万元以上人民币的房产。这对于很多中国人来说是可以承受的投资额度。”然而这对于日本人来说却是不可承受的。

据年度国际住房负担能力调查显示：东京房价已经达到“买不起”的程度了。在日本7个最大的城市人们的购房意愿在12月已跌至15.4%，是自两年前Recruit集团开展调查以来的最低点。尽管在3月时数据升至18%，但是购买者也只是在观望或打算买入跌价的房子。目前，东京房价仍低于全球其他主要城市。

中国人之间的接力游戏

中国炒房团投资东瀛，其背后蕴藏着极大的风险点，投资者要三思而后行。

首先，日本本国人对于地产投资有先天的恐惧感。如果日本本国居民的置业热情不被激发，最终日本地产投资只能成为中国人之间的接力游戏。

在日本曾有一个问卷调查：你觉得土地是比存款或股票更有潜力的资产吗?结果显示，2000年以后，回答“否”的占38.8%，首次超过“是”的回答者。这意味着，经济泡沫破灭以后，日本人对房地产的想法完全改变了。现在，买房子已经不是日本人一辈子的梦想。

据野村综合研究所(NRI)预计，1990年至2002年间，日本的国民财富约蒸发了9.3万亿美元。与此同时，据2005年日本国土交通省发表的地价统计数据，日本全国的平均地价连续14年呈下跌趋势。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫发生前1985年的水平;商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低点。

尽管经过了长达20年的艰难调整，日本房地产市场依然疲软。与1991年的最高峰时相比，如今的日本房产价值跌落了约71%。

地震火山让钱全打水漂

投资者要高度关注日本地产的高额税费问题。在日本购买不动产需缴纳各种费用，买完之后还一直有各种费用伴随，这跟国内买完就一劳永逸的中国房产并不一样。此外，日本对当地人购买个人自住房产的贷款和减税等优惠政策，一般外国人是享受不到的。

另外，日本不动产的遗产税非常高，当今皇后美智子的家人还曾经以房产作为遗产税抵押给国家。日本的遗产税税率高于欧洲国家，略低于美国，基本上到孙子辈时房产就没有了。这就是私有制的日本没有土地大亨和不动产大亨的重要原因，所以在日本有一种“财产三代而竭”的说法。

简单归纳起来，日本购买不动产有如下税费：1、购入不动产时，要根据固定资产的交易价格一次性缴纳4%的交易税(自用住房较低，为3%);2、到政府部门登记备案要缴纳登记税(一次性);3、不动产交易时要缴纳印花税(一次性);4、遗产税和赠与税。除对配偶有些照顾、子女次之外，税率较高，最高达到55%(一次性);5、固定资产税(每年交)为市值的1.4%：6、当出让不动产时，不满5年的，需缴纳的所得税和居民税分别为30%和9%，超过5年，则为15%和5%。

最后，日本地震高发，不动产面临地震损毁威胁，这属于特殊风险所以如果房屋不买全保险，那么地震、海啸、火山爆发带来的损失就不能赔偿。而即使加入地震保险，也有一个赔偿上的上限。遇到建筑师造假数据，那么房屋可能会推倒，那么房屋可能会推倒，那么钱就是打水漂。