日本房地产泡沫的影响

1964年东京奥运会带动了日本经济的高速发展，大规模建设带动了房地产业、服务业、运输业和通信等行业的强劲发展，除了场馆建设之外，日本房地产行业也迎来了大繁荣，直至80年代，日本经济进入了令人炫目的鼎盛时期。

为了解决美元升值和美国巨额的贸易赤字，1985年“广场协议”签订之后，世界主要货币对美元汇率均有不同程度的上升，其中日元的升值幅度最大，三年间达到了86%。由于日元升值影响日本产品的出口竞争力，日本政府制定了刺激内需的经济增长政策，利率从1985年的5%降至1987年2月以后的2.5%，大量的资金流向了股市和房地产市场，银行为了业务扩张，利用超低利率发放房地产抵押贷款，同一时期，国际热钱的涌入加速了日本房地产泡沫的膨胀。

根据日本国土厅公布的调查统计数据，城市土地价格指数从1985年的91.5上涨到1991年的147.8，上涨幅度61%；建筑投资从1985年的约50亿日元上升到1991年的约82亿日元，上升幅度64%。如下图所示。

日本建筑投资和城市土地价格指数

1989年，日本政府意识到经济泡沫，开始施行紧缩货币政策，日本央行连续3次提高贴现利率。在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至6%。货币政策的突然转向，首先刺破了股票市场的泡沫，以1990年新年为转折点，日经225指数从1989年12月29日的高点38915点开始大幅下跌，股市陷入了长达20年的熊市之中。

日本股票价格的大幅下跌，使企业、证券公司和银行出现巨额亏损，财务压力迫使其拥有的大量不动产涌入市场，房价出现下跌的趋势。与此同时，国际资本开始撤出。1992年日本政府规定持有土地者每年必须交纳一定比例的税收，囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场进入“供大于求”的时代。

多种因素的叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃，从1991年开始，日本房地产市场泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。房地产价格的暴跌使大量不动产企业破产，非银行金融机构因拥有大量不良债权而陆续破产，给这些机构提供资金的银行亦无法幸免，日本银行业产生了严重的信用危机，几家大银行如兵库银行、北海道拓殖银行等相继倒闭。

在日本房地产行业去产能的20多年里，建筑投资额从1991年的824036亿日元连续下降至2011年的432923亿日元，降幅达47.5%，同期城市土地价格指数下跌62.7%。在这段时间里，日本经济发展缓慢，期间GDP增长几乎没有变化。与此同时，在日本这个有着独特职业文化的国度，失业率从1991年的2%上升到2001年的5%，并在接下来的10几年里保持在平均4%的水平，给民众生活造成了很大压力。

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