对中国房地产去产能过剩的启示

据中国国家统计局公布的数据，最近4年商品房库存数量逐年快速上升，截止2015年底，商品房待售面积已超过4亿5000万平方米。与库存快速上升相对应的，房地产开发投资累计完成额月度同比从2014年以前的超过15%，下降到2015年12月的1%。

商品房待售面积

房地产开发投资完成额

对照美日两个经济体历史上房地产去产能过剩的过程，可以看出，在去产能过剩的过程中，需要关注价格下行的压力。由于房地产行业在国民经济中占比较大，其上下游关联行业众多，不管是主动还是被动去产能，均会对经济发展速度产生重大影响。由于这些行业大多高负债经营，在去产能、去杠杆过程中，债务问题必然会对企业经营业绩产生压力，企业有可能破产并带来一系列的问题，例如债务违约和失业率大幅上升。而且，美国和日本的历史说明房地产泡沫均与银行等金融机构有很大关联，在去库存、价格有下行可能的情况下，必然对金融机构产生风险，行业风险有可能向金融体系传导。

当前中国经济政策正处于实施结构调整的时期，决策层提出对供给侧结构进行改革，房地产行业去库存成为重要的目标。房地产库存的变化由供给端和需求端共同影响。从供给端看，当前政策面应保持房地产开发投资额下降的状态，避免新增供给量给库存造成进一步压力。从需求端看，对需求严重不足的地区，适当降低房价、降低贷款条件，并辅以其他措施来刺激消费需求。

重要的是，要对总体房价的大幅度降低保留警觉，美国和日本的历史表明，当市场出现整体大幅度的下跌时，价格下跌与消费需求形成负反馈效应，造成库存增加，可能导致金融和经济的混乱。由此，即使在房地产业去产能过剩的背景下，政府出台一系列政策措施来促进消费是可以理解的，只有在房地产价格相对稳定的基础上去库存，才可以避免出现类似美国和日本的行业风险向金融体系传导，进而影响经济发展的现象发生。

本文转载自英国金融时报

作者：欧阳辉系长江商学院金融学杰出院长讲席教授；长江商学院金融创新和财富管理研究中心联席主任，常杰系长江商学院金融创新和财富管理研究中心高级研究员

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