相关背景： 中国2016年1月全国平均房价创一年半最大涨幅，显示持续的货币政策放松及房地产去库存已略显成效。然而一线城市房价淡季不淡，反而走出凌厉涨势，使得楼市局部过热并滋生资产泡沫风险的担忧开始进入监管视野。

近期中国多个政府部门连续推出一系列房地产业的新政策，例如降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率、降低房地产交易环节的契税和营业税征收比例等政策。在楼市产能过剩情况下，通常以降低价格促进销售作为去库存的主要方法，而在中国近期的经济政策主要以供给侧结构性改革、压缩产能过剩行业的目标背景下，为什么管理部门密集推出上述支持房地产业的政策？本文试着回顾美国和日本房地产市场去产能过剩的过程，观察对经济和社会的影响，希望对当前中国房地产业去库存有所启示。

美国2008年金融危机与房地产去产能过剩

2008年9月15日，美国投资银行雷曼兄弟公司宣布破产，拉开了美国金融危机的序幕。美国最大的两家住房抵押贷款融资机构“房利美”和“房地美”被收归国有，保险公司美国国际集团被美国政府接管。金融市场的全球化使得华尔街的危机迅速蔓延，全球股市大幅下挫，金融市场上的不安情绪也打击了对实体经济的信心。2008年美国金融危机是因房地产次级抵押贷款坏帐而起，致使金融市场出现流动性危机，波及房地产公司、抵押贷款机构、投资银行、保险公司和商业银行等相关行业，导致美国经济衰退。

美国房地产泡沫事实上是房地产行业的产能过剩，彼时美国房地产行业产能过剩的发生与其经济背景有关，泡沫破裂后产能过剩的清理经历了漫长而痛苦的过程，期间经济衰退和失业率上升的问题不得不予以思考。

2001年美国IT领域泡沫破裂，经济陷入衰退，美联储采取了连续降息的扩张性货币政策。美联储的低利率政策导致市场中流动性过多，多余的流动性流入房地产市场，住房不断升值，房地产市场泡沫逐渐累积。2000年至2005年全美房屋价格指数增长了84%，如图表1所示。2005年美国新建住房200多万套，比2000年增长了31.8%，住房供给过剩。

Case-Shiller房屋价格指数

1986年美国全面实施利率市场化后，银行间竞争激烈，信用评级很低的借款人，也可以凭借不断升值的房地产获得贷款。保险公司、商业银行、养老金等机构也投资于住房抵押贷款，住房抵押贷款市场达到了前所未有的繁荣。次级贷市场迅速扩张，各类金融衍生产品对房地产行业的产能过剩起了推波助澜的作用。

在低利率政策的刺激下，美国经济开始复苏，为了防止通货膨胀，2004年到2006年美联储连续上调联邦基金利率从1%至5%，如下图所示，不断升息导致住房贷款市场利率上升，推动了房地产市场的降温，房屋销售量持续下滑，房产价格下跌，信贷违约引起危机爆发。

美国联邦基金利率

为应对金融危机的冲击，美国财政部和美联储相继出台了一系列应对措施，采取了积极的财政政策和货币政策，通过国家调控手段进行经济干预，调整市场秩序。美联储连续大幅度地调低联邦基金利率、降低再贴现率，同时采用各种非常规措施，来增加市场的流动性供给，恢复市场信心。美国短期内采取的调整措施释放了一些风险，但经济中的不平衡问题尚未根本解决，特别是房地产行业、失业问题和财政赤字问题。

在接下来的几年里，房地产行业产能过剩对美国经济造成了很大损害，产能过剩的清理经历了漫长的过程。新建私人住宅从2005年的206万套下降到2009年的55万套。房屋价格连续下降，Case-Shiller房屋价格指数从2005年的高位下降27%，历时7年直到2012年方才企稳。新建住房销售从2005年的128万套，下降到2012年的30万套，降幅达76%，库存恶化进一步压制房价。

在房地产行业调整的过程中，信用环境的紧缩打击了实体企业的融资能力，同时房地产行业的低迷传导到房地产行业的上下游，消费、投资的回落导致实际GDP增速回落，新增非农就业人数和失业率均发生恶化。失业率从2008年4月的5%迅速上升到2009年10月的10%，新增非农就业人数从相对平缓的2004-2007年间平均约138万人，迅速下降到2009年3月的减少663万人。

面对严峻的经济衰退和失业状况，美国联邦政府和各州及地方政府推出大规模的经济刺激方案以提振美国经济和调控失业，方案除了减税、加强基础设施建设之外，重点还在就业方面，救助失业人员，鼓励企业雇佣新员工。美国失业率花了6年时间才从2009年10月的10%逐渐回落到危机前的平均水平。

总之，产能过剩的清理会出现销量下降、价格下跌、库存高企、投资下滑等现象，进而通过相关行业的调整影响就业，容易导致经济和社会问题的发生。

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