从数据来看，中国的现状接近于1974年前后的日本。日本的经验证明，只要社会经济维持一定的增速，城镇化水平不断提高，在没有特殊危机的情况下（如汇率突然大起大落），就有可能成功化解房地产泡沫破裂的风险。本文作者是瞭望智库宏观经济观察员周彧、胡雯，摘自《瞭望智库》微信公众号。3月15日，住房和城乡建设部部长陈政高在十二届全国人大四次会议新闻中心答记者问时说，中国的楼市不会像1990年代的日本一样发生崩盘，理由是：第一，时代不同。第二，国情不同。

但是，市场也有担忧说，中国经济正在走日本战后的老路，到底是不是这样？有没有足够的证据？

请大家先跟库叔回顾一下日本战后的经济和社会状况。

1、 日本经济泡沫的发展历程

第一段：1956-1965年，快速工业化时期

二战后，日本经济经过了相当长的时间才得以全面恢复。1955年底，日本政府公布了《经济自立五年计划》以全面推进工业化进程，随后进入工业投资带动的高速增长期。

工业的迅速发展带来了人口从农村向城市的大迁移，对推动城市化起到了重要作用，日本三大都市圈——东京圈、大阪圈和名古屋圈也都在此时形成。

居民收入水平的普遍上涨，刺激了民众购买力的提升，特别是“收入倍增”计划的出台，使得日本居民将消费的关注点从基本生活需求，转为耐用消费品，最终变成住房消费，使得住房需求迅速膨胀。

图1.日本宏观经济发展的三次转型

第二段：1966-1975年，黄金十年时期

在这十年，日本经济完成了从投资拉动向消费带动的第二次经济转型。1965年10月至1970年6月，日本GDP的年均增长率高达11%，被称为奇迹般的速度。

这段期间内，日本人均收入大幅度提高，贫富差距缩小，基尼系数下降以及工资收入差距减小。同时，政府开始进行高速铁路以及高速公路等现代化高速交通体系建设，交通的发展推动了城市郊区化、城郊一体化以及新城市的形成。

随着收入水平的提高以及婴儿潮一代进入婚育年龄，改善型住房需求大量释放。亚洲人的惯例是对自有住房具有强烈偏好。因此，1966-1975年这十年成为日本住房大量集中建设时期。

在这一时期，政府鼓励商业银行等私营金融机构大规模进入住房贷款领域，并在短短几年内迅速成为居民住房借款的最主要来源。

图2.1920-2000年日本的城市化率

第三段：1976-1985年，新技术革命时期

在这个十年，日本经济增速显著减缓，由之前10%的水平下降至4%-5%。

受“尼克松冲击”和第一次石油危机影响，日本实行“灵活增长路线”，转向以知识密集型产业为中心建设经济。结果导致包括第一产业和第二产业在内的物质生产部门，在国民生产总值中的比重由1970年的49.1%，骤降到1985年的39.3%。

随着经济的发展和人口的迁移，日本的大城市出现了交通拥挤、住宅短缺、绿地减少、能源、用水供应紧张和废弃物处理困难等一系列社会问题。

由于地价暴涨，住宅和工厂从原有市街区向近郊和周边地区无序蔓延。同时，农村人口迅速外流，一些地方圈，特别是边远山村、渔村人口急剧减少。

在这个十年，日本的对外投资规模大幅度扩大。1985年，日本对外投资净额达到1298亿美元，成为世界头号债权国。

第四段：1986-1990年，风险爆发时期

广场协议使得日本大幅升值，日本出口急剧下滑，在1986年经济陷入衰退，物价陷入通缩。

据统计，1987-1990年日本房价的年均增速高达24.6%，甚至超过1955-1974年快速上涨期的平均增速（年均增速22.2%）。但是在这个时期，大城市的房价涨幅明显大于中小城市。

在此期间内，企业大量购地和金融机构贷款支持，是土地价格上涨的最主要推动力量。

2、 为什么城镇化是化解中国楼市泡沫的关键？

总体来看，中国的现状与1955-1975年的日本较为相似，我国的宏观经济的发展水平接近日本1970年代初，而城市化进程和居住状况滞后一些，大概类似于1950年代中期的日本。

值得一提的是，日本就也正是在上个世纪70年代出现了全国房价普涨的现象，几乎每年的房价增速都在10%以上，最高的1974年达到将近30%，当时也有不少市场人士疾呼房地产存在泡沫，日本需警惕泡沫破裂的风险。

但是，彼时的日本经济仍然保持中速增长，并且处于城镇化进程之中，市场上存在大量的新增住宅需求。

当时的情况是，二战发生之后，日本住房严重缺乏，特别是大型城市中住房不足情况更为严重。1953年，日本的户均住房仅为0.91套，而且大量都是简易房，存在着大量的改善性需求。

为此，日本政府在战后采取了一系列的紧急措施，希望缓解住房短缺的局面。

与此同时，日本不断加速的城镇化进程为房地产提供了源源不断的新增需求，这使得日本国内大量的房地产库存得以平稳消化，为其后来十年房地产的稳定发展提供了基本面的支撑。

图3.1956年-2002年日本人口逐步迁移进大城市

总的来看，日本的城镇化进程符合国际经验。

一般情况下，随着经济的发展，一个国家的人口分布通常会经历三个阶段。

第一个阶段，人口从农村向城市转移，不同规模的城市人口都在扩张，而且在总人口当中的占比均在上升。这一个阶段和经济快速增长、制造业快速发展相关，而城市化率通常不到55%。

第二个阶段，大城市人口向周边的卫星城转移，一些中小型城市增长放缓，而大都市人口比重继续上升，这一阶段伴随着制造业的绝对衰退、服务业的相对发展，对应的城市化水平大致在55%-70%之间。

第三阶段则是城市化率超过70%以后，人口继续向大都市圈集中，中小型城市的人口增速缓慢。

目前，中国城镇化率为56.1%，即使与1970年日本城镇化率75%相比，依然很低，我国人口迁移正从第一个阶段逐步向第二个阶段过渡。

这一切证明，只要维持经济的平稳发展，中国完全可以通过加速城镇化的方式，为城市创造更多的有效住房需求，抓紧时机完成“去库存”的任务，促进我国房地产市场平稳健康发展。

（部分内容摘自中金公司及国泰君安的研究报告）