原标题:日本房产，一半都被中国人买走了！

内房地产被冰封后，受益货币超发的人，手握着百万以上的闲钱，突然变得茫然起来。

“我该拿什么拯救你，我的百万存款”几乎成了高不成低不就中产最焦虑的口号。但是今年以来，这个水流似乎找到了出口，国内花不了的，国外可以呀！

日本房产，就是这股水流集中涌向的地方。

01

日本房产，一半都要被中国人买走了

在说日本房产之前，先和大家说一下东京地理位置的基本情况:

1、东京，是指23区；

2、东京都，包括多摩➕23区；

3、首都圈，包括东京都➕3个县（琦玉、千叶、神奈川）

东京23区里，红色是最为核心的区，原来只有三个，即中央区、千代田区，港区，现在又扩了三个区，新宿、文京和涉谷，也是房价最贵的几个区。

了解之后，我们再来看看几个基本数据：

2015年，中国购房团开始大规模进军日本。据统计，这一年中国客人一言不合在日本置产16亿美元，较2014年上升了167%。

同时，针对华人的房地产公司亦闻风而起，这些房地产公司，起码有30%都在做中国业务。

这些蜂拥而去的人，大概率是被这些宣传字眼所吸引：

租售比高、房子便宜、永久房产、对外国人不限购等等。

比如位于东京23区西北部的板桥区，那是一个通勤到池袋只需3分钟、到新宿9分钟的客流大站。

如果在这边买一套约197万的40㎡的公寓，那么这套租金能达到8190元。年化回报率是5%。再扣除每年的固定资产税、房屋修缮费、中介管理费和租金收入的个人所得税后（这部分金额可通过年租金×20%粗略推算），回报率大概是4%，约24年能回本。

4%的账面回报率不算高，但相形之下，中国一线城市的年化收益率大概只有2%，同样的房子，大概需要50年才能回本，比较优势便呼之欲出。

此外，跟我们一线城市比，东京的房价要比你想象中的更便宜。

比如东京都港区，这个名副其实的富人区，其地位就和北京的国贸、建国门差不多。同时港区也是东京房价排行第4的地方。

下面23区的居民平均年收入排名就能看出来，港区最高，902万日元，折合人民币54万

港区这最近放出一个楼盘，叫做白金台，位置极好，东方铁塔近在咫尺，庆应大学在它周边，周边大使馆林立。步行三分钟就是地铁站。那么这个楼盘的价格是多少呢？

826万！按我们的建筑面积算，除掉15%-20%的公摊，单价才8万多。

当然，中国普通中产也不会专门投富人区，所以他们比较乐意去看千代田区最中心位置普宅和小户型，这里的价格就要便宜很多，猿楽町一套2002年的套内23平米的单身公寓，总价人民币153万，套内单价6.65万，如果出租一个月有6000元。

如果觉得5万多平还贵，那没事，日本因为交通发达，买套郊区的出租也是极好的。

来日本投资房产的普通人想的是，囤几年，房价总会涨上去的吧？毕竟日本还有一个“2020东京奥运行情”，这都让投资日本房产充满了想象。

02

在日本炒房，还挺不赚钱的

然而现实是残忍的，日本人民都不热衷于买房炒房，凭什么你们就相信自己过去这房价就会突突突的狂涨？

你们说是因为日本年轻人没有钱买房。

不是你们想的那样。在日本，一个工薪族大约工作6-10年就能支付一套房子。他们不买房主要是因为租房更加方便而已。

1、三年一换岗是日本大企业的普遍做法，如果买房，遇到调动工作就很麻烦；

2、日本房子租售同权，没有特别好的医疗教育附加值，这些年的涨幅也很小；

3、很多人退休后都会选择回老家，房子折旧后卖不起价，甚至还要亏；

4、各种维护成本和税费太高，结婚后会有一套房子自住，但不会多买，毕竟遗产税也很高（1000万日元以下为10%，3000万日元以下为15%，5000万日元以下为20%，依次累积，超过3亿日元税率就达到50%。)

5、很多家庭选择将钱花在教育、旅行而不是买房上。

说白了，在日本，买房并不完全是刚需，就算结婚，丈母娘也不一定会逼着年轻人买房。

此外，日本的房子也并不存在保值的效果。首先，日本的土地是私有制的，房子其实不值钱，也就土地值几个钱。

目前日本逐步进入老年化社会，房子的成交量和供给量都在减少。

2017年，首都圈（东京都+3县），3600万人的都市圈，2017年的新房供给 35898户，成交约3万户，二手房成交 37329户，合计成交约6.7万户。

首都圈2017年供应的3.5万套新房中，契约户数即成交29858套，不到3万套，去化率82.3%。其中只有1.6万套是东京23区的。

3500万人，一年才成交不到7万套。还不如北京的三分之一。

另外，和国内不一样的是，日本的二手房其实升值空间并不大。我们来看这个图，新房和二手房的总价值相差快一倍了。

所以虽然在日本买房租金很高，但是如果不是自住而去炒的话，依旧不划算。比如在新宿这种核心地段买107平的两房用于投资，人不住，月租1.5万。

月租1.5万减掉月供八千和持有成本三千，还剩四千，完全可以租金抵月供，看似回报率不错，但如果房价不涨，30年后折旧卖，房子多半还要亏。

如果房价涨了，那么对于盈利的部分还要征增值税，5年以内交易按40%交税，5年以上20%。基本也赚不到什么钱。

而豪宅市场，也没有那么火热。根据数据显示，整个首都圈，2亿日元（1250万人民币）以上的房产，2017年只供应了300套左右。

所以日本很少有人炒房。实际上，在日本炒房成本也确是太高。国内“一买一卖来钱快”那一套在日本并不适用——考虑到日本税制规定的房产转让税率，倒卖的操作空间很小。

不过，和泰国一样，在中国人的努力下，日本的房产还是被中国人给炒上去了。

据日本国土交通省最新发布的《不動産市場動向》调查，2018年东京的房地产均价为86.8万日元/平方米，比2013年上涨了23%，一举超过1998-2013长达15年间的涨幅。

其中，中国资本在日本不动产市场海外资金中的占比，也从2014年的5.5%上涨至2016年的16.2%。

“就是中国人硬生生把东京炒起来的。”通过计算，一个中介给出了这样的结论，“通货率才1%，但房价却涨了10%。”

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