原标题：在房产泡沫破裂前日本都出现哪些征兆？

在房产泡沫破裂前日本都出现哪些征兆？

1991年东京房价迎来悲情一刻，房价3个月暴跌65%，成交萎靡、银行贷款断供，一夜间购买房产的千万富翁变成了千万负翁、自杀、破产集中爆发。而日本经济一退就是20多年，至今尚未完全恢复，这就是日本人常说“失落的二十年”。

日本在上世纪80年代，经济不断向好，GDP已接近美国的一半。为了遏制日本经济过快上涨，并大幅缩小日本与欧美国家的贸易顺差，1985年，日美英法五国签订了《广场协议》。自此日元步入了升值之路。从1985年至1990年，在短短的五年时间里，日本房地产和经济上演了从暴涨到破灭的过程。从此，日本这个国家的民众再也不敢投机房地产。

现在问题是，日本在上世纪发生房地产泡沫和经济危机前，遇到了哪些征预兆值得后人充分借鉴的呢？首先，广场协议签订之后，日元开始升值之旅，两年多的时间里日元兑美元从1：220日元升至1：120日元，升值近一倍。而由于日元过快升值给出口带来影响，以及大量资金流向日本房地产，于是日本政府开始依赖于国内的房地产来拉动本国经济。

当时日本的房价几年的时间涨五倍左右。1991年泡沫高峰期，东京住宅均价超过200万日元/平米（12万人民币）。当时，日本土地资产总额约为2000万亿日元，是同期美国土地资产总额的4倍。彼时，日本经济已经主要依赖于房地产的繁荣。而海外大量游资进入日本房地产市场，既赚取了日元升值的好处，又享受到了日本房价上涨的利益，可谓一箭双雕。

再者，日本政府当时也过度依赖房地产来拉动经济。所以，日本央行把利率从5%降到2.5%，这更加鼓励了国内外炒房者高杠杆进入房地产市场。当时，由于日元升值使日本经济实力达到前所未有的高峰，很多国民乐观预估了自己未来的收入，也纷纷贷款买房置业。在那段时间里，日本政府和银行从来没有怀疑过，一旦贷款者无力偿还巨额房贷，他们该如何收场。

再次，日本的实体经济当时空心化，大家都挤破脑袋也要炒房产，根本无心实业。于是经商环境不断恶化，出口企业的生产能力越来越萎缩，订单变少，消费不振，经济出现滞胀。失业人口大幅增加，政府试图通过给房地产降温来扭转实体经济衰退趋势。但是，日本央行在上调利率之后，日本经济和房地产就轰然倒塌。