日本房价，居然涨回去了！

从去年开始，日本新建公寓价格大涨。

一套套内面积70平方米的新建公寓的均价，是去年日本平均年收入的8.4倍。

东京最夸张，达到了13.4倍！

近15年来最高点。

房价低迷了15年的日本，终于迎来大反弹。

首都圈新房房价更是飙涨，已经超过泡沫时期的最高价。

连跌15年的日本房价，为什么突然暴涨？

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去年，日本人口自然减少超过60万人，创下历史记录，达到人口总数的0.48%。

表面上看起来，日本房价没理由上涨。

可日本最近两年房价就是涨了，还涨了不少。

日本房价，为什么涨这么猛？

1、放水

说到这个，不得不提一个人：安倍。

最近这几年，持续通缩的日本走上了另一个极端：

疯狂印钱。

这一招日本前首相安倍晋三玩得贼溜，概括起来被按上了一个新名词：

安倍经济学。

大胆的货币政策（大把印钱）、机动的财政政策（大把花钱）、刺激民间投资为中心的经济产业成长战略（央行带头炒）。

为什么安倍撒了这么多钱，制造业一点起色都没？

房价却涨了30%？

因为日本每年多放那么多水，最后80%都跑到房地产投资行业了。

本来放水都多，还都放到房地产？

安倍这个缓和政策，岂不是向民众借钱推高房价？

接手的菅农民，也延续了安倍的政策，继续发发发。

而在“放水”刺激的道路上上，新首相岸田文雄，更激进。

直接推出一项财政支出规模达55.7万亿日元的经济刺激计划。

这是日本有史以来财政支出规模最大的一次经济刺激计划，远超此前预期的30万亿日元。

与此同时，日本央行也将持续敞开放水。

自去年疫情以来，日本央行便开足马力买入日本股市。

此后，日本股市一路上行，日经225指数期间的最大涨幅已超过88%。

“只要能涨价，什么都能炒”，已再次成为部分日本年轻人的信条。

2、供不应求

去年，日本新建住房约为80万套，差不多等于给每个出生的日本人准备一套房子。

前年因为疫情，建房数量急剧缩减。

去年上半年发现数量不足了，加紧新建。

但供应还是来不及了，导致去年整个日本房价大幅上涨。

3、建房成本高

疫情之下，全球未来的建房成本都面临问题。

日本建房需要大量木材，木材价格涨价也是房价上涨的最大元凶。

不止木材，碳减排压力下，其他周边建筑材料的价格也在上涨，对整个建筑成本造成了极大增长。

另外，老龄化导致的劳动力短缺，跟房价上涨也有极大关系。

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不过，日本的房价分地区看很有意思：

1.东京十年来人口增量最多，占70%，房价也就最高，另外剩下的分给了周围三个都市圈城市。

2.东京圈的房产投资收益，却是垫底的。
3.十年来，东京圈涨幅40%，输给大阪圈43%，大阪租金回报率也高于东京圈1%，投资大阪的回报率照样赢东京圈。

为什么结果这么意外？

完全不符合常理。

人口持续流入，经济中心，政治中心，国际金融中心。

最后落在房价上，在房产投资回报上，却完全不占优势？

深思之后，我觉得有三种可能：

1.工资收入增长速度长期跟不上资产增值速度，最终高价资产价值拉下来迁就个人收入（房子卖不动）。


2.按人口流入比例，而不是绝对值时，小城市更占优。

3.疫情导致民众对前往东京都市圈大城市的热情大大消减。

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有朋友可能会问，日本放这么多水了？

没泡沫吗？

有。

不过没有上次大。

有人说，上次1990年泡沫危机，让日本经济“失去了30年”。

其实，日本今天的经济质量、基础科技以及全球化程度，远在30年前之上。

1990年经济泡沫危机，其实是给日本资产来了一场去杠杆。

日本所有的资产，包括日元、房地产、土地、股票、债券、劳动力，遭遇信用暴击，重新在国际市场上寻求定价。

消失的30年，其实不是停滞，而是对资产的重新定价。

30年前，日本经济其实没有那么强，是虚胖。

日本用30年，来让资产的真实价值回归。

日元、房产、股票、债券、劳动力以及日本的所有资产彻底由国际市场定价，走上价值回归之路。

当然，房产和日股是曾经泡沫最严重的两大资产。

过去30年，日本房价被打回原形，股票也经历了漫长的下跌。

如今，都受益于日元超发而上涨。

可奇怪的是，如此超发，日元币值却相对稳定。

日元稳定，意味着表什么？

众所周知，货币广义上代表国家信用和经济实力。

具体支撑信用货币价格的是抵押资产，如外汇、国债和股票。

日元币值稳定，说明其背后的抵押资产信用高，获得国际市场的充分定价与认可。

从2014年日本房产开始复苏以来，外资就盯上了这块宝地。

根据日本瑞穗信托银行数据，2014年，外国投资者掀起了“购买日本房地产热”。

当年，至少有100多亿美元的外国资本进入日本房产市场，东京市中心的许多高档物业遭到外国投资者抢购。

而2017年至今，外资基金也开始涌入日本房地产市场，进行大量的金融和商业房产的投资。

高盛，也在2021年宣布将扩大在日本的房产投资。

投资额将比此前全年的1000亿～1500亿日元翻番，达到2500亿日元（约145亿人民币）规模。

2021年普华永道的《亚太区房地产新兴趋势》里，东京排第2，大阪排第8位。

据世邦魏理仕统计显示，2021 年海外投资者的购买额约为1.1万亿日元，连续 3 年突破 1 万亿日元。

海外投资者占到整体交易额的约 3 成，成为主要买家。

外资，看中的是什么？

租金，稳定的现金流。

疫情之下，经济形势不好，现金才是王道。

房价全球普涨的大环境下，聪明的外资想寻找的资产必须符合两个条件：

低利率和确定性。

而日本房产市场，对外国投资者也是相当开放。

不限购不限贷，而且贷款的利率也非常的低，政策可以说是非常的宽松。

年租金收入/房价=投资收益率。

年租金收入↑+房价（相对便宜），投资收益率自然上涨。

1%左右的房贷利率（外国人1.5—3%），相当低了。

而投资收益率与贷款利率的差额越大，总体收益也越高。

日本房产租金净回报收益率年化在6%左右，比我们的北上广的2%高得多。

这笔账，外资算的很清楚。

外资加持下，日本房价还能涨多久？

现在，可不可以上车？

咱们明天直播间聊。