和四面环海的日本相比，我国有着连成一体的960万平方公里土地，可以轻松实现省市间的合并或扩容。因此，在我国为推高房价而吹嘘的土地稀缺论，原本就不成立。

（90年代日本图景）

正所谓“前事之鉴，后事之师”，日本面积狭小土地稀缺，属于真正的土地资源匮乏。为何还会在上世纪90年代，发生房地产泡沫破裂，房价暴跌70%的严重后果呢？

一、战后日本经济的高速增长。

二战结束后，日本经济迅速恢复，每年的经济增速达到8%以上，把美国都甩在了身后，在对美贸易中，日本正如今天的我们，一直有顺差，占着美国人的“便宜”。

美国当然不能容忍，于是两国经贸冲突不断。什么纺织大战、钢铁大战、彩电大战、汽车大战等此起彼伏。但是有着不屈民族精神的日本人，面对美国的折腾，却反而越来越厉害。到上世纪80年代，日本成为全球第二大经济体，索尼、松下、丰田、三洋等日本企业都成为世界一流企业。日本的人均收入，达到美国人均收入的145%。

（松下企业正在工作的员工）

二、充裕资本的炒房路。

美国更加忍无可忍，从1971年开始不断施压，说日本故意压低本国汇率，造成日本人买外国货很贵，而外国人买日本货很便宜，形成了不公平竞争。因此美国搞了个《史密斯协定》，要求日元升值。

1985年时，美、英、德、法、日五国财长进一步签订《广场协议》，1987年又签订《卢浮宫协议》，其目的仍然是要日元升值。

日元升值后，日本的汽车和电器失去了价格优势，出口增速从3.9%一下降为-16.8%，经济受到沉重打击。这时日本央行为了刺激经济，开始大规模降息，仅1986年就连续降息五次。大量资金流向市场，只是这些钱并没有投向制造业，而是涌向当时风险相对小的房地产市场。

日本的房价开始起飞，仅1987年，东京的房价就翻了一番，过去做生产的企业，由于外贸受阻，受房地产暴利诱惑，也纷纷把钱投入房市。

而手握大把现金的银行，为了盘活资金，尽量多地放贷，以低首付，低利率为诱饵，鼓励民众贷款买房。地产商们则组织一帮无业游民，装扮成购房者，排起长长的队伍，营造火爆的场面，吸引更多的投资客进入房市。

对于普通百姓来说，房子历来是买涨不买跌的。眼见房价一天一个价的上涨，一些没有实力的刚需也坐不住了，开始向银行贷款买房。

为了体现“公平”，日本房产商还创造了摇号购房，一间售价6200万日元的55平米两房，中签率仅为1/1000。这种火爆抢房表象的营造，使得日本民众无论贫穷富有，都纷纷杀入房市，希望分一杯羹。

在房地产商和不良媒体人的宣传下，日本人坚信，日本是个岛国，土地有限。而作为首都的东京更是只有一个，资源的匮乏将会支持房价持续上涨。

泡沫破灭前夜，日本东京的房价，短短五年间，涨了四倍之多。整个城市的地产总价，和美国全国持平。日本经济全球第一，把东京卖掉，买下美国，再返租给美国人的豪言壮语，不时见诸报端。

（三重野康在答辩）

三、泡沫破裂后的阵痛。

全民炒房，企业贷款流入房市，在房地产泡沫不断吹大之际，日本引以为傲的工业制造陷于停顿。GDP增长完全依赖于房产交易总量，地方政府也热衷于房产和土地交易的税费收入。

这时，日本政府开始担心，如何任由房价疯涨，去实向虚的泡沫经济，会把日本拖入万劫不复的深渊。科技兴国的战略积累极可能化为乌有，于是日本决定亲手刺破泡沫。

1990年8月。三重野康出任日本央行行长，日本利息从2.5%直接飙升到了6%，同时限制房地产贷款总量。这样一来，没有资金接盘的炒房客，面对高企的利息成本，纷纷抛售房产。恶性循环，到1992年底时，东京房价从高峰时的140万日元/平方，跌到不足20万日元/平方，足足跌去70%。

房价泡沫的破裂，使得房子成为负资产。大量房贷开始违约，银行破产倒闭，失业潮也接踵而至。一些高位接盘的平民走上天台，选择结束生命。抗压能力强的，则被套死在楼市，一辈子给银行打工，偿还债务。

经过此次教训，日本清醒认识到，实业才是立国之本，只有发展实体经济，才能保证国力稳健增长，这个道理日本沿用至今。

（参考资料：《日本房产泡沫对中国房产的启示》）