第一黄金网2月22日讯 春节过后，北京率先收紧了房贷利率，并且将二套房贷款最高年限减至25年之后，随后，全国多个城市的房贷政策也相继收紧，中国市场俨然在“去泡沫”的过程中了，那么，这一系列的去泡沫政策会不会最终迎来一场“日本式”的房地产泡沫破灭?

房地产泡沫

房贷收紧潮蔓延全国

央行春节前后上调的市场利率已经蔓延到房贷利率市场，北京、广州、杭州、大连等多个城市的房贷利率都在往上调整。以北京为例，银行首套房利率优惠折扣目前已经全面收紧。

据了解，目前有15家银行的北京分行签订了公约：自2017年1月1日(含)起，新受理的首套个人住房贷款最低执行利率原则上不低于央行同期同档次基准利率的0.9倍。而据媒体报道，北京的多家房地产中介收到了上级的通知，内容房贷利率不得低于基准利率9折，二套房贷期最长不可超过25年等等。

房贷收紧导致购房者面临的资金压力增大，以商业贷款300万元为例，二套房贷款利率在基准利率上浮10%即执行5.39%的利率，按照等额本息的还款方法，贷款30年，月供为16827元;贷款25年，月供则增加至18226元，每月要多还1400元。根据监管要求，贷款人的月供额不得超过工资的一半。新政执行后，相当于对贷款人的收入要求变相提高。如果贷款人的月工资水平不变，能申请到的贷款总额会相应下降。

目前广州包括邮储银行、广东农商行以及兴业银行在内的三家银行，首套房贷利率已上调至9折优惠。据相关人士透露，目前有更多银行在酝酿跟进。

青岛方面，中国银行邮储银行相继上调首套房贷利率最低折扣至9折。而重庆(楼盘)除部分国有银行外，个别全国性股份制银行也取消了折扣优惠，执行基准利率。

在北京、广州等地被曝收紧房贷的同时，天津市各主要银行也普遍减少了个人首套住房按揭贷款利率的折扣力度，绝大部分商业银行已取消8.5折折扣。

据了解，在天津，中国建设银行申请8.8折。中国银行目前已取消8.5折折扣，最低为9.7折。兴业银行首套房八五折已经取消，贷款利率最低为9.5折。

有房贷分析师预计，房贷收紧是2017年的主流趋势，各地因城施策，未来将有越来越多的城市上调房贷利率。相对于房贷利率，限购政策对楼市的影响更大，如果房价继续上涨，各地方政府将根据当地情况出台不同的限购政策。

作为受房地产政策直接影响的“先头部队”，北京的情况基本可以代表地方未来的总体走势。实际上，房贷利率的收紧可以被视为去年以来政府控制房价政策的延续，降低房贷市场杠杆仍然是现在的主流。这说明，中国内地房地产“去泡沫”的过程目前仍然在持续当中。

不过，去泡沫的政策到底应该到达一个什么恰当的程度，持续的去泡沫化会不会彻底令内地的房地产泡沫破灭，最终迎来一场“日本式”的房地产泡沫破灭?

何为“日本式泡沫”?

在回答这个问题以前，我们先来简单了解下何谓“日本式泡沫”。纵观现代的房产金融泡沫史，在所有有关房地产泡沫的记忆中，日本在20世纪80年代后期开始的泡沫经济无疑是让人印象最为深刻的。

这次历时数年的泡沫经济对日本政治、经济乃至社会生活都造成了深刻的影响，造成了房地产市场价格的暴跌，以至于整个90年代被称为日本经济“失去的十年”。

日本的房地产泡沫开始于经济增速最高的80年代，经济增长直接拉动了房价。

从名义水平来看，1991 年最高峰时全国平均地价比1985年增长61.5%，其中同期商业地价增幅更高达80.9%;东京、大阪等六大都市的地价增速更快，其中六大都市平均地价1991年比1985年增长207.1%，商业地价同期更是增长达302.9%。

1990年，媒体号称一个东京就可以买下美国全国，日本的房地产泡沫高到匪夷所思的程度。

同时，银行和金融机构不断的提升金融信贷的额度，银行认为只要有地产抵押就可以支取大量资金。

当年的日本人相信两个“神话”，第一个是土地不会贬值，第二个是房价不会下跌。奠定这两个“神话”的基础，一方面是在于当年日本经济的高增长，第二就在于日本当时房地产市场巨大的信贷规模 。这两个特征，与今天坚信“房价不跌”的中国非常类似。

从信贷方面来看，当年的日本与现在的中国就更为相似了。

日本房地产的膨胀推动了金融体系信贷的快速扩张以及贷款资产向房地产业的集中，加大了日本银行等金融机构对房地产行业的风险暴露。

在房地产泡沫膨胀最快的1986到1990年间，日本的货币供应每年增加15%，而银行贷款也保持在15%左右的增速，其中1986、1987年在30%左右。这表明，房地产行业吸引了几乎所有的新增货币的投资。随着金融市场愈加自由化的改革，大量民间信贷流入房贷市场。民间金融机构的贷款随之成为房价的重要助推器。

据统计，1987到1990年的贷款规模比泡沫经济前增长了80%。同时贷款快速向房地产业集中。

日本银行系统对不动产业贷款的比重为10.9%, 比泡沫经济前增长近50%, 加上向非银行金融机构的贷款，整体而言，日本银行金融机构在房地产业的贷款集中度从11.8%迅速增长到20%左右。

如果考虑到日本银行对与房产相关的建筑业贷款，银行机构对房地产相关行业贷款的集中度则更高。我们也可以说，当年日本的整个金融体系，似乎都在参与为房价吹泡泡的行动。

如今中国的房地产信贷市场泡沫的规模，恐怕比当年的日本有过之而无不及。

近几年，内地房地产的过度投资，使得社会的总贷款流向了房产市场。

据央行的统计报告，中国的新增贷款当中，超过70%都流入房地产抵押贷款市场，其中有几个月的新增贷款几乎全部进入房地产市场。截至去年末，人民币房地产贷款余额26.68万亿元，同比增长27%;12月末，房产开发贷款余额5.66万亿元，同比增长12.2%。高房价和高额信贷“比翼齐飞”。

可见，信贷泡沫是托高房价和造成房地产泡沫的重要原因之一。

上调逆回购和SLF的利率是什么

春节刚过，央妈就发布了一条消息：“上调逆回购和SLF的利率。”春节之后，各专家媒体都将其解读为“央行加息”，整个市场都炸毛了！央妈这次加息到底是个什么情况？真相到底是什么？

想要弄懂加息的影响，得先了解SLF和逆回购是什么意思？

SLF：俗称“酸辣粉”。“央妈”给商业银行放贷，让他们拿去花，再由商业银行把这些钱注入市场。然后，按照一定的利率和周期，商业银行再把这笔贷款还给“央妈”。

逆回购：央行向银行等金融机构购买有价证券，并约定在将来特定日期买回。简单点说就是“央妈”放水，到期后再把之前放的水再抽回来。

逆回购和“酸辣粉”的共同点是，“央妈”把钱借给商业银行，到期后再收回，顺便收点利息，此次上调的就是商业银行还款时的利息。

央行的一个政策调整，让各方专家解读出了不同的结果，其实有些纯粹是夸张放大，忽悠大众，防忽悠必须看清事实，“加息”事件中有几个不可否认的事实：

1、央行只是上调了逆回购和SLF的利率，这个只和商业银行有关系，和我等吃瓜群众并无太大关系。

2、春节前，也就是2017年的1月份，商业银行天量房贷，以提高今年的利润水平，导致资本市场洪水滔天。对比前两年的数据也可发现，年初1、2月份大量放贷，已成为各大银行的一贯作风。

3、此次央行针对商业银行的利率上调具有很强的针对性，是为了防止金融风险。传递的信号也十分明显：今年央行不会再放水了，你们都悠着点，别把信贷放飞了。

4、存贷款利率上调，全面加息等影响极为重大的金融政策，只有在经济增长动力充足，通胀压力较大，的情况下才会逐步调整实施。

5、全面加息不仅会抑制房地产市场，更会伤害实体经济，副作用明显。

可以概括为：逆回购和“酸辣粉”上调，导致银行压力增加，货币政策收紧已是不争的事实。全面加息的时机虽还未成熟，但是房贷的利率折扣可能不会再有。

“央妈”其实很纠结，如今的房地产泡沫比比皆是，从今年开始，收缩银根防范金融风险无可厚非。但是实体经济回暖的迹象还不明显，需求增长基本是靠政策和信贷拉动的。限购政策全面实施之后，除了个别城市之外，2017年1月和2月的房地产成交量正在回落。信心很重要，所以“央妈”把此次明显紧缩的措施打扮的不那么紧缩。

瑞银证券中国首席经济学家汪涛分析，预计未来一年央行不会调整基准利率，但市场利率可能维持高位。例如，在1月之后CPI（居民消费价格指数）上升并仍持续维持在3%以上（3%很可能是2017年的政策目标上限），结合政府对金融杠杆和房地产泡沫的担心，基准利率也有可能上调。

概之，2017年，吃瓜群众暂时不用担心房贷会增加，但是政策收紧，房地产企业的日子开始不好过。

今天的中国房地产是否正在重倒日本的覆辙?

在泡沫已经发生之后，如果贸然加息，或使得泡沫突然破裂，引发金融风险。纵观80年代末的日本泡沫经济，源头在于房地产市场，而地产泡沫的破裂无一例外都是加息引爆的。今天的我们，是否也在重复走向这一步?

回顾当年，在房市的巨大泡沫压力下，日本政府开始调转政策方向，采取加息来抑制金融杠杆。

1989年5月，日本基准利率从2.5%上调到3.25%，此后连续4次加息，到1990年利率上调至6%。此外，日本政府还推出了不动产贷款总量控制政策，规定银行不动产贷款的增长率不得高于贷款总量增长率，并且进行税制改革，开征“地价税”并把土地转让税从20%-25%上调到30%。

总之，日本政府当年使用了各种方法为楼市“去泡沫”，不过，种种去泡沫的政策也为房价暴跌埋下伏笔。

如今，我们所看见周遭的种种迹象，都与当年的日本有某些相似之处，例如限制买房的准入门槛、限制贷款额度和时间、以及呼之欲出的房产税。

可以感觉到，在巨型泡沫业已形成的情况下，如今中国为房地产“挤泡沫”的决心比当年的日本更大，手段也更为有力。在这样的背景下，如果中国加息了，中国的房地产泡沫步当年日本的后尘破灭，并不是没有可能。

众所周知，在坚挺的一二线城市以外，中国房地产泡沫最大的地区是三线及以下城市。假如信贷的收紧使得房地产泡沫总体被刺破，那么首先受到冲击的便是小城市的房地产市场，部分新兴二线城市价格亦会受到影响。至于一线城市房市会否受到泡沫破灭的实际影响，影响程度又有多大，我们拭目以待吧。