本文转自微信公众号：腾讯财经

导语

最近大家一直在讨论房地产会不会像日本一样崩盘，为什么不比香港，不比美国，不比德国也不比俄罗斯，单单比日本，其实我们跟日本挺像的。

楼市泡沫！我们有8点跟日本挺像

文/齐俊杰

首先，日本是高增长，我们之前也是高增长，日本从1955年开始一直维持在10%左右的增长，一直维持了近20年，然后从75年开始突然下台阶，直到1985年的十年间，增长幅度一下掉到了4%以下，然后到1990年，增长再下台阶，彻底进入了失落几十年。而我们现在刚刚结束了10%的高增长，进入了新常态。经济减速已经成为了一种趋势。我们的基础设施建设已经接近饱和，未来政府投资的边际效用将逐渐递减，再加上房地产后再无新的增长点，所以估计GDP下行将是常态，经济不好，收入降低，维持高房价的最底层因素也就不存在了。

其次，日元先升值后贬值，在货币拐点，房价崩了，我们也是先升值现在贬值。资金经历了一个流入再流出的过程，都说由俭入奢易，由奢入俭难，资本泡沫尤其如此。只要推高了，资金已撤离，必然是一地鸡毛。热钱的跨境流动打垮的何止是日本，香港、台湾甚至泰国，印尼等东南亚国家，拉美诸国都出现了严重的热钱撤离后造成的经济危机。我们现在努力维持汇率稳定，尽可能的封死资金撤离通道。其目的也是为了防止资金大规模短时间内撤离造成的伤害。

第三，日本是股市先发生股灾，引发楼市地震，股灾我们已经经历两三轮了，去年割韭菜，割的大家很疼，但经过半年多的艰苦奋斗，银行储蓄又恢复了，中国人还是有钱的。储蓄率也足够高。所以我们看起来股市跟楼市还是绝缘的，但不要忘了，股灾中消灭的中产阶级都是楼市真实的潜在用户，消灭这帮人之后。楼市未来的购买力必然受到极大的影响。如果后面再反复割几次韭菜，也就真没什么人买的起房了。其实这个故事在2008年那波暴跌过后已经发生过了。

（日经指数）

第四，日本刺破楼市泡沫的是加息，当年由于货币贬值再升值，然后又贬值的折腾，造成了日本货币政策的混乱，贬值贬的资产泡沫膨胀太快，然后日本央行开始自宫，加息去泡沫，引发日元升值，也让房价到顶。随后开始暴跌。那么我们会是什么呢？反正CPI已经高上去了，这马上一线城市也要降杠杆了，会是那跟刺破泡沫的针吗？央行如果后面为了抑制通货膨胀加息的话，那么现在贷款买房的人，未来的负担成本将与日俱增。

第五，日本号称他能卖了东京买下美国，我们之前有人测算，卖了北上广深四大城市，也能买下大半个美国了。美国土地总额大约是26万亿美元，而北上广深的住宅加起来，怎么也得15万亿美元，所以这种膨胀也是一样一样的。

第六，日本的房价收入比很高（一个家庭不吃不喝多少年能在当地买套90平米的房子），当时大家觉得，已经透支了大家十几年的收入，其实算算，日本当年的房价收入比，大概十几倍，香港最高的时候也就18倍，换句话说虽然房价很高，但日本人和香港同胞赚的多啊。而咱们这呢，北上广深已经超过30倍了，单从这个指标来看，我们的泡沫就像哈继铭说的，是史无前例的。当然还有租售比这个指标，其实我们返回头看看，日本当时的租售比是我们的两倍，换句话说我们的房子更是无源之水，完全没有内在价值。也根本无法产生现金流。纯粹的投机炒作而已。

（最后一栏就是房价收入比）

第七，人口拐点伴随高房价泡沫。日本的人口结构跟我们现在一样，都是劳动人口出现了拐点，处于一个劳动人口越来越少，老龄人口越来越多的刘易斯拐点的时间点。而我们在2015年已经出现了刘易斯拐点。老人的房子由子女继承，到时候几年后恐怕就房子供给越来越多，需求越来越少，90后已经不怎么需要房子结婚了。因为60后和70后基本都给他们置办齐了，00后估计就更不需要了。

第八，日本在房价出现拐点之后，房产税让日本人民背上了沉重的负担，按照日本房产税的复杂计算方法，大概每套房每年交1%的税收，这加速了楼市的下跌。我们的房产税立法已经进入了一级立法目录，估计也就2-3年了吧。

国家为什么突然不让你买房了？

不是经济正处于下行期吗？不是房地产要去库存吗？不是要拉动消费吗？不是要鼓励农民工和大学生买房吗？不是要降低税费和首付款为居民买房提供便利和杠杆吗？怎么突然之间又开始收紧不让你买房了？

就在这个周末，新一轮房地产调控大幕开启，上海打响了第一枪。上海的收紧政策包括外地户口买房资格需缴纳社保，年限从2年改为5年，而且不能是单身；二套房首付比例普通住房为50%，非普通住房70%；而且，购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为纳入信用平台。

同一天，深圳也连夜发文，主要政策包括二套首付由三成提高到四成。比上海好的是，首套是“只认贷不认房”，也就是只要没有房贷，就算首套；非深圳户口购房，社保缴满年限由1年提高到3年。

除了北京已有严控政策，上海深圳又新出台最严房价调控措施之外，武汉南京苏州等二线城市也来凑热闹了，包括公积金最高额度由60万下调为50万等。多年没有听说过的房产调控突然之间又回来了。去年还在说救土地市场、救开发商、救商品房市场、救地方财政，要出台“强刺激”政策保护房产这一支柱产业，现在突然之间，国家又开始出台政策，限制你买房了。这背后的原因是什么？

2016年开年以来，一线城市房价上涨过快，引发决策层对后续房价断崖式下跌的担忧，这是引发新一轮调控的原因之一，毕竟对北京上海深圳这样的城市房价，已经高得离谱，大大超越居民购买能力。香港被认为是房价泡沫最高的，但它的房价收入比也才15.6倍，纽约和伦敦也不过是10倍、12倍，东京是8倍，但北京、上海、深圳的房价收入比分别是44.4、42.3和33.7倍（中金公司数据）。

但你必须认识到，在中央决策者视野中，肯定不会只有房价这么简单，一线城市房价调控背后必须配合其他更重要的国家战略意图；甚至在地方主政者眼里，房价问题也不会成为最核心的事情。但这一次草哥发现，两会之后，上海市和深圳市的主要负责领导都三番五次出来表态，表示要拥护中央的“因城施策”的要求。上海相关负责人说，必须认真贯彻落实中央对全国房地产市场“因城施策”的管理要求，按照房地产市场发展的客观规律和特大型城市发展的客观规律，从上海实际出发，加强调控力度。

很显然，中间肯定发生了什么。为什么要“因城施策”？因为中国房地产矛盾的核心在于，一方面房价上涨压力增大，另一方面房地产库存畸高，在一线城市涨价效应下，二三四线城市的房价也很难降下来，甚至会蔓延开来，价格降不下来，库存又高，这样僵持下去不能一起等死啊；而且，北上深几个一线城市房价上涨过快，金融工具方便使用，还有人购买，但三四线城市却大量库存，价格下不来，也没人买，这会导致什么后果呢？这会产生典型的“虹吸效应”，即大量资金涌向和追捧热点城市，导致金融风险聚集，而三四线城市更加萧条，去库存更加缓慢。

草哥认识的几个在杭州做生意的朋友，年前甚至把杭州的房子都卖了，跑到上海来买房，说是在人民币贬值、生意不好做的情况下，只有买上海的房子才能保值增值，不使财富缩水。连离上海这么近、风景这么好的杭州，财富都被你上海“虹吸”过来了，可想而知其他小城市，稍微有点钱的人，不都跑到你这边买房了，不都把财富转移过来了。

这种现象的发生，是这届中央决策层非常不愿意看到的，这除了导致所谓的富贵“大城市病”，导致新的和更快的贫富差距、中西部差距、大小城市差距和城乡差距拉大之外，还将导致加快三四线城市的萧条、破败和大量人口的流出，这才是中央决策层的真正心头之痛。

今年春节期间，很多文章在讨论乡村的凋敝问题，说农民工到大城市打工，农村只剩下老人和小孩，这确实是个问题，但这只是中国城镇化进程中的正常现象，如果农民工能在家乡附近的小城市买房，这些问题或许能部分解决。在中央决策层视野中，比农村凋敝更严重的是大量三四线小城市的“小城市病”、空心化和破败。

跟“大城市”交通拥堵这样的富贵病不同，“小城市病”主要是营养不良和造血功能缺乏造成。中国大量的小城市由于发展资源不足和单一，人才大量外流，内生性发展能力欠缺，产业单一，在大城市持续“抽血”小城市的发展格局之下，矛盾不断积聚，弊端不断放大，从而酿成“小城市病”。特别是在经济下滑周期期间，更多的小城市病还将持续爆发。

在这些城市中，除了政府机关、银行、电力、通讯、学校等公共部门和餐饮门店外，几乎没有像样的产业和就业机会。有些城市以前还有点自然资源可卖，随着这几年钢铁煤炭等价格下行，单一的产业结构也遭遇沉重打击，像鄂尔多斯、山西吕梁这些此前光鲜的城市，很快被沦陷。就业机会的缺失，导致小城市人才流失的同时，文化氛围和社会风气也急剧下滑，城镇化发展能力越来越弱。赌博、贪污、吸毒、黑社会化等现象层出不穷，类似“鬼城”、“东北危机”、“东北沦陷”等现象，恐怕才刚刚开始，不尽快扭转这一局面，中国贫富差距会越拉越大，沦陷城市面积会不断扩大。

很显然，中国光有北京、上海、广州、深圳并不算什么，光有超大城市、特大城市不算什么，北上广深的房价能买下整个美国也不算什么，关键是占人口70%以上的二三四线城市，它们是否同样富裕和光鲜？根据新的城市规模设定标准，我国有超过1800多个城市属于小城市，小城市数量占中国县城以上规模城市总量比例便超过了85%。中国整体上还处于一个小城市占绝对多数的城镇化分布形态，加上一些二三线城市，占比多数的非一线城市在新型城镇化进程中的发展质量高低，是决定中国城镇化发展质量和是否健康顺利的根本性问题。

在美国、加拿大和欧洲等国家，小城镇的文化氛围和人均收入是不比大城市差的。比如在美国，亿万富豪巴菲特能在奥马哈这样几十万人口的城市成长发展壮大，几十年不动，在中国是不可想象的；再比如在加拿大的179座城市中，按照2009年家庭平均年收入来排位，他们的三大城市多伦多、蒙特利尔、温哥华分别只排在第37位（8.95万加元）、第158位（5.90万加元）和第56位（8.54万加元）。而排在前三位的则分别是三个毫不起眼的小地方：Wood Buffalo（16.91万加元）、Oakville（14.37万加元）和Caledon（13.87万加元）。

加拿大有很多高收入企业是设在小城市的，很多著名的大学都有多个校区，分设在不同的城市，特别是一些小城市，比如最著名的大学之一不列颠哥伦比亚大学，就有一个校区是设在小镇基洛纳。

可是在中国，随着城市人口的由多到少，工资收入也基本成正比例地由多到少排列，大量的教育、医疗和科研资源都集中在几个大城市，加上房产和金融两大吸血工具，快要把其他城市的血抽干了。

这种现象必须扭转，中央也明显认识到了这种扭曲发展的弊端。所以，时隔37年之后，召开了中央城市工作会议，并否定了樊纲等经济学家所提出的优先发展北京上海等“特大型城市”的主张，而是提出发展“城市群”的概念，从空间布局上来讲，东部城市群要进一步地优化提升，同时在中西部地区培育发展一批城市群、区域性中心城市，促进边疆中心城市、口岸城市联动发展，让中西部地区广大群众在家门口也能分享城镇化成果。

回头看我们应该明白，一线城市的房价问题，在中央决策层视野里，不只是压制房价那么简单，它还涉及到城市发展战略和规划的转变，以及城乡一体化、中西部发展不平衡、特大城市与二三四线城市发展不平衡等涉及国家稳定的问题，这才是房价调控背后的中央大棋局。

“赢者通吃”只是赌场规则，不能成为一个国家城市发展的丛林法则；城市让生活更美好，不能只是让部分人美好，而对更多人却是梦魇；房价，什么时候不再成为中国人心头之痛？什么时候不再成为年轻人梦想的绊脚石？