前三季度，内地地产投资增速维持高位；香港房价继续攀升颓势已显；美国日本欧洲均稳步上涨。

作者 | 陈肖

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2018年前三季度，全球经济环境出现一些波动，分化也有所加剧，整体上主要经济体经济状况复苏迹象明显，但欧美贸易摩擦、中美贸易争端加剧、宽松货币政策退出及英国退欧等一系列冲击因素或多或少影响着全球经济。

在全球经济的分化式的发展以及多重因素叠加影响下，全球各国房地产市场亦呈现出了不同的特点，前三季度以来全球房地产市场情况到底怎样？我们一起来看一下~

中国内地：地产投资增速维持高位

在中国内地，截止今年第三季度，受到经济回暖的影响，许多房企投身房地产并加大投资力度，投资开发热情高涨，开发投资额累计增速高位运行。

国家统计局发布的前8月最新数据显示，8月，全国房地产开发投资额为10633亿元，同环比分别上升了9.25%和2.68%，开发商的投资意愿稳步回升；整体来看，1-8月，开发投资额累计增速达到了10.1%。而新开工、土地购置面积增速等数据表现更为亮眼：前8月房屋新开工面积，增长15.9%，增速提高1.5个百分点；在土地购置面积方面，同比增长15.6%。从房地产开发景气指数上也可以看出中国内地房地产市场开发较为积极。8月份，房地产开发景气指数为101.98，比7月份提高0.10点，并且一直以来处于稳定长态势。

反观政策层面，事实上，国家对房地产市场的管控从未停止过。在需求端，限购、限售、限贷的政策抑制着一二线城市的市场需求，而棚改货币化安置比例的下降也在限制着三四线城市的购买力，而在今年3月份，被强压半年之久的市场需求开始报复性反弹，二三线城市尤其是中部城市的成交骤升，楼市大火，房价借势蹿了起来。时逢楼市限价令出台，就这样，轰轰烈烈的万人“抢房”运动以各种稀奇古怪的形式轮番上演。

中国楼市在2016年总计调控达50多次，2017年近110城调控250次。而在2018年仅8月，就有45个城市发布了超过55次房地产调控政策，密集程度刷新历史记录，年内累计调控次数高达315次。

随着调控政策层层加码，次数不断刷新，自7月末中央政治局下达“下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨”以来，各城房地产市场分化持续加剧。总体来看，一线城市在刚需购买力的支撑下小幅回暖，而部分前期市场热度较高的核心二三线，诸如沈阳、成都、南京（楼盘）等城市相继加码了调控，成交量下降。

香港：房价继续攀升

2018年以来，香港房地产市场持续繁荣，现在是全球调查中最强劲的房地产市场。截至2018年二季度，香港房价指数已经连续9个季度上涨。数据显示，2018年第二季度住宅房价飙升13.15%，2018年第一季度同比增长12.28%。

近十年香港房价指数总体上行，基本都是大涨小跌的情况，具体来看，除了2008年、2011年下半年和2015年下半年，其余时间段香港房价指数基本是上涨的。

事实上，种种迹象已表明，目前香港楼市是存在泡沫的。香港政府尽管在2016年11月开始为所有非首次购房者提高印花税，并于去年5月再加码，削减住宅和商业物业的可用贷款，但最新的房价仍在上涨。根据评级与估价部（RVD）的数据，2018年上半年，香港的房地产交易总量同比增长5.6%，而销售额增长8.4%。去年经济增长3.8%，是2011年以来的最高增幅。而国际货币基金组织最近将香港2018年的增长预测也从之前估计的2.6%上调至3.6%。

房价高居不下，也让香港成为全球楼价最难负担的城市。总体来看，香港房地产市场持续走高主要有四个因素：第一，金融环境宽松，利率较低使得投资成本较低；第二，看好香港经济和房地产的岛外资金大量涌入；第三，内地资本外流，人民币进入香港方便；第四，地少人多，住房供不应求。

而在2018年6月，香港政府方面又进一步出台了对一手住房征收空置税等六项调控政策来降温措施，预计未来香港楼市可能会逐渐降温。

美国：连续6年同比上涨

美国房市强势进入2018年，比过去十年的任何时候都要坚挺。10年前，美国爆发金融危机，房地产市场崩盘，在美联储零利率货币政策和一系列量化宽松政策的刺激下，2012年开始，美国房地产市场迎来复苏的拐点，至今已经实现连续六年的繁荣，美国房价早超越2008年金融危机前的最高水平，当前美国房价从2012年底部已回升了50%左右，新屋成屋中间价均已超过历史最高点。

今年以来，继在去年4月份美国新屋房价连创新高后，今年5月、6月的美国成屋房价也再创历史新高。据全美地产经纪商协会公布的数据，美国5月成屋售价再创历史高点，中位数价格同比增长4.9%至26.48万美元，为连续第75个月同比上涨。而最新公布的6月房价中值较上年同期加速上涨5.2%，至27.69万美元的历史高位，为连续第76个月同比上涨。

美国房价上涨主要源于供应尚未跟上需求，尤其是新房建设脚步滞后，这推动了房价稳步上涨。

去年年底，美国通过了30年来改动最大的税改法案，税改所带来了资本和人才回流，这进一步带动了美国本土居民的购房热情；而美国的就业人口增加失业率几近历史低位，日益增强的劳动力市场使很多租房者进入购房市场这些都带动了对房地产的需求。但是，房地产供给方面，美国的新增住宅供应有限，新屋开工与营建许可平均数量仅相当于战后70年的70%左右，美国新建住宅供给严重不足，房屋库存大幅下降。

另外，虽然美国提高了利率，但毕竟4.5%—5%的利率，这依旧是处于历史低点的，所以，美联储维持低利率也进一步推动了房价上涨。

事实上，美国房地产热门地区的房价涨幅更大。2018年上半年，加利福尼亚一套房屋平均价格达到60万美元，美国市场房价创纪录高点。旧金山房价平均已上涨了20.5万美元，同比攀升20%，创历史同期最大涨幅。今年7月份，美国房产信息网站Zillow的数据显示，美国房价中值在过去一年上涨了8.1%。他们预计未来12个月房价将上涨6.5%，一直延续到2019年夏季。

另外，去年年底，Zillow还曾对100多位经济学家和地产专家做过一项调查，让他们预测2017-2021年的美国房价。预测的平均值认为，未来5年美国房价将上涨18.4%，而与此同时，美国商业机构Keeping Current Matters Keeping Current Matters预测的结果为累计涨幅将超过15%。

日本：地价有所复苏

谈到日本楼市，人们常将其与日本经济“失去的20年”相提并论，人口老龄化、少子化一直以来都是人们看空日本楼市的理由。不过日本地价连续5年回升以及主要城市圈持续近八年的房价涨幅，让近期外国投资者正大举涌入日本房地产市场。

复苏的地产市场，也让多年趴在地上的日本地价开始有了一些起色。根据“日本土地价格”数据，日本地价已经从2013年以来，连续五年保持上升态势，2017年地价同比增长6.28%。

图片来源：日本土地价格网

1991年日本房地产泡沫破灭后，日本地价经历了近23年的挤泡沫过程，除了2006-2008的短暂上升外，此轮延续5年的地价上涨是过去26年来的首次。

地价上涨，房价也就自然水涨船高。以包括东京、神奈川、千叶、埼玉县的南关东城市圈为例，这些地区的房价从2013年开始出现上涨，东京的房价指数（下图红线）已经恢复到2000年的水平。

图片来源：JREI

久旱逢甘霖的日本地产之所以突然复苏，主要有几个原因。首先，是日本经济连续增长的纪录创下28年来新高，经济复苏是房地产市场复苏的基础。其次是东京奥运会的利好因素，使海外投资者将目光投向日本人口净流入的大城市，并投资当地地产。最后，全球政经局势动荡，以日元计价的日本房产自然也成为资金避险的蓄水池。此外，日本房产投资拥有低资金门槛和高租金回报的特点，令众多海外投资者将其纳入选项之中。

欧洲地区：稳步上涨

2018年，欧洲大部分地区房产市场喷薄爆发，特别是爱尔兰，截至第二季度住宅物业价格同比上涨11.57%，其中2018年第一季度同比增长12.4%，爱尔兰飙升的房价主要受强劲需求和供应短缺的推动。除此之外，荷兰、葡萄牙、西班牙也表现强劲。

全球经济的周期性回暖、民粹主义退潮，欧元区各国从危机中走出，加之持续宽松的金融环境，2018年，欧元区经济缓慢复苏。一季度欧元区实际GDP环比增长0.4%，较上一季度下降0.3个百分点，结束了持续五个季度、稳定在0.7%的增速水平；再加上，欧元区失业率不断下降，劳动力市场稳定向好，这些因素都助推了这些国家房地产市场的繁荣。

而对于英国来说，受脱欧谈判的影响，英国今年上半年以来整体经济表现欠佳，经济疲软，英国房地产市场降温，上半年房价上涨速度放缓，伦敦房价自金融危机以来首次下降。数据显示，2018年第一季度英国房价同比上涨2.1%，而伦敦房价同比下降0.6%。尽管在今年第一季度的房价排名中，大伦敦地区的房价最高，但这依然创下了金融危机以来的最低纪录。

从2015年开始，英国房价就一直以相对低迷的速度增长。脱欧进度缓慢，谈判陷入僵局，政治和经济不确定性给房地产带来负面影响。如果英镑进一步贬值，通胀继续上升，利率上调，房价增长的空间将会继续减小。

总结

按照以往经验，经济走势是影响房地产市场的重要因素。经济转暖刺激地产市场升温，经济转冷，抑制地产市场升温，2018年以来，全球宏观经济缓慢复苏，经济上行支撑着房地产市场，但由于各国的国情差异的存在：中国持续的调控政策，美国房源供不应求，日本地价的变动，英国仍处于脱欧进程等各种因素影响下，各国的房地产市场存在不同差异，但总体看来房价趋于稳定。

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