从全国范围来看，1972到1986年，日本全国地价年均涨幅约6.5%，GDP年均增幅约4.8%，地价增长率/GDP增长率约1.35，地价增幅略高于GDP增速;而房地产泡沫期的1991年，日本全国地价增速与GDP增速间的比值达到最高峰的3.15，较房价合理年份偏离约133.3%。房地产泡沫破灭后，日本全国市街地价格转为负增长，GDP也陷入低速增长并延续至今。

(二)1980年代中后期地价指数快速上扬，远超收入和支出增幅

1、地价波动与收入涨幅

总体来看，日本全国市街地价格指数与家庭收入增幅走势基本一致。二战后，随着日本经济的逐渐恢复并快速发展，日本家庭收入持续增长，对住宅的需求也日益旺盛，日本全国地价尤其是六大都市市街地价格保持了较快增长。1973年地价的大幅上涨正是受到经济快速发展和家庭收入持续增长的推动，此时地价上涨与家庭收入增长基本同步，在1972-1986年间，日本全国地价平均涨幅约为6.5%，而同期的家庭收入增幅为8.6%，地价指数增幅/家庭收入增幅约为0.8。但在房地产泡沫期，地价的快速上扬并未伴随收入的明显增长，1987年地价指数增幅/家庭收入增幅达到3.2，高出房价合理年份约300%。房地产泡沫破灭后，日本全国市街地价格指数与实际收入增幅双双下滑，走势再次趋于一致，2014年两者涨幅相差不足一个百分点。

2、房价收入比

房价收入比本质上反映的是房价水平和家庭购房能力的比例关系。房地产泡沫期，日本房价收入比快速上扬，公寓价格收入比涨幅更是超过独栋，1990年日本首都圈公寓和独栋价格收入比分别达到最高值的7.9和8.6。在房价合理期的1983-1986年间，日本首都圈公寓价格收入比均值为4.4，独栋价格收入比均值为6.1。1990年日本首都圈公寓和独栋的房价收入比分别较房价合理期高出79.5%和41.0%。房地产泡沫破裂后，日本首都圈公寓和独栋价格收入比均快速下滑，尤其是公寓的价格收入比跌幅明显超过独栋，1995年公寓价格收入比降至5以下，独栋价格收入比则降至6.7。近年来，日本公寓价格稳步上涨，2014年较2000年增长25.4%，而独栋价格则下跌了10.0%，由此导致两者的价格收入比差距不断缩小，2012年后，公寓和独栋的价格收入比发生逆转，公寓价格收入比超过了独栋。

3、地价指数与CPI涨幅

从消费支出角度来看，房地产价格指数也与居民消费价格指数波动存在正相关关系。上世纪60、70年代，随着战后日本经济的复苏和快速发展，日本全国市街地价格指数和消费者价格指数均出现较快增长。直到1973年随着第四次中东战争的爆发，原油和资源价格暴涨，消费者价格指数增幅于1974年达到最高点，而日本经济则出现了负增长，全国市街地价格指数增幅也在1975年跌入谷底。

房地产泡沫期的1987-1991年间，日本全国地价再次快速上扬，1991年的最高涨幅达到14.1%，而消费者价格指数增幅为3.3%，地价涨幅/CPI涨幅达到4.3;而房价合理期的1972-1986年间，该比值仅为1.1。日本全国市街地价格指数增幅/CPI增幅的偏离度达到了290.9%。房地产泡沫破灭后，日本全国市街地价格指数增幅放缓，与CPI增幅走势再次趋于一致。

图1-4 日本全国市街地价格指数增幅与CPI增幅走势

二、我国房地产市场发展现状分析

(一)地价增速波动较大，总体高于GDP和CPI增幅

1、土地成交均价与GDP增速

总体来看，我国土地成交均价每年波动幅度较大。2005年以来的12年间，除2006年、2008年、2011年和2012年地价增幅低于GDP增速外，其余年份地价增幅均超过GDP增速。2016年，我国地价增幅较上年同比增长24.1%，GDP增速为6.7%，地价增速与GDP增速的比值达到3.6;而在地价较为合理的2005-2013年间，该比值约为1.6。从绝对值来看，我国地价增速/GDP增速已高于泡沫时期日本的3.15，全国地价确实存在着偏热;但我国地价增速/GDP增速的偏离度为125%，略低于日本房地产泡沫期133.3%的水平。

2、土地成交均价与CPI增幅

房价的变动影响着居民的消费水平，而居民的消费观念和能力也在一定程度上刺激着房地产市场的发展。我国房价、地价增幅与消费价格指数波动走势总体一致，但房价和地价增幅显著高于居民消费价格指数波动。2016年，我国土地成交均价快速上涨，同比增长24.1%，而同期居民消费价格指数仅增长2.0%，地价增幅/CPI增幅达到12.1。从历年土地均价增幅与CPI增幅间的关系来看，在地价合理期的2005-2013年间，土地成交均价增幅与CPI增幅间的比值为5.1。2016年该指标的偏离度为137.3%，尽管远低于日本房地产泡沫期290.9%的水平，但目前我国的房价和地价增速已远远超过了一般物价的波动，应警惕房价和地价的过快增长。

(二)地价增速高于收入增长，一线城市房价收入比偏离度较大

1、地价波动与收入涨幅

自2005年以来，我国家庭收入持续增长，但增速有所放缓，2013年由于统计方式调整，家庭收入出现了负增长，此后转为正增长。从地价与收入增幅间的关系来看，地价增幅曲线总体沿收入增幅曲线上下波动。2016年，我国土地均价增幅24.1%，同期家庭收入增长7.8%，地价增幅/收入增幅约为3.1。地价较为合理的2005-2013年间，地价增幅与家庭收入增幅间的比值为1.3。2016年，我国地价增幅/家庭收入增幅的偏离度约为138.5%，不足日本房地产泡沫期的1/2，但地价增速整体上仍然快于家庭收入的增长。

图2-3 土地均价增幅与家庭收入增幅走势

2、房价收入比

房价收入比综合考虑了房价和收入的关系，因此对判断房价泡沫有重要的参考价值。从我国房价收入比的纵向变化来看，6.5至7.5为全国房价收入比的合理区间。在1998-2009年间全国房价收入比呈现上升态势，从侧面说明房价上涨的速度快于收入上涨的速度。2009年，我国房价收入比达到8.1的峰值，超过房价收入比合理值7约15.7个百分点。2010年开始，全国房价收入比呈现逐年下滑的态势，体现了房价上涨的幅度小于收入上涨的幅度。到了2016年，受全国房价上涨的影响，房价收入比较2015年有所提高，即从2015年的7.2上升到2016年的7.4，但房价收入比仍然在合理范围内。从历史数据来看，2016年的房价收入比数据依然要低于过去部分年份，如2009年和2010年。从该指标来看，全国房价很难说存在明显的泡沫。

但从重点城市来看，2016年北上广深房价经历了一次暴涨，房价收入比均值达到22.6，而房价较为合理的2007-2014年间房价收入比均值约为13.0，房价收入比偏离度达到73.8%，接近于日本房地产泡沫期首都圈公寓价格收入比的偏离度，一线城市房价的过快上涨值得警惕。

三、中日两国房地产市场的比较分析

从地价增幅/GDP增速、地价增幅/家庭收入增速、地价增幅/CPI增速，以及房价收入比这四项指标的偏离度来看，近年我国房地产市场各项指标均不同程度高于房价合理期，尤其是地价增幅/GDP增速、一线城市房价收入比的偏离度已接近于日本房地产泡沫期的水平，但地价增幅/家庭收入增速、地价增幅/CPI增速的偏离度仅分别为日本泡沫期的46.2%、47.2%。如果将日本房地产泡沫期上述四项指标的偏离度分别赋予25%的权重，那么2016年我国地价增幅/GDP增速、地价增幅/家庭收入增速、地价增幅/CPI增速，以及房价收入比偏离度分别相当于23.4%、11.5%、11.8%和23.2%，通过简单计算，大致可得出：2016年中国房地产泡沫化程度相当于日本房地产泡沫期(1990年前后)的70%。

然而，这一指标必须略加修正!由于未能搜集到日本房地产泡沫期全国房价收入比的完整数据，上述四项指标中的房价收入比指标为我国四个一线城市与日本东京都市圈的对比，而我国一线城市房价收入比偏离度要显著高于全国平均水平。此外，北上广深等一线城市的经济、人口占全国比重也远不及东京都市圈在日本全国的占比，加之我国幅员辽阔，各地区在经济发展、城市建设、楼市发展方面的差异也远大于日本。上述因素都不同程度地隐含在其他三项指标中。

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