综合考量之后，我们认为：中国一线城市及周边(也即四大都市圈，同时也可代表中国都市圈)的房地产泡沫化程度，大致相当于日本都市圈1990年前后(房地产泡沫高峰期)的70%。但全国整体的房地产泡沫程度，应显著低于日本1990年前后的水平，估计只有30%左右。

另外，我国中央政府较为及时的意识到了房地产泡沫的潜在风险，从2016年开始多次在重要会议上提出要防范、抑制房地产泡沫，督促热点城市出台了诸多房地产调控措施，并且初见成效。今年二季度以来，多数热点城区的楼市成交量下滑，房价上涨势头放缓，个别城市房价有所下跌。这就意味着，以四大都市圈为主的热点地区的房地产泡沫得到控制，未来将趋于收缩。不过，未来一两年，我们也应防范部分城市房价大跌的风险，也即要防范“灰犀牛”狂奔，让大都市圈的房地产泡沫慢慢收缩，最终回归理性。

四、日本房地产泡沫对中国的启示

从中日两国房地产市场的比较来看，当前我国房地产市场确实存在全国略偏热、局部过热的现象。除了有必要对部分热点城市采取限购限贷等短期行政管制手段之外，还应考虑建立长效机制。正如去年12月中央经济工作会议提出：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、财税、土地、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止房价出现大起大落。

(一)制定前瞻性的金融政策和货币政策

房地产业与金融业的关系非常紧密，只有健全金融体系、尤其是房地产金融体系，才能从根本上防范房地产泡沫的产生。目前我国房地产金融体系主要与银行制度有关，银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务的，为减少房地产信贷的风险，银行应从基础制度建设入手，提高自身抵御金融风险的能力，金融监管部门则应从制度建设入手，完善信用制度、贷款抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，提高资本充足率，控制不良贷款率，同时要严格监管银行信贷行为。此外，房地产业与金融业的密切相关性又决定了房地产泡沫的产生在很大程度上源自宽松的货币政策和房地产信贷政策。在流动性充裕、融资成本较低的情况下，自住与投资投机需求皆旺盛，市场较易出现非理性繁荣，因此要密切关注货币供给量以及贷款利率变化。一方面，货币当局应通过货币供给、利率和信贷条件等手段调整房地产信贷的流向，另一方面商业银行要加强房地产信贷管理，实施严格的差别化住房信贷政策，有保有压，继续支持居民首套和改善型住房需求，抑制投资性、投机性购买需求。

(二)推进房地产税立法健全税收制度

要加快房地产税立法。在市场经济条件下，房地产税是国家调控房地产市场经济活动的有力杠杆，具有维护市场公平竞争、保障各市场主体合理收益、维持整个市场健康有序运行的重要作用。要加强房地产税相关立法研究，加快制定诸如房地产税评估法、征收法等主要法律法规，通过立法改进房地产登记现状，规范数据共享制度，从法律上保障房地产税征收，用“税收杠杆”遏制投机性炒房，保障刚性需求。要尽快建立包括收集、整理房屋信息及评估价值，以及出现税收纠纷的仲裁机制和恶意逃税情况下的惩罚机制等。以构建房地产税征管机制为契机，逐步建立面对广大自然人纳税人的直接税(包括个人所得税自我申报、房地产税和遗产赠与税等)的征管机制，以主动适应将来税制结构调整的变化规律。可在房价涨幅较大的城市推进房产税改革试点，打击囤房炒作的行为，降低交易环节的税负，加大持有成本，让住房资源稀缺的城市市场恢复理性。

(三)增加土地供应完善土地管理

土地作为房地产业的物质基础和房地产开发的前提条件，往往会在房地产泡沫产生的过程中扮演重要角色，而且房地产泡沫当中一般隐含着地价泡沫，因此防止房地产泡沫的同时也要防范土地炒作，控制地价飙升。一方面，要对房地产市场进行分城、分类调控，合理安排住宅用地供应。针对住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，同时增加存量用地的供应，进行二次开发建设，进一步提升用地效率，缓解供应不足导致的房价上涨;针对去库存任务重的城市则要减少以至暂停住宅用地供应。另一方面，土地管理部门须建立一套完善的土地规划、出让、交易、管理制度，重点打击囤地行为，抑制房地产过度投机炒作;同时制定短中期的供地计划并提前公布具体信息，形成公平的市场竞争环境，以利于开发商根据资金状况和补货需求合理安排拿地计划，减少部分企业盲目拿地的冲动。

(四)建立健全房地产市场信息系统和预警机制

房地产泡沫的产生涉及各方面因素，且产生过程复杂，要做到提前预知以防止泡沫的产生，需加快建立健全基于大数据的不动产统一登记信息管理平台和预测预警机制。建立健全不动产登记信息管理基础平台，对各级各类不动产登记数据、信息平台、软件系统及网络资源进行整合集成，确保在年底前实现住宅全国联网，实现与相关部门审批、交易信息的实时互通共享，加强与公安、民政、财政、税务等部门间不动产登记有关信息的互通共享，提供不动产登记资料的依法查询。关联地方的人口、经济、用电、用水等相关数据，建立商品房空臵率调查监测制度，提高精准分析房地产市场的能力。建立房地产市场预测预警机制，各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点,加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究,重点关注金融机构贷款利率、房地产贷款增长率、货币供应量增长率、房价收入比、地价增长率/GDP等指标，科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系，防范房地产泡沫。

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