生活在一线城市的人会问,房价还会继续涨吗?这样涨下去,房地产市场会不会?想买房的人最想知道该何时入手,投资客想知道选择何时离场才能赚得最多……每个人都希望有人能准确回答这些问题。

事实是,几乎没人能够准确预测市场,否则历次全球经济危机就不会发生。尽管如此,我们仍可以从曾经的房地产危机中吸取教训和获取观察的角度。

1991年房地产大泡沫在空前疯狂后轰然崩溃,随后陷入失落的二十年。作为东京大学的教授,田村清彦在宏观审慎政策的讨论中颇具声望,尤其指出 人口因素对房地产泡沫及金融危机的关键影响。他也曾亲历1991年东京的房地产危机,同时近二十年来保持了对中国经济发展的关注。在6月11日举行的北大 汇丰商学院举行的留美学者经济年会上,田村了接受第一财经记者专访。

田村清彦表示,房价上涨是不可持续的,长期看来,房价取决于买房者的预期、土地生产率以及的长期政策,比如央行货币政策,通货膨胀率等(金融政策对楼市十分重要)。

的房地产泡沫是捅破的

第一财经: 近一年来,中国一线城市的房价高涨,很多人拿目前中国的房地产市场和1991年房地产泡沫破灭前夕相比,您对此怎么看?房地产泡沫破裂的原因是什么?

田村清彦:近几年,中国房价上涨的速度确实比较快,甚至快过东京。我可以跟你们分享一下东京过去的经历。 1991年时,身处东京的人并不认为自己处于泡沫之中,甚至连也不这么认为。很多学者当时认为,房价高涨有很多原因来解释,并不一定是泡沫。但在我看 来,房地产价格上涨是不可持续的,何时结束才是难以回答的问题,我们可以解释很多过去发生的事,但并不善于预测未来。

在上世纪70、80年代,经济增长迅速,城镇化影响下,一些中心城市的房价快速增长,金融机构管制放松,出现了很多新的金融工具,导致信用扩 张。的情形跟中国和韩国有很多相似之处,首先,的银行和很多大关系密切,比如国有银行和国有企业之间,就像韩国的垄断财阀,是一种和企业 的结合体,掌控了商业。

上世纪80年代初期,美国财政赤字剧增,对外贸易逆差大幅增长。美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力。和美国签订了广场协议,日元对美元大幅升值,这让很多企业的出口遭遇了瓶颈,需要国内需求。

当时东京想要把东京打造成一个像伦敦和纽约一样的金融中心,所以了很多性的宏观经济政策,央行大幅宽松助涨了资产泡沫。

因为和财阀关系密切,迫使银行降低利率。当时银行在为金融自由化和市场化做准备。在金融自由化之前,几乎所有的资金来源都来自 银行,但市场化之后,这些大企业现在有了新的资金来源,很多资金流入资本市场。银行发现高利润时期已经过去了,需要开拓新的利润点。银行就瞄准了房地产市 场。消费者可以通过房屋抵押贷款向银行借钱,尤其是一些民营的中小企业(上世纪80年代的和如今中国的情况很像)。抵押贷款很容易,这引发了一些投机 行为,当时赚钱最快的方就是投资房地产。

中小企业向银行借钱需要有一定的资产作担保,但是中小企业的信用并不高,唯一能够证明信用的方式就是房地产。这就使房地产成为了一个很好的投资领域,泡沫就这样形成了。后来,银行不再接受房地产作为抵押,于是就出现了影子银行。

可以比较一下中国和的情形,有很多相似之处。当时在,人们对房地产投资十分疯狂,东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍,今天你买,明天 他买,价格高涨,并且形成了一种连锁效应。股市的高峰在1990年,而房价的高峰在1991年,在这两年间,资本从股市迅速转移到了楼市,股价急速下跌, 房价迅速上涨。

人们对房地产增长的预期很高,将土地神化,东京房价远超普通人的承受力。东京市民就给施加压力,让遏制这种房地产泡沫的蔓延。调整了土 地收益税,对房地产贷款和土地交易采取严厉管制,货币供应增速大幅下滑,对影子银行做出监管措施。这场房地产泡沫实际上是捅破的。

对楼市来说,1991年是一个转折点,在那之后人们认为东京无成为像伦敦和纽约那样的国际金融中心,于是对楼市的预期下降,需求减少,房价应 声下跌。因此,我认为房价上涨是不可持续的,长期看来,房价取决于买房者的预期、土地的生产率,以及的长期政策,比如央行的货币政策,通货膨胀率,等 等(金融政策对楼市是十分重要的)。

房价取决于人们对未来的预期

第一财经: 2015年6月,中国股市大跌,很多钱都涌入房地产市场,一些人对于房价预期仍然看涨,对于房地产市场态度也很谨慎。您怎么看?

田村清彦:是的,这种情况不止是在中国,在韩国、新加坡都很常见。其实是想要房地产价格的上涨,但真正的问题在于人们的长期预期,无改变普通人的预期。

还有一点就是投资全球化。近几年,深圳的投资者可能不全来自深圳,也可能来自,或者城市。这样就会在全球形成一种多米诺效应,加拿大会有中 国的投资者,美国也会有的投资者。楼市的大部分人都是投资者,而不是刚需。这里面还有一种市场的内在联系,市场经济活动是短期的,但长期看来它的影 响可能会扩大。投资者会考虑在全球的哪个城市投资,可能是深圳,可能是东京,可能是伦敦,并且他们的决策有可能会改变,这样他们的资产分布在全球不同地 方,就会对冲风险。但是长期看来,全球的市场都是相互联系的,形成一种连锁效应。

第一财经:您认为中国人口增长率下降,对于房地产市场会有怎样的影响?

田村清彦:生育率降低在亚洲地区也普遍存在,比如,、韩国和(中国)。究其原因,其实并不是因为政 府的计划生育政策,而是个人选择和因素决定。在,女性的平均生育年龄是25到30岁,但这个年龄逐渐上升,现在大概在35岁左右,因为女性一旦进 入职场,就不愿轻易离开事业,因此人口增长率就下滑了。巴西也是一个很好的例子,现在巴西妇女一生平均会生1.89个孩子,但1990年时期大概会生6个 (世界平均水平大概是2.2个),这是一个巨大的变化。

假设条件不变,如果人口增加了,人们对房屋的需求也会增加,那么实际价格也会上升。在现实中,条件并不非不变,所以房价就很难预测。如果人 口下降了,住户也会下降,那么我们就不需要那么多房屋。中国的户口对房价也有影响。房价其实取决于人们对未来的预期,这是预测房价的基本因素,也是构 成泡沫的一部分。

第一财经: 中国一线城市情况是这样的,少数人囤积了很多房子,但有些人一套房子都没有,房地产分配不均的情况有所发生。对此您怎么看?

田村清彦:或许可以多建一些保障房,来满足这些人的需求。如果能够提供条件相对不错的保障房,并且提供一些补贴,或许能够改善这种分配不均,虽然这种干预某种程度上确实扰乱了市场。

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