对日本楼市来说，1991年是一个转折点，在那之后人们认为东京无法成为像伦敦和纽约那样的国际金融中心，于是对楼市的预期下降，需求减少，房价应 声下跌。因此，我认为房价上涨是不可持续的，长期看来，房价取决于买房者的预期、土地的生产率，以及政府的长期政策，比如央行的货币政策，通货膨胀率，等 等（金融政策对楼市是十分重要的）。

房价取决于人们对未来的预期

第一财经： 2015年6月，中国股市大跌，很多钱都涌入房地产市场，一些人对于房价预期仍然看涨，政府对于房地产市场态度也很谨慎。您怎么看？

田村清彦：是的，这种情况不止是在中国，在韩国、新加坡都很常见。政府其实是想要限制房地产价格的上涨，但真正的问题在于人们的长期预期，政府无法改变普通人的预期。

还有一点就是投资全球化。近几年，深圳的投资者可能不全来自深圳，也可能来自北京，或者其他城市。这样就会在全球形成一种多米诺效应，加拿大会有中 国的投资者，美国也会有俄罗斯的投资者。楼市的大部分人都是投资者，而不是刚需。这里面还有一种市场的内在联系，市场经济活动是短期的，但长期看来它的影 响可能会扩大。投资者会考虑在全球的哪个城市投资，可能是深圳，可能是东京，可能是伦敦，并且他们的决策有可能会改变，这样他们的资产分布在全球不同地 方，就会对冲风险。但是长期看来，全球的市场都是相互联系的，形成一种连锁效应。

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