第一财经:您认为中国人口增长率下降,对于房地产市场会有怎样的影响?
田村清彦:生育率降低在亚洲其他地区也普遍存在,比如,日本、韩国和(中国)台湾。究其原因,其实并不是因为政 府的计划生育政策,而是个人选择和社会因素决定。在日本,女性的平均生育年龄是25到30岁,但这个年龄逐渐上升,现在大概在35岁左右,因为女性一旦进 入职场,就不愿轻易离开事业,因此人口增长率就下滑了。巴西也是一个很好的例子,现在巴西妇女一生平均会生1.89个孩子,但1990年时期大概会生6个 (世界平均水平大概是2.2个),这是一个巨大的变化。
假设其他条件不变,如果人口增加了,人们对房屋的需求也会增加,那么实际价格也会上升。在现实中,其他条件并不非不变,所以房价就很难预测。如果人 口下降了,住户也会下降,那么我们就不需要那么多房屋。中国的户口限制对房价也有影响。房价其实取决于人们对未来的预期,这是预测房价的基本因素,也是构 成泡沫的一部分。
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